Cara pengiraan bayaran guna tanah yang menyusahkan

Projek itu menukar keuntungan kepada kerugian.

Pemimpin sebuah syarikat hartanah terkenal di Ho Chi Minh City berkata, masalah terbesar projek hartanah hari ini ialah mengira bayaran guna tanah (LUR), termasuk LUR tambahan. Sebelum ini, banyak projek diberi insentif oleh pihak bandar untuk mengira sementara LUR supaya perniagaan boleh menjalankan pembinaan dan penjualan, tetapi kini apabila projek itu telah menyerahkan rumah dan orang ramai tinggal di dalamnya selama bertahun-tahun, LUR dikira pada masa sekarang, bukan dari masa penyerahan tanah. Ini telah menyebabkan banyak kerosakan dan kekecewaan bukan sahaja untuk perniagaan tetapi juga untuk pembeli rumah.

Ho Chi Minh City meminta projek Lakeview City membayar yuran penggunaan tanah tambahan lebih daripada VND 4,664 bilion, menyebabkan syarikat itu terjerumus ke dalam situasi yang sukar dan mengalami kerugian.

"Undang-undang menetapkan bahawa masa untuk penilaian tanah dan pengiraan cukai guna tanah adalah masa di mana ada keputusan untuk memperuntukkan tanah atau menukar tujuan guna tanah atau memperuntukkan tanah di lapangan. Tetapi pada hakikatnya, apabila terdapat sebarang perubahan yang menyebabkan pengiraan cukai guna tanah berpanjangan, pihak berkuasa yang berwibawa akan menilai semula cukai tanah dan guna tanah pada masa ini. Satu lagi kesukaran untuk mengambil kira jumlah wang yang diperlukan oleh perusahaan adalah untuk menentukan jumlah wang yang diperlukan pada masa ini. dibayar. Perusahaan tidak mempunyai kepakaran dan tidak dibenarkan membincangkan kaedah pengiraan cukai guna tanah yang munasabah dengan pihak berkuasa yang berwibawa.

Oleh itu, perusahaan perlu mengupah syarikat penilaian lain untuk mencari keputusan yang harmoni. Pada masa ini, perusahaan masih bergantung kepada pengiraan pihak berkuasa dan tidak dibenarkan membantah. Sedangkan untuk selamat, hak guna tanah dikira sangat tinggi oleh pegawai negeri. Banyak projek pada masa lalu mempunyai hak guna tanah yang dikira sementara pada jumlah tertentu dan perusahaan menggunakan nombor itu untuk menstrukturkan harga jualan untuk pelanggan. Kini, selepas bertahun-tahun, pihak berkuasa telah mengira semula hak guna tanah dan jumlahnya berkali ganda lebih tinggi daripada nombor sementara. Ini menyebabkan banyak projek yang menguntungkan tiba-tiba mengalami kerugian besar, malah perusahaan tidak dapat menutup perjanjian itu," katanya.

Baru sahaja menghantar dokumen kepada Perdana Menteri dan Kementerian Kewangan untuk mengulas draf tersebut, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh, mencadangkan bahawa apabila terdapat keputusan untuk melaraskan perancangan terperinci, cukai guna tanah harus dikira semula untuk keseluruhan projek pada masa keputusan untuk melaraskan perancangan. Cukai guna tanah yang telah dibayar oleh perusahaan sebelum ini akan dikira semula pada masa kelulusan semula perancangan dan ditolak daripada cukai guna tanah selepas pengiraan semula, jumlah yang dipotong mestilah tidak melebihi cukai guna tanah yang perlu dibayar.

Sekiranya perusahaan tidak membayar cukai guna tanah sebelum melaraskan perancangan terperinci projek, perusahaan mesti membayar cukai guna tanah pada masa pelarasan perancangan. Jumlah cukai guna tanah yang dibayar (jika ada) akan dikira semula pada masa pelarasan perancangan, mengambil kira faktor inflasi dan ditolak daripada cukai guna tanah selepas pengiraan semula. Jumlah yang dipotong tidak boleh melebihi jumlah cukai guna tanah yang perlu dibayar. Pada masa yang sama, perusahaan perlu membayar lewat pembayaran cukai guna tanah jika ada notis pembayaran cukai guna tanah.

Encik Chau memetik projek perumahan komersial di Daerah 7 (HCMC) yang dibina di atas sebidang tanah seluas 5.2 hektar yang mana agensi negeri yang berwibawa mengeluarkan keputusan peruntukan tanah mulai Januari 2021 dengan pekali guna tanah 3.05 kali, kepadatan pembinaan maksimum 35%, termasuk bangunan pangsapuri dengan ketinggian maksimum 27 tingkat pangsapuri dengan 10 tingkat keluasan rumah bandar 903. rumah bandar. Pada Mac 2021, perusahaan itu membayar VND 850 bilion cukai guna tanah. Selepas itu, pelabur meminta untuk menyesuaikan perancangan terperinci untuk meningkatkan pekali guna tanah kepada 4.57 kali, kepadatan pembinaan maksimum sebanyak 40%, menjadikan jumlah bilangan pangsapuri kepada 1,355, diluluskan oleh agensi negara yang berwibawa pada Mac 2024. Menurut draf Dekri, projek itu mesti membayar tambahan cukai guna tanah sebanyak 425 bilion VND, tetapi cadangan penggunaan tanah En. Chau' hanya membayar 425 bilion VND. cukai sebanyak 325 bilion VND.

"Sekiranya perusahaan telah menjual dan mengutip wang, maka dengan kaedah pengiraan draf Dekri, perusahaan perlu membayar keluar dari poket, membawa kepada risiko kerugian. Jika projek itu belum dijual, hak guna tanah akan ditambah kepada harga jualan dan dengan itu akan menaikkan harga rumah, pada ketika itu pembeli rumah akan menanggung beban terakhir," Encik Chau mengira.

Hanya tinggal satu kes pengecualian sewa tanah.

Menurut draf Dekri tersebut, pada masa ini hanya terdapat satu kes penggunaan tanah untuk tujuan pengeluaran dan perniagaan dalam sektor insentif pelaburan di kawasan insentif pelaburan yang dikecualikan daripada sewa tanah. Draf tersebut telah mengecilkan kes pengecualian sewa tanah dengan ketara berbanding peraturan semasa. Sekiranya peraturan ini diluluskan, ramai pelabur termasuk pelabur asing tidak lagi menikmati dasar pengecualian sewa tanah kerana lokaliti ini tidak berada dalam kawasan insentif pelaburan.

Bukan itu sahaja, menurut Encik Le Hoang Chau, draf Dekri itu tidak lagi menetapkan dasar mengecualikan yuran guna tanah semasa tempoh projek pembinaan asas atau selepas tempoh pengecualian sewa tanah dan sewa permukaan air semasa tempoh pembinaan asas, jadi ia tidak mewarisi dasar insentif pelaburan semasa yang ditetapkan dalam Dekri 46. Peraturan baru ini telah menyebabkan pelaburan tidak sah. 2020 dan Keputusan 29 Perdana Menteri yang mengawal selia insentif pelaburan khas. Ini mungkin memberi kesan negatif kepada dasar tarikan pelaburan, mengurangkan daya tarikan persekitaran pelaburan di Vietnam di mata pelabur asing.

"Ini adalah isu yang sangat besar, jadi Kerajaan dan agensi negeri yang berwibawa perlu memberi perhatian khusus untuk mempertimbangkan sebelum mengeluarkan Dekri untuk membina rangka kerja dasar pelaburan keutamaan yang unggul dan berdaya saing tinggi, memastikan kedua-dua kepentingan nasional dan etnik dalam jangka pendek dan jangka sederhana dan panjang, di samping memastikan kepentingan yang sah dan undang-undang pelabur. Terutamanya dalam persaingan langsung antara negara-negara asing (F) dalam konteks pelaburan asing (FD). kewangan, teknologi tinggi, cip, dan teknologi semikonduktor biasanya, malah AS baru sahaja mengeluarkan undang-undang mengenai teknologi cip dan semikonduktor," kata Encik Chau.

Peguam Tran Minh Cuong (Persatuan Peguam Bandar Ho Chi Minh) menganalisis bahawa walaupun Undang-undang Tanah menetapkan bahawa sewa tanah tahunan digunakan secara stabil untuk kitaran 5 tahun dari masa Kerajaan memutuskan untuk memajak tanah, ia membenarkan perubahan tujuan penggunaan tanah yang dikaitkan dengan peralihan kepada bentuk pajakan tanah Negeri dengan bayaran sewa tanah tahunan. Kadar pelarasan dikawal oleh Kerajaan untuk setiap tempoh, tetapi kenaikan sewa tanah boleh sama atau lebih rendah daripada inflasi. Walau bagaimanapun, draf Dekri menetapkan bahawa kadar kenaikan sewa tanah adalah sama dengan inflasi. Oleh itu, Dekri perlu mempertimbangkan untuk mengehadkan kenaikan sewa tanah bagi setiap kitaran 5 tahun tidak melebihi kenaikan CPI tetapi tidak melebihi 15%. Ini membantu perniagaan mengurangkan risiko kewangan, bersedia untuk melabur dalam projek besar dan memulihkan modal dari semasa ke semasa.

Selepas berunding dengan perusahaan, Dewan Perniagaan dan Perindustrian Vietnam (VCCI) juga berkata berbanding dasar semasa dalam Dekri 46, dasar pengecualian dan pengurangan dalam draf itu kurang menarik. Kerana mengikut peraturan semasa, terdapat kes di mana perusahaan dikecualikan sepenuhnya, bukan hanya mengurangkan sewa tanah untuk beberapa tahun tertentu. Beberapa kes yang dikecualikan daripada 100% sewa tanah untuk keseluruhan tempoh pajakan mengikut peraturan semasa termasuk: projek pelaburan dalam bidang insentif pelaburan khas yang dilaburkan di kawasan yang mengalami masalah sosio-ekonomi khas; projek menggunakan tanah untuk membina asrama pelajar dengan wang daripada bajet negeri, unit yang ditugaskan untuk mengurus dan menggunakan pelajar tidak dibenarkan memasukkan kos sewa tanah dalam harga sewa; tanah pertanian untuk etnik minoriti; tanah untuk melaksanakan projek penanaman hutan perlindungan, projek penghutanan semula, dan lain-lain. Oleh itu, Dekri perlu mempertimbangkan peraturan ke arah memperluaskan kes-kes pengecualian sewa tanah, bukannya hanya mengurangkan sewa. Jika ini dapat dilakukan, ia akan menarik modal pelaburan ke kawasan yang sukar atau terutamanya bidang keutamaan.

Sumber: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm