Penilaian tanah - pautan yang perlu dijelaskan apabila meminda Undang-undang Tanah 2024

Selepas lebih setahun pelaksanaan, Undang-undang Tanah 2024 telah mendedahkan banyak kelemahan, antaranya masalah penilaian tanah - faktor "tulang belakang" yang menentukan keberkesanan banyak dasar berkaitan pemulihan tanah, pampasan, penempatan semula, dan lelongan hak guna tanah. Bagi membolehkan dasar itu dipraktikkan secara stabil dan memastikan keadilan, pindaan dan penambahan Undang-undang Tanah ke arah menyempurnakan mekanisme penilaian tanah adalah segera.

Masih banyak "bottleneck" berkaitan penilaian tanah. Foto ilustrasi: Quoc Dung/VNA

Banyak "bottleneck"

Undang-undang Tanah 2024 dijangka dapat mengatasi batasan Undang-undang Tanah 2013, terutamanya dalam menentukan harga tanah yang hampir dengan harga pasaran, mewujudkan keadilan bagi orang yang tanahnya dipulihkan dan menghapuskan halangan untuk projek pelaburan. Namun, pelaksanaannya menunjukkan masih banyak “bottleneck” berkaitan penilaian tanah yang perlu diselesaikan segera.

Menurut pakar, untuk masa yang lama, senarai harga tanah adalah lebih rendah daripada pasaran, menyebabkan herotan dalam pampasan untuk pembersihan tapak. Dengan Undang-undang Tanah 2024, rangka kerja harga tanah telah dimansuhkan secara rasmi dan senarai harga tanah telah ditetapkan setiap tahun, diharapkan dapat membantu membuat pelarasan yang tepat pada masanya dan lebih realistik.

Walau bagaimanapun, di sesetengah kawasan, harga tanah masih ditetapkan pada paras yang jauh lebih rendah daripada harga tanah sebenar di pasaran, yang membawa kepada jurang yang besar antara harga pampasan dan harga "pembukaan" tanah projek. Ini telah menimbulkan aduan, reaksi orang ramai dan perniagaan perlu mempertimbangkan dengan teliti sumber kewangan mereka apabila mengambil bahagian dalam projek itu.

Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Hanoi melaporkan bahawa, menurut Artikel 159 Undang-undang Tanah 2024, harga permulaan untuk melelong hak guna tanah bagi plot tanah dengan infrastruktur teknikal yang dilaburkan mesti ditentukan mengikut senarai harga tanah. Walau bagaimanapun, senarai harga tanah di banyak tempat adalah lebih rendah daripada harga pasaran, tidak mencukupi untuk menampung kos pelaburan, pembersihan tapak dan penciptaan dana tanah baharu.

Secara teori, harga tanah khusus ialah harga yang ditentukan oleh pihak berkuasa yang berwibawa pada masa peruntukan atau transaksi tanah, lebih dekat dengan pasaran daripada senarai harga umum. Tetapi dalam amalan, menentukan harga tanah tertentu adalah sangat sukar. Kerana menentukan harga tanah tertentu memerlukan berdasarkan banyak faktor (lokasi, kesahihan, infrastruktur, potensi pembangunan), tetapi pada masa ini mekanisme dan kaedah penilaian terperinci tidak jelas, masih banyak bergantung kepada pengalaman penilai.

Malah masa untuk menentukan harga tertentu belum dipersetujui (contohnya, apabila agensi Negeri memutuskan untuk memperuntukkan atau memajak tanah, ia akan ditentukan - tetapi pada masa ini, harga tanah telah banyak turun naik berbanding harga pasaran sebelumnya). Apatah lagi, penentuan harga khusus antara lokaliti dan pihak berkuasa masih bertindih sehingga mudah menimbulkan pertikaian dan aduan antara rakyat dan agensi Negeri...

Ini juga salah satu sebab mengapa banyak lokaliti masih teragak-agak untuk menggunakan harga tanah tertentu secara meluas, atau apabila memohon, mereka mudah dipersoalkan dan bertindak balas. Selain itu, dokumen panduan pelaksanaan Undang-undang Tanah 2024 masih lambat disiapkan menyebabkan lokaliti “berdiam diri” dalam mengaplikasikan penilaian tanah.

Masalah praktikal ini mewujudkan "bottleneck" yang menghalang Undang-undang Tanah 2024 daripada menunjukkan keunggulannya sepenuhnya seperti yang diharapkan. Baru-baru ini, Timbalan Perdana Menteri Tran Hong Ha mempengerusikan mesyuarat untuk mendengar laporan menerima pendapat daripada anggota Kerajaan mengenai Draf Undang-undang yang meminda dan menambah beberapa artikel Undang-undang Tanah 2024 (Draf Undang-undang) dan meminta pemimpin kementerian, cawangan, persatuan... menumpukan perhatian kepada menganalisis dan membincangkan kandungan mendesak yang perlu dibincangkan dalam Undang-undang 2024. menghalang pembangunan sosio -ekonomi; menyelesaikan ketidakcukupan apabila menggunakan senarai harga tanah untuk mengakses pasaran...

Menghilangkan tekanan

Realiti yang tidak dapat dielakkan ialah harga tanah di banyak kawasan berubah-ubah dalam arah aliran menaik, terutamanya dalam mengembangkan kawasan bandar. Apabila sesuatu projek bertahan selama bertahun-tahun, jika harga tanah ditentukan sekali mengikut senarai harga atau harga khusus awal, pelabur mungkin mengalami kerugian jika harga tanah meningkat dengan cepat semasa fasa pelaksanaan. Apatah lagi, jika orang yang tanahnya diperoleh semula terpaksa menerima harga yang lebih rendah daripada kelebihan tanah yang diterima oleh perusahaan apabila menjual semula, ia mudah untuk menimbulkan perasaan "kurang".

