Apakah punca harga hartanah masih "berlabuh" pada paras yang tinggi?

Keazaman Kerajaan

Perdana Menteri baru sahaja mengeluarkan dokumen mendesak No. 527/TB-VPCP, mengumumkan kesimpulan Perdana Menteri pada Persidangan mengenai penyelesaian untuk menghapuskan kesukaran dalam pertumbuhan kredit untuk pengeluaran dan perniagaan, menggalakkan pertumbuhan dan kestabilan makroekonomi.

Terutama, dalam pengumuman itu, Perdana Menteri meminta Kementerian Pembinaan untuk membimbing perusahaan hartanah untuk menyusun semula segmen dan mengurangkan harga produk. Mesti ada penyelesaian yang sesuai, tepat pada masanya dan berkesan untuk menyusun semula segmen bagi mereka yang mempunyai keperluan sebenar, perumahan sosial, perumahan untuk pekerja dan mereka yang berpendapatan rendah.

Banyak langkah dalam pasaran menunjukkan keazaman Kerajaan untuk menghapuskan kesukaran bagi pasaran hartanah.

Langkah di atas terus menunjukkan usaha drastik Kerajaan untuk menghapuskan kesukaran bagi pasaran hartanah untuk pulih dan membangun dengan selamat, sihat dan mampan.

Sebelum ini, pada Persidangan penyelesaian untuk menghapuskan kesukaran dalam pertumbuhan kredit untuk pengeluaran dan perniagaan, menggalakkan pertumbuhan dan kestabilan makroekonomi pada pagi 7 Disember, Perdana Menteri Pham Minh Chinh menyatakan bahawa bank dan perusahaan berada dalam ekosistem ekonomi. Jika ekonomi maju, bank dan perusahaan akan maju dan sebaliknya, jika bank dan perusahaan maju, negara akan maju. Setiap orang dan setiap entiti mesti berkongsi tanggungjawab, "contribute to a storm" supaya negara dapat mengatasi kesukaran, kemudian setiap orang dan setiap entiti dapat mengatasi kesulitan dan mempunyai pembangunan yang sama.

Membangkitkan isu perniagaan hartanah yang merungut tentang kesukaran mendapatkan modal. Tetapi dalam beberapa tahun kebelakangan ini, harga hartanah secara amnya meningkat. Jika ada kesulitan tetapi mereka masih mahu mengekalkan harga jualan yang sama, masih menuntut "sehala", adakah tanggungjawab bersama?

Menurut Perdana Menteri, pada masa biasa ada dasar biasa, dan pada masa tidak normal mesti ada dasar tidak normal. Dalam masa kesukaran mesti ada dasar berdasarkan semangat "mengharmonikan faedah dan berkongsi risiko" agar sesuai, betul dan menggalakkan pembangunan.

Kenapa harga jualan dinaikkan?

Sejak kebelakangan ini, pasaran hartanah sukar tetapi harga hartanah masih "berlabuh" pada tahap yang tinggi. Data penyelidikan daripada Vietnam Association of Realtors (VARS) menunjukkan bahawa harga hartanah telah meningkat berpuluh-puluh kali ganda dalam dekad yang lalu. Pada tahun 2021 sahaja, purata harga rumah telah meningkat dua digit.

Pasaran hartanah memang sukar tetapi harga hartanah masih "berlabuh" pada tahap yang tinggi, malah segmen pangsapuri di bandar-bandar besar masih mengekalkan trend menaik (Gambar ilustrasi).

VARS meramalkan bahawa pada tahun 2024, harga pangsapuri utama akan terus meningkat secara purata kira-kira 3 - 8%. Kerana bekalan jangka pendek belum diselesaikan. Kekurangan bekalan baru menjadikan pasaran tidak kompetitif, perniagaan dengan projek pangsapuri yang dibuka untuk dijual pada peringkat ini adalah "raja", jika mereka tidak menghadapi kesukaran aliran tunai, pelabur akan terus mengekalkan harga yang tinggi untuk memaksimumkan keuntungan. Pada masa yang sama, infrastruktur yang sentiasa bertambah baik akan terus melonjakkan paras harga lebih tinggi.

Harga pangsapuri yang tinggi bukan sahaja kerana pelabur cuba mengekalkan harga yang tinggi, tetapi juga kerana kos pelaburan dan pembinaan meningkat akibat kenaikan harga bahan input, kos buruh, dan kos akses kewangan. Di samping itu, kos untuk mewujudkan dana tanah adalah terlalu tinggi dan banyak kos "tidak dinamakan" timbul apabila melaksanakan pelaburan, pembinaan, dan pembangunan projek, menyukarkan pelabur untuk mengurangkan harga.

Kadar faedah yang rendah dan inflasi yang tinggi pada masa lalu juga telah menyumbang kepada kenaikan mendadak harga rumah, tetapi masalah utamanya ialah kekurangan bekalan.

Bekalan semakin berkurangan

Sehubungan itu, bilangan projek perumahan komersial yang baru berlesen adalah sangat kecil dan semakin berkurangan, terutamanya dalam segmen mampu milik dan pertengahan. Secara khusus, menurut data Kementerian Pembinaan yang diterbitkan mengenai pasaran perumahan dan hartanah, pada 2022, negara itu mempunyai 126 projek baru berlesen, hanya 52.7% berbanding 2021 dan 17% pada 2020.

Terutama, tiada projek perumahan masa depan dalam segmen mampu milik (harga di bawah VND25 juta/m2) yang layak untuk penggemblengan modal dan urus niaga perumahan pada 2021 dan 2022. Perkadaran pangsapuri kelas pertengahan (VND25-50 juta/m2) yang layak untuk penggemblengan modal dan urus niaga perumahan juga terus menurun sebanyak 20 digit sejak 2020.

Data penyelidikan VARS juga menunjukkan bahawa bilangan pangsapuri mampu milik dan sederhana untuk dijual terus berkurangan sejak 2019. Secara khususnya, jumlah keseluruhan pangsapuri mampu milik untuk dijual pada 2022 hanya 10% berbanding 2019.

Bahagian bekalan pangsapuri mampu milik dalam jumlah bekalan pangsapuri untuk dijual juga telah menurun secara berterusan, daripada 30% pada 2019 kepada 7% pada 2022. Dalam tempoh 2019-2022, bahagian pangsapuri kelas pertengahan juga menurun masing-masing kepada 54%, 46%, 34%, 27%.

Bagaimana untuk menyusun semula segmen dan mengurangkan kos produk?

Menurut VARS, untuk menstruktur semula segmen dan mengurangkan kos produk, perlu ada "usaha bersama", penyatuan sudut pandangan, kaedah pelaksanaan, dan penyelarasan banyak subjek dan komponen, daripada agensi pengurusan Negeri kepada perusahaan dan bank.

Di pihak agensi pengurusan Negeri, pertama sekali, adalah perlu untuk mengkaji rancangan untuk memendekkan proses dan prosedur pentadbiran untuk pelaburan dan pembinaan. Pertimbangkan rancangan untuk menyokong perniagaan dalam mengira bayaran guna tanah dan pembersihan tapak. Pada masa ini, ini adalah dua item yang menyumbang banyak perbelanjaan pelabur, secara langsung mempengaruhi harga hartanah.

Pada masa yang sama, langkah tegas perlu diambil untuk menangani semua tindakan yang "menyukarkan" perniagaan dalam proses pelaburan dan pembangunan projek. Elakkan daripada menanggung "kos gris", yang juga tidak kelihatan ditambah pada harga produk.

Bank Negara perlu mengkaji dan membangunkan program kredit dengan kadar faedah keutamaan khusus untuk perniagaan yang melabur dan membangunkan rumah mampu milik dan pembeli rumah. Perlu ada mekanisme dan dasar yang khusus dan jelas untuk menyokong pelabur jika mereka ingin menyusun semula projek daripada perumahan mewah kepada mampu milik atau sosial.

Bagi perniagaan hartanah, adalah perlu untuk mengkaji semula portfolio projek pelaburan secara proaktif. Jual sebahagian atau semua projek yang tidak sesuai untuk sumber semasa. Menstruktur semula hutang secara proaktif dan merancang aliran tunai. Fokuskan modal pada projek yang dijamin secara sah, mempunyai pelan pinjaman yang boleh dilaksanakan, boleh disiapkan lebih awal, dan mudah untuk dibubarkan.

Kurangkan jangkaan keuntungan, malah terima jualan pada kerugian, gunakan keuntungan dari tahun-tahun sebelumnya untuk mengekalkan operasi. Untuk projek baharu dalam fasa penyelidikan, arahkan secara proaktif ke arah segmen harga mampu milik untuk memastikan kapasiti penyerapan apabila melancarkan produk ke pasaran.

Selain itu, perusahaan hartanah perlu terus berinovasi, menyelidik dan menggunakan pencapaian teknologi untuk meningkatkan kapasiti pengurusan, mengawal risiko dan mengurangkan kos.

N.Giang

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/dau-la-nguyen-nhan-khien-gia-bat-dong-san-van-neo-o-muc-cao-a642272.html