Terobosan dalam pertumbuhan rumah sewa

Hanya lebih setengah bulan selepas arahan daripada Setiausaha Agung dan Presiden To Lam, Kerajaan telah memuktamadkan tugas menugaskan kawasan tempatan untuk memulakan projek perumahan sewa bagi melaksanakan tonggak strategik pembangunan perumahan untuk rakyat.

Projek-projek akan bermula dengan cepat pada bulan Jun.

Mempengerusikan sesi kerja pada 1 Jun bersama para pemimpin Bandar Hai Phong dan wilayah Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh, dan Hung Yen mengenai pembangunan perumahan sewa seperti yang diarahkan oleh Setiausaha Agung dan Presiden To Lam, Perdana Menteri Le Minh Hung menekankan: Wilayah ekonomi utama Utara merupakan kawasan pusat untuk pembangunan perindustrian, yang kini mengalami kadar pembandaran yang sangat tinggi dan kepekatan buruh yang besar. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, dan Hung Yen semuanya mempunyai antara kadar pertumbuhan ekonomi tertinggi di negara ini, dengan ratusan ribu pekerja bekerja di zon perindustrian. Tekanan ke atas perumahan sewa untuk pekerja adalah sangat mendesak, dan pembangunan perumahan sewa di rantau ini juga berfungsi sebagai preseden untuk merintis dan mereplikasi pendekatan ini di kawasan lain di seluruh negara.

Kerajaan sedang melaksanakan projek perumahan sewa dengan pantas.

Foto: Dinh Son

Dengan cara yang tegas dan berorientasikan tindakan segera, ketua kerajaan telah mengeluarkan ultimatum yang belum pernah terjadi sebelumnya: Menjelang bulan Jun, setiap empat wilayah dan bandar yang dinyatakan di atas mesti berusaha untuk memulakan sekurang-kurangnya satu projek perumahan sewa; dan pada masa yang sama menyelesaikan prosedur untuk melaksanakan projek perumahan sewa berskala besar pada suku ketiga dan keempat tahun ini. Arahan ini, bukan lagi sekadar garis panduan dengan frasa seperti "berusaha" atau "berusaha," menekankan bahawa ini adalah keperluan segera, menolak laporan di atas kertas dan menuntut hasil yang konkrit. Sekiranya kawasan tempatan menghadapi kesukaran atau halangan, kementerian dan agensi pusat mesti secara proaktif menyediakan sokongan dan penyelesaian segera.

Mewujudkan mekanisme untuk menarik modal swasta bagi mengambil bahagian dalam pembangunan perumahan sewa adalah cara yang baik untuk melaksanakan dasar negara dan rakyat yang bekerjasama.

FOTO: DINH SON

Arahan Perdana Menteri merupakan langkah pantas dan konkrit dalam merealisasikan visi strategik Parti, lebih setengah bulan selepas Setiausaha Agung dan Presiden To Lam mengeluarkan arahan penting: Perumahan sewa mesti menjadi tonggak strategik. Ini merupakan rentak yang pesat yang belum pernah terjadi sebelumnya, kerana biasanya, ia mengambil masa purata 18-24 bulan untuk projek perumahan sosial bermula daripada kelulusan perancangan, kelulusan dasar pelaburan, peruntukan tanah kepada mendapatkan permit pembinaan dan memulakan pembinaan.

Dengan lebih 40 tahun penyelidikan mengenai segmen perumahan sewa, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), meluahkan kegembiraan dan emosinya yang mendalam atas arahan pantas dan tegas daripada Kerajaan susulan perubahan strategik bersejarah dalam pemikiran oleh Setiausaha Agung dan Presiden mengenai segmen perumahan sewa. Beliau menekankan bahawa ini bukan sahaja berita baik untuk pasaran hartanah tetapi juga memberi kesan langsung kepada kehidupan majoriti penduduk berpendapatan sederhana dan rendah di kawasan bandar. Pada masa yang sama, ia membuka visi strategik baharu, yang bertujuan untuk memastikan hak rakyat seperti yang termaktub dalam Perlembagaan.

Pada masa ini, golongan muda, terutamanya Generasi Z, sedang menerajui trend yang tidak lagi mengutamakan memiliki rumah tetap. Dengan perkembangan Revolusi Perindustrian Keempat, kecerdasan buatan (AI), dan ekonomi perkongsian, mereka boleh bekerja dari jauh dari mana-mana sahaja, dari Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh ke Phu Quoc atau Sa Pa. Mereka gemar meneroka dan kerap bertukar pekerjaan untuk menimba pengalaman. Bagi golongan muda, perumahan sewa fleksibel yang sesuai dengan gaya hidup dan pekerjaan mereka adalah keutamaan utama. Melihat dunia, di negara maju seperti Jepun dan Barat, peratusan orang yang menyewa di kawasan bandar adalah sekitar 60%. Di Singapura, angka ini mencapai kira-kira 80%.