Sebaliknya, jika harga tanah dibenarkan untuk diselaraskan mengikut "harga pasaran" pertengahan semasa tempoh pelaksanaan projek, ia juga mudah untuk menyebabkan "inflasi harga", mengambil kesempatan daripada pakatan sulit untuk menaikkan harga tanah untuk tujuan keuntungan. Oleh itu, banyak perniagaan dan pakar mencerminkan bahawa cara semasa menilai tanah masih mempunyai potensi risiko dan tidak benar-benar memastikan keadilan.

Encik Ngo Gia Cuong - Pengarah Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI) mengulas bahawa apabila membina senarai harga tanah, menentukan harga tanah yang digunakan untuk tujuan pengeluaran atau tanah komersil - perkhidmatan adalah hampir mustahil untuk menggunakan kaedah penilaian yang ditetapkan, tetapi mesti interpolasi mengikut peratusan berbanding dengan harga tanah kediaman.

Keputusan untuk mengeluarkan senarai harga tanah di banyak lokaliti masih menggunakan kaedah pengiraan ini, menunjukkan Majlis Penilai Senarai Harga Tanah tidak dapat mematuhi peruntukan Undang-undang Tanah, yang memerlukan harga tanah dalam senarai harga tanah mesti ditentukan mengikut kaedah penilaian tanah (tiada kaedah membenarkan interpolasi). Ini bermakna, walaupun Undang-undang Tanah 2024 telah mengeluarkan rangka kerja harga tanah, pembinaan senarai harga tanah mengikut prinsip pasaran bagi tempoh 2026 masih berisiko mengulangi had ini.

Menurut Encik Cuong, penentuan prinsip penilaian tanah yang berasingan dan tambahan apabila membina jadual harga tanah, berbeza daripada prinsip pasaran yang digunakan untuk menentukan harga tanah tertentu, akan membantu dasar itu selaras dengan teori dan tidak mewujudkan turun naik dasar. Peraturan prinsip tambahan penilaian tanah apabila membina jadual harga tanah juga mewujudkan asas undang-undang yang jelas untuk lokaliti mempunyai kuasa dan inisiatif yang mencukupi dalam membina jadual harga tanah, selaras dengan menstabilkan hasil belanjawan, tetapi tidak mewujudkan turun naik untuk subjek tertakluk kepada pelarasan.

Pembinaan harga tanah dalam jadual harga tanah yang bebas daripada harga pasaran akan mewujudkan kestabilan untuk subjek pelarasan (kos pengeluaran komponen ekonomi). Pada masa yang sama, harga tanah yang digunakan sebagai asas untuk mengira kewajipan kewangan tidak akan terjejas oleh turun naik yang kompleks, kitaran dan tidak menentu pasaran hartanah Vietnam - En. Cuong dianalisis.

Profesor Madya Dr Nguyen Thuong Lang, pensyarah kanan di Universiti Ekonomi Nasional, mengulas bahawa langkah penting pertama yang perlu dipertimbangkan ialah melaraskan harga tanah utama, iaitu harga yang ditetapkan oleh Negeri apabila memperuntukkan tanah buat kali pertama. Harga tidak boleh ditentukan sepenuhnya mengikut harga pasaran. Sebaliknya, harga utama perlu bersifat keutamaan, mewujudkan insentif untuk perniagaan melabur dan membangun, dan bukannya ditetapkan pada tahap tinggi untuk memaksimumkan hasil belanjawan.

"Jika harga tanah utama dinaikkan terlalu tinggi, ia bukan sahaja akan meningkatkan kos input untuk perniagaan, tetapi juga akan membawa kepada akibat bahawa harga tanah di seluruh pasaran akan "meningkat", menyebabkan tekanan merebak ke seluruh ekonomi," saran Encik Lang.

Di samping itu, pakar ini mencadangkan bahawa peraturan harga tanah harus berdasarkan sistem rangka kerja harga rujukan, dibezakan mengikut wilayah dan matlamat pembangunan. Sebagai contoh, di kawasan bandar atau kawasan yang mempunyai potensi keuntungan yang tinggi, harga boleh ditetapkan pada tahap yang agak tinggi; manakala di kawasan yang perlu menggalakkan pelaburan atau mempunyai potensi keuntungan yang lebih rendah, harga harus ditetapkan pada tahap yang lebih rendah dan lebih munasabah. Semua mesti berada dalam pelan induk, dengan visi sekurang-kurangnya 3-5 tahun untuk memastikan kestabilan.

Di samping itu, Negeri perlu proaktif menggunakan banyak alat peraturan harga untuk memastikan ketelusan, keadilan dan kecekapan. Lelongan tanah perlu dikawal dengan betul untuk mengelakkan harga terlalu tinggi, mengherotkan pasaran. Alat kawal selia mesti memastikan keharmonian kepentingan antara Negara, perniagaan dan rakyat. Bukan sahaja menggunakan langkah pentadbiran seperti perancangan, penetapan harga, had penggunaan tanah... tetapi juga perlu dikembangkan kepada alat ekonomi seperti cukai, kadar faedah, insentif pelaburan dan dasar sokongan fiskal yang lain.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm