Berapakah harga jangkaan pelabur tanah?

Kecairan "beku" kerana kesukaran untuk bersetuju dengan harga

Menurut beberapa pelabur, kecairan segmen ini tidak bertambah baik sejak kebelakangan ini kerana ramai orang menyedari bahawa pemilik tanah tidak benar-benar jatuh ke dalam keadaan "kelemasan tanah". Terutamanya di bidang tanah yang terletak di lokasi yang indah, dengan potensi keuntungan yang tinggi dalam jangka masa sederhana dan pemilik tanah tidak berada di bawah tekanan kewangan yang terlalu banyak pada masa ini.

Encik Pham Khai - pelabur tanah lama di kawasan jiran Bandar Ho Chi Minh seperti Long An , Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria - Vung Tau berkata bahawa pada masa lalu, dia dan beberapa rakan telah memburu plot tanah dengan harga yang berpatutan. Tetapi kebanyakan plot tanah yang indah selalunya sangat sukar untuk ditutup kerana perselisihan harga.

"Pemilik tanah masih mengekalkan harga agak tinggi berbanding penilaian kami, malah ada yang enggan berunding dengan harga yang lebih rendah kerana berpendapat harga semasa adalah sesuai. Khususnya, ramai pemilik tanah beranggapan pasaran akan pulih tidak lama lagi jadi mereka hanya mengurangkan kerugian pada tahap yang sangat kecil. Atas sebab itu, dalam tempoh 3 bulan ini, saya hanya mampu membeli 1 plot tanah lagi di Dat Vung Do, Ba Ria selama lebih daripada 1 bilion, Encik Khai - .

Pelabur ini juga mengatakan bahawa walaupun dengan beberapa bidang tanah yang kini disimpan di bank, pemilik tanah masih belum membawa harga kembali ke tahap "baik" pada pendapat peribadi mereka. Malah ramai pemilik tanah telah menaikkan harga beberapa ratus juta lebih tinggi daripada penilaian bank dan beberapa syarikat penilaian lain.

Ini adalah harga jangkaan pelabur tanah dalam rajah 1. — Tanah projek adalah pilihan kegemaran ramai pelabur.

Hakikat bahawa pemilik tanah menggunakan harga puncak 2022 sebagai penanda aras untuk menetapkan pengurangan kerugian telah menyebabkan ramai orang yang ingin membeli untuk pelaburan tetapi tidak dapat menutup perjanjian itu. Malah harga pemotongan kerugian 50% untuk ramai orang yang melabur untuk jangka panjang hanyalah pengurangan keuntungan.

Selain itu, dari perspektif penjual, ada yang memasuki pasaran ketika demam tanah, harga tanah boleh melonjak sehingga beberapa ratus peratus. Belum lagi yuran pembrokeran, yuran guaman dan pinjaman berfaedah untuk melabur dalam hartanah. Oleh itu, selepas setahun, walaupun mereka menerima untuk menjual pada harga asal, mereka masih perlu mengalami kerugian besar beberapa ratus juta. Oleh itu, apabila berhadapan dengan pelanggan yang "menyempit harga", ramai pemilik tanah tidak bersetuju dengan transaksi tersebut, menyebabkan kecairan pasaran kekal "beku".

Selain itu, beberapa pelabur mengulas bahawa pada masa ini, hanya tanah dan hasil pertanian di wilayah sekitar Bandar Raya Ho Chi Minh, terutamanya dalam pasaran tanah yang masih belum demam, mempunyai harga pembelian yang berpatutan. Walau bagaimanapun, risiko masa depan juga lebih tinggi disebabkan oleh kekurangan orientasi pembangunan. Di kawasan yang telah melepasi "gelombang", penurunan harga 30-40% masih merupakan harga yang perlu dipertimbangkan pada masa sekarang.

Bolehkah harga turun lebih jauh?

Menurut laporan mengenai pasaran hartanah oleh Batdongsan.com.vn, harga tanah pada tahun 2023 cenderung menurun secara mendadak dalam hartanah spekulatif, memegang inventori menunggu kenaikan harga (tidak memenuhi keperluan perumahan sebenar, mengeksploitasi penggunaan), manakala tanah secara amnya hanya menurun daripada 8-12%. Harga rumah bandar, vila dan pangsapuri masa hadapan paling banyak menurun, jatuh kepada kira-kira 15-30%, dengan hanya beberapa kes luar biasa yang jatuh ke harga lantai 40% berbanding suku kedua 2022.

Sementara itu, segmen yang sesuai untuk pembeli dengan keperluan perumahan sebenar dan boleh digunakan segera adalah sangat sedikit yang dijual. Sesetengah projek masih merekodkan pengurangan harga disebabkan kesan psikologi keseluruhan pasaran, tetapi hanya dalam julat yang sempit. Tiada jualan panik untuk mengurangkan kerugian.

Menurut tinjauan psikologi yang dijalankan ke atas pembeli rumah oleh Batdongsan.com.vn, kira-kira 56% meramalkan bahawa harga rumah akan terus menurun pada bulan-bulan terakhir tahun ini, hanya 23% berkata mereka akan terus meningkat. Sehubungan itu, 54% responden mengatakan bahawa kadar faedah akan terus meningkat pada masa akan datang, kira-kira 20% mengatakan bahawa mulai suku ketiga dan seterusnya, kadar faedah mungkin menurun tetapi sukar untuk kembali ke tempoh 2020 - 2021.

Ini adalah harga jangkaan pelabur tanah dalam gambar 2. — Kebanyakan orang yang ditinjau memilih tanah sebagai jenis yang ingin dibeli dalam masa terdekat.

Sebaliknya, dalam kumpulan penjual, data tinjauan mengenai sebab penjualan menunjukkan bahawa 49% adalah untuk menstruktur semula portfolio pelaburan; 23% adalah kerana tidak perlu menggunakannya, jadi mereka menjualnya semula, hanya 22% kerana masalah kewangan, terpaksa berpindah untuk menyelesaikan masalah ekonomi . Dengan bilangan orang yang memotong kerugian akibat tekanan kewangan yang tidak tinggi, kebanyakan penjual masih pada tahap boleh bertahan, mengharapkan untuk menjual pada keuntungan.

Secara khusus, sehingga 42% orang yang memegang aset ingin menjual pada keuntungan sekurang-kurangnya 10% lebih tinggi daripada harga belian, 38% menerima untuk menjual pada perbezaan keuntungan kurang daripada 10%. Hanya kira-kira 16% menerima diskaun 5-20% untuk menyingkirkan barangan. Peratusan pelabur yang menerima diskaun lebih daripada 20% hanya kira-kira 3.

Menurut Encik Nguyen Quoc Anh, Timbalan Ketua Pengarah Batdongsan.com.vn, urus niaga hartanah berada pada tahap rendah, permintaan spekulatif telah hilang, pelaburan telah menurun dan hanya pembelian hartanah yang kekal. Pasaran telah kehilangan sejumlah besar pembeli pelaburan, menyebabkan kecairan terjejas dan harga tanah pada 2023 juga akan terjejas.

Urus niaga hartanah sukar dijayakan kerana jangkaan antara penjual dan pembeli masih jauh. Pada masa ini, isu perundangan sedang diselesaikan oleh Kerajaan dan kawasan. Bank juga telah mencatatkan banyak isyarat positif apabila kadar faedah telah menurun. Hartanah pengguna yang memenuhi keperluan perumahan sebenar mungkin pulih tidak lama lagi.

Sementara itu, pembeli mengutamakan hartanah yang memenuhi kriteria penggunaan segera, pengekalan harga yang baik, keselamatan dan kecairan yang tinggi. Oleh itu, kumpulan produk ini akan meningkatkan kecairan pada masa akan datang. Sementara itu, kumpulan hartanah spekulatif mungkin terus merosot dalam harga.

Sumber