Hartanah resort masih dalam keadaan "memotong kerugian"

Kecairan masih belum bertambah baik

Menurut tinjauan terbaru oleh Batdongsan.com.vn, situasi "memotong kerugian" berterusan dengan semua jenis hartanah resort, terutamanya kondotel - pangsapuri hotel. Walaupun tidak ada lagi jualan besar-besaran seperti semasa pandemik COVID-19 atau tempoh pasaran "beku" pada awal 2023, berita "mengurangkan kerugian" yang terus didorong ke pasaran hartanah telah menunjukkan negatif pasaran ini.

Iklan jualan ini datang daripada banyak projek, menjangkau dari Quang Ninh - di mana kebanyakan projek hartanah resort tertumpu di wilayah Utara ke Quang Binh , Da Nang, Kien Giang, Vung Tau... Terutamanya dengan jenis vila peranginan, diperhatikan bahawa dalam sesetengah projek, harga "pengurangan kerugian" telah menurun daripada tempoh VND/9 bilion berbanding dengan pasaran bas berbanding 3-9 bilion.

Hartanah resort masih dalam keadaan rosak, gambar 1 — Banyak iklan "mengurangkan kerugian" untuk hartanah resort disiarkan di pasaran hartanah.

Bagi Condotel pula, nampaknya ramai pelabur sudah muak dengan hartanah jenis ini kerana masih banyak masalah seperti isu perundangan yang belum selesai, keuntungan yang tidak memuaskan dan terutamanya tidak bersetuju dengan kaedah operasi dan pengurusan pelabur. Dengan jenis ini, harga pemotongan kerugian biasanya jatuh antara 15-30% bergantung kepada projek dan kawasan.

Laporan terbaru oleh DKRA Vietnam juga menunjukkan bahawa kekurangan kecairan berterusan dengan pelabur dalam kebanyakan segmen hartanah resort di seluruh negara. Pada Ogos 2023, segmen rumah bandar/rumah kedai peranginan hanya menjual 3 unit, vila peranginan hanya menjual 9 unit dan kondotel menjual 17 unit.

Keadaan ini telah mendorong inventori pasaran ke tahap yang tinggi. Terkumpul pada bulan Jun, inventori kondotel telah melonjak kepada lebih 42,000 unit, manakala rumah kedai pantai dan vila resort berjumlah kira-kira 30,000 unit.

Hartanah resort masih dalam keadaan rosak, gambar 2 — Mudah tunai yang lemah menyebabkan inventori hartanah resort meningkat dari hari ke hari.

Menghadapi situasi ini, pelabur projek terus menggunakan banyak polisi keutamaan secara meluas, diskaun pembayaran pantas, sokongan kadar faedah, tempoh tangguh prinsipal, komitmen pajakan balik... untuk merangsang permintaan pasaran. Dalam sesetengah projek individu, harga vila peranginan dikurangkan sebanyak 40-50% untuk pelanggan yang membayar dengan cepat.

Punca dan kewujudan pasaran hartanah resort beku telah dinyatakan dengan jelas, termasuk isu berkaitan pemulihan industri pelancongan . Dengan bilangan pelawat yang kecil, keuntungan hartanah resort telah banyak dikurangkan, menyebabkan ramai pelabur tidak lagi mahu memberi perhatian kepada pasaran ini.

Industri pelancongan tidak boleh pulih dalam jangka pendek

Menurut penyelidikan oleh Savills, aktiviti perniagaan untuk keperluan riadah seperti hotel di kebanyakan negara di seluruh dunia beransur-ansur pulih ke tahap pra-pandemi, kecuali di rantau Asia Pasifik .

Di Asia Tenggara, Singapura mendahului pemulihan, hasil pertumbuhan dalam kadar purata bilik (ADR). Thailand juga mencatatkan pemulihan yang baik. Sementara itu, aktiviti perniagaan di pasaran Vietnam adalah lebih rendah daripada tahap pra-pandemi, dicerminkan dalam kedua-dua penghunian dan ADR.

Encik Mauro Gasparotti, Pengarah Savills Hotels, mengulas: "Faktor yang mempengaruhi pasaran peranginan Vietnam boleh dibahagikan kepada tiga kumpulan: jangka pendek, jangka sederhana dan jangka panjang. Setiap kumpulan mempunyai kesan yang berbeza terhadap proses pemulihan pasaran. Dalam jangka pendek, ketiadaan pelancong China, yang menyumbang 32% daripada jumlah pengunjung antarabangsa ke Vietnam, membawa cabaran besar bagi perniagaan resort pada tahun 2019. penerbangan jarak jauh menjadi lebih mahal, yang turut menjejaskan pemulihan beberapa pasaran, seperti pasaran Eropah Berbanding tempoh yang sama pada 2019, jumlah pelawat Eropah ke Vietnam masih kira-kira 38% lebih rendah daripada tahap pra-pandemik.

Hartanah resort masih dalam keadaan rosak, gambar 3. — Encik Mauro Gasparotti, Pengarah Hotel Savills.

Angka menunjukkan bahawa dalam lapan bulan pertama 2023, pasaran pelancong Asia ke Vietnam juga 32% lebih rendah daripada paras pra-pandemi. Korea Selatan kini merupakan pasaran pelancong antarabangsa terbesar ke Vietnam, tetapi jumlah pelawat masih lebih rendah berbanding tahun 2019.

Bagi pasaran padat penduduk seperti China, jumlah pengunjung ke Vietnam hanya mencecah 950,000 jumlah pengunjung, bersamaan 28% berbanding tempoh yang sama pada 2019. Pasaran pelancong Amerika dan Australia adalah lebih rendah 8% berbanding tempoh yang sama pada 2019, mencecah jumlah 900,000 pengunjung, terutamanya pelancong dari AS dan Australia.

Seiring dengan pemulihan permintaan yang perlahan, keadaan lebihan bekalan juga menjejaskan keupayaan untuk pulih dan berkembang. Statistik daripada Savills Hotels menunjukkan bahawa sejak 2016, purata kira-kira 15,000 bilik dalam segmen pertengahan hingga mewah telah memasuki pasaran penginapan setiap tahun. Oleh itu, bekalan bilik telah meningkat dua kali ganda dalam tempoh enam tahun sahaja.

Pelancong domestik kekal sebagai pemacu utama pelancongan di Vietnam. Dalam lapan bulan pertama 2023, industri pelancongan Vietnam mengalu-alukan 86 juta pelawat domestik, meningkat 7.8% tahun ke tahun. Ini dijangka menjadi pemacu pertumbuhan industri pelancongan dalam jangka sederhana dan panjang.

Mengenai isu bekalan pasaran yang lain, pakar Savills percaya bahawa industri peranginan Vietnam dianggap mempunyai potensi besar, tetapi tidak semua model boleh beroperasi dengan berkesan. Sesetengah pelabur bergegas ke pasaran tanpa penilaian menyeluruh tentang keadaan pasaran tempatan, malah menganggap bahawa semua model perniagaan hotel adalah sama.

Ini menjadikan perancangan dan pelaksanaan projek tidak dilakukan dengan betul, mengehadkan keupayaan projek untuk beroperasi selepas siap. Sementara itu, bergantung kepada realiti pasaran, beberapa model hotel mampu beroperasi dengan lebih berkesan.

Sumber