Kelemahan dalam kaedah pengiraan yuran penggunaan tanah.

Projek ini berubah daripada menguntungkan kepada merugikan.

Menurut ketua sebuah syarikat hartanah terkenal di Bandar Raya Ho Chi Minh, halangan terbesar bagi projek hartanah hari ini ialah pengiraan yuran penggunaan tanah, termasuk yuran penggunaan tanah tambahan. Sebelum ini, banyak projek telah diberikan layanan istimewa oleh pihak bandar, yang membolehkan pengiraan yuran penggunaan tanah sementara bagi membolehkan perniagaan meneruskan pembinaan dan jualan. Kini, selepas projek siap dan penduduk telah tinggal di sana selama bertahun-tahun, yuran penggunaan tanah dikira pada masa semasa, bukan dari masa tanah diperuntukkan. Ini telah menyebabkan kerugian dan kekecewaan yang ketara bukan sahaja untuk perniagaan tetapi juga untuk pembeli rumah.

Projek Lakeview City dikehendaki oleh Bandar Raya Ho Chi Minh untuk membayar yuran penggunaan tanah tambahan lebih 4,664 bilion VND, menyebabkan syarikat itu menghadapi kesukaran dan kerugian.

"Undang-undang menetapkan bahawa masa untuk penilaian tanah dan pengiraan hak penggunaan tanah adalah masa apabila keputusan dibuat untuk memperuntukkan tanah, membenarkan penukaran guna tanah atau memperuntukkan tanah di tapak. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, apabila terdapat sebarang perubahan yang memanjangkan pengiraan hak penggunaan tanah, pihak berkuasa menilai tanah dan hak penggunaan tanah pada masa ini. Satu lagi kesukaran ialah perniagaan tidak dapat mengurus kemajuan dan jumlah yang perlu mereka bayar secara proaktif. Perniagaan kekurangan kepakaran dan tidak dibenarkan untuk membincangkan kaedah pengiraan hak penggunaan tanah yang munasabah dengan pihak berkuasa."

Oleh itu, perniagaan perlu mengupah firma penilaian lain untuk mendapatkan keputusan yang adil. Pada masa ini, perniagaan masih bergantung kepada pengiraan pihak berkuasa dan tidak dibenarkan mencabar mereka. Sementara itu, atas sebab keselamatan, cukai penggunaan tanah kini dikira sangat tinggi oleh pegawai negeri. Banyak projek sebelum ini dikira sementara cukai penggunaan tanahnya pada angka tertentu, dan perniagaan menggunakan angka tersebut untuk menstrukturkan harga jualan kepada pelanggan. Kini, selepas bertahun-tahun, apabila pihak berkuasa mengira semula cukai penggunaan tanah, angka tersebut berkali-kali lebih tinggi daripada pengiraan sementara. Ini menyebabkan banyak projek yang menguntungkan tiba-tiba mengalami kerugian besar, dan sesetengah perniagaan tidak dapat membayarnya," kata orang ini.

Dalam dokumen yang dihantar kepada Perdana Menteri dan Kementerian Kewangan yang memberikan maklum balas mengenai draf tersebut, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, mencadangkan bahawa apabila keputusan dibuat untuk melaraskan perancangan terperinci, cukai penggunaan tanah (TSD) harus dikira semula untuk keseluruhan projek pada masa keputusan pelarasan dibuat. Amaun TSD yang telah dibayar oleh perusahaan sebelum ini harus dikira semula pada masa kelulusan semula perancangan dan ditolak daripada TSD selepas pengiraan semula, dengan jumlah yang ditolak tidak melebihi TSD yang perlu dibayar.

Jika perusahaan belum membayar cukai penggunaan tanah sebelum perancangan terperinci projek diselaraskan, ia mesti membayar cukai penggunaan tanah pada masa pelarasan perancangan. Sebarang cukai penggunaan tanah yang telah dibayar (jika ada) akan dikira semula pada masa pelarasan perancangan, dengan mengambil kira inflasi, dan akan ditolak daripada cukai penggunaan tanah yang dikira semula. Amaun yang ditolak tidak boleh melebihi jumlah cukai penggunaan tanah yang perlu dibayar. Pada masa yang sama, perusahaan mesti membayar penalti pembayaran lewat untuk cukai penggunaan tanah jika ia telah menerima notis untuk membayar cukai penggunaan tanah.

Encik Chau memetik contoh projek perumahan komersial di Daerah 7 (Bandar Raya Ho Chi Minh) yang dibina di atas sebidang tanah seluas 5.2 hektar yang mana agensi negeri yang berwibawa telah mengeluarkan keputusan peruntukan tanah pada Januari 2021 dengan pekali penggunaan tanah sebanyak 3.05 kali ganda dan kepadatan pembinaan maksimum sebanyak 35%. Projek ini merangkumi sebuah bangunan pangsapuri dengan ketinggian maksimum 27 tingkat yang mengandungi 903 pangsapuri dan sebuah kawasan rumah bandar bertingkat rendah dengan 110 rumah bandar. Pada Mac 2021, syarikat itu membayar yuran penggunaan tanah sebanyak 850 bilion VND. Seterusnya, pelabur meminta pelarasan kepada perancangan terperinci, meningkatkan pekali penggunaan tanah kepada 4.57 kali ganda, kepadatan pembinaan maksimum kepada 40%, dan meningkatkan jumlah pangsapuri kepada 1,355 unit. Ini telah diluluskan oleh agensi negeri yang berwibawa pada Mac 2024. Menurut draf Dekri, projek itu perlu membayar yuran penggunaan tanah tambahan sebanyak 425 bilion VND, tetapi menurut cadangan Encik Chau, perusahaan itu hanya perlu membayar yuran penggunaan tanah tambahan sebanyak 325 bilion VND.

"Jika perniagaan telah menjual hartanah dan mengutip wang tersebut, maka mengikut kaedah pengiraan dalam draf Dekri, perniagaan perlu menggunakan wangnya sendiri untuk membayar ganti rugi, yang membawa kepada risiko kerugian. Jika projek itu belum dijual, cukai penggunaan tanah akan ditambah kepada harga jualan, sekali gus meningkatkan harga rumah, dan akhirnya, pembeli rumah akan menanggung beban tersebut," Encik Chau membuat kiraan.

Hanya satu kes sahaja yang layak mendapat pengecualian sewa tanah.

Menurut draf Dekri tersebut, hanya satu kes penggunaan tanah untuk tujuan pengeluaran dan perniagaan dalam sektor insentif pelaburan dalam kawasan insentif pelaburan yang kini dikecualikan daripada sewa tanah. Draf tersebut telah mengecilkan kes yang layak untuk pengecualian sewa tanah dengan ketara berbanding peraturan semasa. Sekiranya peraturan ini diluluskan, terdapat kebimbangan bahawa pelabur, termasuk pelabur asing, tidak lagi akan mendapat manfaat daripada dasar pengecualian sewa tanah kerana lokaliti ini tidak dianggap sebagai kawasan insentif pelaburan.

Tambahan pula, menurut Encik Le Hoang Chau, draf Dekri tersebut tidak lagi menetapkan dasar pengecualian yuran penggunaan tanah semasa tempoh pembinaan asas sesuatu projek atau selepas tempoh pengecualian untuk yuran pajakan permukaan tanah dan air semasa tempoh pembinaan asas. Oleh itu, ia gagal mewarisi dasar insentif pelaburan semasa yang ditetapkan dalam Dekri 46. Peraturan baharu ini telah menjadikan dasar insentif pelaburan khas yang ditetapkan dalam Undang-undang Pelaburan 2020 dan Keputusan Perdana Menteri 29 mengenai insentif pelaburan khas tidak berkesan. Ini boleh memberi kesan negatif kepada dasar tarikan pelaburan, sekali gus mengurangkan daya tarikan persekitaran pelaburan Vietnam kepada pelabur asing.

"Ini merupakan isu yang sangat penting, jadi Kerajaan dan agensi negeri yang berkaitan perlu memberi perhatian khusus kepadanya sebelum mengeluarkan Dekri untuk membina rangka kerja dasar insentif pelaburan yang unggul dan sangat kompetitif yang memastikan kepentingan negara dan etnik dalam jangka pendek, sederhana dan panjang, di samping menjamin kepentingan sah pelabur. Ini amat penting dalam konteks persaingan sengit antara negara untuk menarik pelaburan langsung asing (FDI), terutamanya dalam sektor kewangan, teknologi tinggi, cip dan semikonduktor; contohnya, AS baru sahaja menggubal undang-undang mengenai cip dan teknologi semikonduktor," cadang Encik Chau.

Peguam Tran Minh Cuong (Persatuan Peguam Bandar Raya Ho Chi Minh) menganalisis bahawa walaupun Undang-undang Tanah menetapkan bahawa sewa tanah tahunan dikenakan secara stabil untuk kitaran 5 tahun dari masa Negeri memutuskan untuk memajak tanah tersebut, yang membolehkan penukaran penggunaan tanah yang berkaitan dengan penukaran kepada bentuk pajakan tanah negeri dengan pembayaran sewa tahunan, kadar pelarasan dikawal selia oleh Kerajaan untuk setiap tempoh, tetapi kenaikan sewa tanah boleh sama atau lebih rendah daripada inflasi. Walau bagaimanapun, draf Dekri menetapkan bahawa kadar pelarasan untuk kenaikan sewa tanah adalah sama dengan inflasi. Oleh itu, Dekri perlu mempertimbangkan untuk mengehadkan kenaikan sewa tanah untuk setiap kitaran 5 tahun agar tidak melebihi kenaikan IHP tetapi tidak lebih daripada 15%. Ini membantu perniagaan mengurangkan risiko kewangan dan bersedia untuk melabur dalam projek besar dengan tempoh pemulihan modal yang panjang.

Selepas berunding dengan perniagaan, Dewan Perniagaan dan Perindustrian Vietnam (VCCI) juga percaya bahawa berbanding dasar semasa dalam Dekri 46, dasar pengecualian dan pengurangan dalam draf tersebut kurang menarik. Mengikut peraturan semasa, terdapat kes di mana perniagaan dikecualikan sepenuhnya daripada sewa tanah, bukan sekadar dikurangkan untuk beberapa tahun tertentu. Beberapa kes yang 100% dikecualikan daripada sewa tanah untuk keseluruhan tempoh pajakan di bawah peraturan semasa termasuk: projek pelaburan dalam sektor pelaburan yang diutamakan khas yang terletak di kawasan yang mempunyai keadaan sosioekonomi yang sangat sukar; projek yang menggunakan tanah untuk membina asrama pelajar dengan dana belanjawan negeri, di mana unit yang ditugaskan untuk mengurus dan menggunakan tanah untuk penginapan pelajar tidak dibenarkan memasukkan kos sewa tanah dalam harga sewa; tanah pertanian untuk etnik minoriti; tanah untuk projek penanaman hutan perlindungan, projek penambakan tanah, dsb. Oleh itu, Dekri perlu mempertimbangkan untuk memperluaskan kes yang layak untuk pengecualian sewa tanah, dan bukannya hanya mengurangkan sewa. Jika ini dapat dicapai, ia akan menarik pelaburan ke kawasan atau sektor yang kurang bernasib baik dengan insentif khas.

Sumber: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm