Untuk pasaran hartanah berkembang dengan selamat dan tanpa risiko

Pasaran hartanah Vietnam masih mempunyai banyak potensi dan ruang untuk pembangunan, tetapi harga perumahan meningkat dengan pesat, jauh melebihi pendapatan sebenar dan melebarkan jurang antara mereka yang memiliki hartanah dan mereka yang tidak memiliki rumah.

Menurut Pejabat Perangkaan Am, purata sumbangan industri pembinaan dan hartanah kepada jumlah KDNK negara dalam beberapa tahun kebelakangan ini adalah kira-kira 10%. Daripada jumlah itu, industri hartanah secara langsung menyumbang kira-kira 3.5%, menyumbang purata kira-kira 0.5 mata peratusan kepada pertumbuhan KDNK. Bagaimanapun, purata sumbangan industri kepada KDNK Vietnam hanya kira-kira 50% berbanding negara lain di rantau ini.

Skala hartanah berbanding jumlah aset ekonomi hanya mencapai kira-kira 21% - jauh lebih rendah daripada kadar 35% di negara maju.

Bekalan meningkat tetapi struktur tidak seimbang

Persatuan Broker Hartanah Vietnam menyatakan sejak tiga tahun lalu, bekalan perumahan di pasaran meningkat dengan mendadak, tetapi struktur bekalan kekal tidak seimbang. Kebanyakan bekalan baharu memberi tumpuan kepada projek mewah, bernilai tinggi, memenuhi keperluan pelaburan, yang sebahagiannya bersifat spekulatif.

Malah di kawasan pinggir bandar, yang dijangka menyediakan rumah mampu milik, harga jualan sebenar masih jauh lebih tinggi daripada purata pendapatan penduduk, hanya "agak lebih rendah" berbanding di kawasan tengah. Sementara itu, permintaan terbesar dalam pasaran adalah dalam segmen rumah mampu milik.

Proses pembangunan pasaran semasa masih menunjukkan banyak tanda ketidakmampanan, terutamanya ketidakpadanan antara struktur produk dan keupayaan orang ramai untuk membayar.

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan menyebabkan harga perumahan khususnya dalam segmen pangsapuri di bandar-bandar besar meningkat dengan mendadak, mewujudkan tahap harga baharu dan jauh melebihi kadar pertumbuhan pendapatan benar. Ia bukan sahaja menyempitkan peluang untuk mengakses perumahan untuk majoriti orang, tetapi ia juga meningkatkan risiko membentuk gelembung harga.

Dengan mengandaikan harga dan pendapatan rumah kekal sama, keterjangkauan perumahan jatuh dengan mendadak. Untuk pangsapuri 2 bilik tidur di kawasan bandar yang berharga sekitar VND5 bilion, jika sebuah keluarga mempunyai pendapatan tinggi sekitar VND50 juta/bulan, mereka akan mengambil masa kira-kira 8 tahun jika mereka membelanjakan semua pendapatan mereka untuk membeli rumah dan 25 tahun jika mereka mengikut prinsip kos perumahan tidak melebihi 1/3 daripada pendapatan mereka.

Mengikut prinsip ini, walaupun segmen perumahan sosial, yang direka untuk golongan berpendapatan rendah di kawasan bandar, tidak lagi "murah", dengan harga kira-kira 1.5 bilion VND untuk apartmen seluas 60m2, memaksa isi rumah dengan jumlah pendapatan "pada tahap tertinggi" mengikut kriteria kelulusan - 40 juta VND/bulan, untuk menyimpan selama kira-kira 10 tahun.

Malah, jumlah ini jauh lebih besar apabila menggunakan pilihan pinjaman. Akibatnya, jurang antara kumpulan yang sudah memiliki aset dan kumpulan yang tidak mempunyai aset semakin tetap, apabila pertumbuhan hartanah sebenarnya hanya memperkayakan sekumpulan kecil orang yang sudah memiliki aset.

Apabila bekalan cukup besar, harga pasaran akan dikawal sendiri mengikut keseimbangan bekalan-permintaan sebenar.

Empat penyelesaian untuk "membrek" kenaikan harga perumahan

Oleh itu, Persatuan Broker Hartanah Vietnam percaya bahawa agar pasaran hartanah terus berkembang tanpa risiko kepada pasaran itu sendiri dan ekonomi, perlu ada penyelesaian untuk "membrek" pertumbuhan panas harga perumahan.

Pertama, adalah perlu untuk mempercepatkan penyiapan dokumen yang membimbing pelaksanaan sistem perundangan baharu, selari dengan peningkatan kapasiti penguatkuasaan agensi tempatan. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk mengukuhkan desentralisasi dan delegasi kuasa kepada lokaliti dalam menyesuaikan dasar, memastikan fleksibiliti bagi setiap wilayah, setiap masa dan mengikut matlamat pembangunan sosio-ekonomi, serta tahap infrastruktur dan penyiapan bandar setiap wilayah.

Kesesakan dalam pembersihan tapak juga perlu dikendalikan secara telus dan berkesan, memendekkan masa pelaksanaan untuk perniagaan sambil tetap memastikan hak orang ramai.

Memandangkan pemansuhan peraturan mengenai kutipan tambahan sebanyak 5.4%/tahun atas pembayaran lewat yuran penggunaan tanah dalam kes-kes di mana orang ramai mempunyai keputusan untuk memperuntukkan/memajak tanah sebelum 1 Ogos 2024 tetapi belum menentukan harga tanah dan dengan segera mengumumkan kaedah yang jelas dan stabil untuk menentukan bayaran guna tanah akan membantu mengurangkan harga projek untuk kos pembangunan perumahan, dengan itu mengurangkan kos pembangunan bilik.

Kedua, adalah perlu untuk mempelbagaikan saluran modal untuk mengurangkan pergantungan kepada kredit bank. Susun semula pasaran bon korporat untuk menjadi sumber modal jangka sederhana dan panjang yang berkesan. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk menggalakkan pembentukan Dana Perumahan Negara dan membangunkan Amanah Pelaburan Hartanah (REITs).

Ketiga, projek perumahan sosial dan rumah mampu milik mesti diutamakan dalam perancangan dan mempunyai mekanisme insentif. Pembangunan bandar mesti dikaitkan dengan infrastruktur pengangkutan, terutamanya jalan tali pinggang, metro dan lebuh raya untuk mengembangkan ruang bandar dan mengurangkan tekanan ke atas harga tanah di pusat. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk membangunkan pasaran sewa profesional, mengurangkan mentaliti "terpaksa memiliki rumah untuk menstabilkan kehidupan".

Keempat, adalah perlu untuk mempercepatkan kemajuan pembinaan dan melengkapkan pangkalan data yang bersatu, segerak dan telus di pasaran tanah, perumahan dan hartanah di seluruh negara. Pembentukan sistem data yang terbuka dan saling berkaitan antara kementerian, cawangan dan lokaliti, termasuk maklumat mengenai perancangan, urus niaga, nilai, status undang-undang, dan perubahan guna tanah, bukan sahaja akan membantu meningkatkan keberkesanan pemantauan dan penggubalan dasar, tetapi juga menyumbang kepada peningkatan ketelusan, meminimumkan risiko, mencegah spekulasi, manipulasi harga, dan melindungi hak sah orang dan perniagaan.

Sumber: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/