Cadangan untuk mengetatkan pinjaman untuk pembelian rumah kedua: Memerlukan data yang telus dan peta jalan yang sesuai

Baru-baru ini, Kementerian Pembinaan telah mencadangkan had baharu pinjaman untuk pembelian rumah kedua dan seterusnya bagi mengawal spekulasi hartanah dan menyejukkan harga perumahan. Khususnya, pembeli rumah kedua hanya boleh meminjam sehingga 50% daripada nilai kontrak, dan untuk rumah ketiga dan seterusnya, had pinjaman tidak boleh melebihi 30%.

Pada seminar "Menyahkod aliran modal hartanah dan peluang untuk pembeli hartanah" anjuran Akhbar Lao Dong, Peguam Pham Thanh Tuan, Peguam Persatuan Peguam Hanoi , pakar undang-undang hartanah, memberikan ulasan mengenai cadangan ini.

Cadangan untuk mengehadkan pinjaman untuk pembelian rumah kedua bagi mengelakkan spekulasi dianggap munasabah. (Foto ilustrasi/CP)

Dari perspektif undang-undang, apakah pendapat anda tentang cadangan untuk menyekat kredit untuk pembeli rumah kedua atau lebih?

- Secara keseluruhannya, cadangan untuk mengehadkan kredit kepada berbilang pemilik hartanah, termasuk rumah kedua, secara teorinya akan menjejaskan berbilang pemilik hartanah.

Kerana kebiasaannya pembeli rumah terutamanya pelabur perlu menggunakan leverage kewangan dan mempunyai gabungan 3 pihak seperti pelabur, bank dan pembeli rumah.

Penggunaan had kredit untuk rumah kedua dan seterusnya seperti yang dicadangkan oleh Kementerian Pembinaan akan memberi kesan kepada sumber modal bank untuk pelabur. Pertama sekali, cadangan ini akan memberi kesan kepada bilangan urus niaga antara pelabur dan pembeli rumah.

Walau bagaimanapun, cadangan itu pada asasnya munasabah dan dianggap sebagai langkah yang perlu digunakan dengan pelan hala tuju yang sesuai dan dalam keadaan yang sesuai. Melihat realiti pasaran, penggunaan polisi yang berkesan memerlukan dua syarat: syarat yang diperlukan dan syarat yang mencukupi.

Prasyaratnya ialah pangkalan data pasaran hartanah. Data mestilah benar-benar bersih, hidup, lengkap dan sentiasa dikemas kini.

Kerana, apabila kita tidak mempunyai data penuh mengenai pasaran hartanah, mengenai jumlah rumah yang dimiliki oleh setiap orang, tidak ada asas untuk menentukan berapa banyak hartanah yang dimiliki oleh seseorang individu. Ini dianggap sebagai prasyarat.

Syarat yang mencukupi untuk permohonan ialah dasar kami mestilah konsisten. Selain dasar kredit, kita mesti menggunakan dasar baharu mengenai kadar faedah dan cukai anti-spekulasi. Perkara yang paling penting ialah menambah baik bekalan.

Saya rasa cadangan di atas pada asasnya munasabah, tetapi apabila digunakan, mesti ada syarat khusus dari segi data dan memastikan penyegerakan. Hanya dengan itu dasar di atas akan tepat pada sasaran dan tepat.

Adakah cadangan ini mempunyai asas undang-undang yang jelas, dan jika dilaksanakan, apakah peraturan yang perlu ditambah untuk mengelakkan konflik dengan undang-undang lain seperti Undang-undang Perumahan, Undang-undang Tanah atau Undang-undang Institusi Kredit, tuan?

Seperti yang dinyatakan, terdapat dua faktor, yang paling penting ialah penyegerakan dasar, yang bermaksud menghapuskan kesukaran dan halangan undang-undang untuk projek.

Kerana yang paling penting ialah mewujudkan sumber bekalan untuk memastikan faktor penawaran dan permintaan. Kami telah melakukan ini dengan sangat baik pada masa lalu apabila bilangan projek yang telah dialih keluar dan digunakan dalam pasaran telah ditunjukkan dengan jelas.

Sebagai contoh, masalah melaksanakan projek perumahan tanpa tanah, Hanoi sahaja telah menyelesaikan 298 projek perumahan komersial dengan keluasan kira-kira 1,500 hektar. Resolusi sedemikian memerlukan pindaan banyak peraturan undang-undang.

Kedua, mengenai dasar kredit. Dasar kredit melibatkan banyak faktor undang-undang, bukan sahaja undang-undang mengenai institusi kredit dan undang-undang lain yang berkaitan. Ini memerlukan pengurusan dasar monetari, dasar fiskal dan dasar kewangan.

Selain itu, saya mencadangkan cukai progresif ke atas berbilang pemegang hartanah.

Walau bagaimanapun, "tulang belakang" untuk memperbaiki isu ini ialah faktor data. Tanpa data yang mencukupi, semua mekanisme dasar tidak dapat dilaksanakan dengan berkesan. Setiap mekanisme dasar mestilah berdasarkan data yang lengkap dan telus.

"Tulang belakang" untuk memperbaiki masalah ini ialah faktor data. (Foto: VNP)

Sekiranya dasar ini diguna pakai, pada pendapat anda apakah kesukaran yang paling besar dalam proses pelaksanaan, tuan?

- Ini juga menjadi kebimbangan banyak negara, bukan sahaja Vietnam tetapi juga negara lain apabila menggunakan polisi cukai atau kredit berdasarkan jumlah hartanah yang dimiliki atau diuruskan oleh setiap orang.

Sebenarnya, isu di sini mempunyai dua faktor paling penting untuk dinilai. Pertama, kita perlu membezakan dengan jelas antara tingkah laku spekulatif dan tingkah laku pemilikan kediaman sebenar.

Ini adalah tugas yang sangat sukar, kerana sebagai contoh, seorang spekulator boleh meminta ibu bapa, adik-beradik atau saudara-maranya untuk mendaftarkan hartanah atas nama mereka untuk mengelakkan polisi. Jika hanya berdasarkan bilangan hartanah, polisi tidak boleh mencapai sasaran.

Sebagai contoh, spekulator yang meminta ibu bapa, adik-beradik atau saudara-mara mereka untuk menggunakan nama mereka pada hartanah tersebut akan dikenal pasti dengan jelas dalam kes ini.

Polisi di atas, jika berdasarkan bilangan hartanah, adalah syarat yang perlu tetapi tidak akan mencukupi. Untuk mengenal pasti sasaran yang betul, adalah perlu untuk menggunakan alat dan langkah lain seperti menggunakan cukai progresif.

Kedua, pangkalan data hartanah sedang dalam proses penyiapan dan penyegerakan. Sektor sumber menguruskan data tanah, sektor pembinaan menguruskan perumahan, sektor cukai menguruskan data cukai, notari awam menguruskan data notari, dan bank menguruskan data kredit.

Walau bagaimanapun, penyatuan, perkongsian dan penyegerakan data ini untuk membentuk pangkalan data yang sama masih dalam proses penyiapan. Oleh itu, apabila mengeluarkan pinjaman, bank perdagangan tidak mempunyai pangkalan data yang lengkap untuk menentukan berapa banyak hartanah yang dimiliki oleh seseorang.

Malah, bank juga mengakui bahawa mereka tidak dapat menentukan dengan tepat jumlah hartanah yang dimiliki atau diuruskan oleh seseorang individu. Oleh itu, tanggungjawab menilai pinjaman berdasarkan bilangan hartanah adalah satu cabaran besar. Ini adalah alat yang diperlukan tetapi masa dan peta jalan untuk permohonan mesti dipertimbangkan.

Mengenai kriteria untuk membezakan antara pembeli rumah sebenar dan spekulator, negara maju sering bergantung kepada aliran tunai dan sumber wang untuk mengurus dengan sangat ketat.

Melalui data mengenai bil elektrik dan air, siapa yang membayar kos, dll untuk menentukan pemilik sebenar harta itu. Walau bagaimanapun, dengan keadaan semasa di Vietnam, penggunaan kriteria ini masih sangat sukar kerana data berkaitan yang terhad.

Oleh itu, walaupun menyasarkan piawaian seperti negara OECD, dalam tempoh semasa, kita perlu mempunyai pelan hala tuju untuk melengkapkan pangkalan data secara beransur-ansur supaya dasar cukai dan kredit berdasarkan pemilikan hartanah benar-benar berkesan.

terima kasih!

Sumber: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html