"Kongres Kebangsaan Parti ke-14 telah menetapkan matlamat untuk Bandar Raya Ho Chi Minh, serta seluruh negara, untuk menjadi sebuah negara perindustrian maju menjelang 2045, dengan transformasi besar dalam struktur ekonomi dan sosial. Oleh itu, permintaan untuk rumah sewa akan meningkat dan merupakan trend yang tidak dapat dielakkan," tegas Encik Le Hoang Chau.

Satu rangsangan untuk pasaran hartanah.

Semasa mengarahkan pihak berkuasa tempatan, Perdana Menteri Le Minh Hung juga menyatakan bahawa membangunkan perumahan sewa mampu milik merupakan isu mendesak yang perlu ditangani. Negeri mesti menerajui dan mempertimbangkan sumber negeri sebagai pengaruh untuk menyokong dan menarik sumber swasta; menggunakan Dana Perumahan Negara dan dana perumahan tempatan secara berkesan untuk membimbing dan mewujudkan momentum untuk pasaran; dan menggerakkan pelbagai sumber, bukan hanya bergantung pada bajet, dengan memberi tumpuan kepada membuka modal swasta dan modal jangka panjang.

Pembangunan rumah sewa menyumbang kepada penyelesaian masalah perumahan untuk rakyat.

Foto: Dinh Son

Menyahut seruan daripada Parti dan Kerajaan, banyak perniagaan juga telah mengumumkan kesediaan mereka untuk menyertai. Hujung minggu lalu, para pemimpin Syarikat Hartanah Hoang Quan berkongsi bahawa di projek perumahan sosial Golden City (Tay Ninh), syarikat itu memperuntukkan separuh daripada unitnya untuk disewa dan akan menggunakan nisbah ini untuk semua projek yang akan datang. Khususnya, dalam fasa awal projek Golden City, Hoang Quan telah membangunkan 4 bangunan pangsapuri dengan kira-kira 1,000 pangsapuri. Syarikat itu telah membahagikannya kepada 2 bangunan untuk dijual dan 2 bangunan untuk disewa. Dalam masa terdekat, dalam semua projek, Hoang Quan akan memperuntukkan sekurang-kurangnya 50% untuk disewa. Syarikat itu juga telah menerima tawaran daripada dua bank yang ingin bekerjasama dalam membina perumahan sewa sebagai tindak balas kepada seruan Kerajaan…

Encik Le Hoang Chau mengulas bahawa ini adalah hala tuju pembangunan yang munasabah dan logik, kerana dalam orientasi pembangunan, pelaburan awam tidak dapat mengendalikan semuanya tetapi hanya bertindak sebagai pengaruh. Walau bagaimanapun, jika kita hanya bergantung pada sektor swasta sebagai kuasa utama, jalan di hadapan masih akan dikepung oleh pelbagai halangan, daripada mekanisme hinggalah operasi praktikal.

Secara khususnya, halangan terbesar bagi perniagaan yang melabur dalam perumahan sosial dan perumahan sewa adalah cabaran memperoleh tanah dan beban kos pembersihan tanah. Pengajaran daripada negara lain menunjukkan bahawa Negara perlu memainkan peranan utama dengan berani menggunakan tanah awam yang dirancang untuk perumahan atau perkhidmatan komersial dalam zon perindustrian untuk menganjurkan bidaan awam, memilih pelabur yang bereputasi untuk membina perumahan sewa untuk pekerja dan imigran. Dalam kes ini, perniagaan akan dikecualikan daripada yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah. Bagi kes di mana perniagaan berunding secara bebas untuk memperoleh hak penggunaan tanah pertanian daripada penduduk untuk projek, mekanisme untuk menolak kos pampasan untuk pembersihan tanah perlu diubah untuk mencerminkan nilai sebenar yang dibayar oleh perniagaan, dan bukannya menggunakan senarai harga tanah pertanian semasa yang terlalu rendah, yang menyebabkan pelabur mengalami kerugian.

Selain isu ketersediaan tanah, membuka kredit jangka panjang merupakan halangan seterusnya yang memerlukan campur tangan kerajaan. Memandangkan tempoh pembayaran balik yang panjang, yang boleh berlanjutan sehingga beberapa dekad, tanpa dasar kredit keutamaan yang menawarkan kadar faedah yang rendah dan tempoh pinjaman yang setara, perniagaan swasta tidak akan dapat menanggung tekanan hutang, memaksa mereka menaikkan harga sewa dan secara tidak sengaja menjejaskan aspek kemanusiaan perumahan jenis ini.

"Panduan Negeri pada masa ini perlu dikonkretkan dengan segera menyelesaikan percanggahan undang-undang yang sedia ada. Contohnya, Undang-undang Perumahan membenarkan pelabur dalam projek perumahan sosial untuk disewa untuk mengakses kredit keutamaan, tetapi Dekri Kerajaan 100 menetapkan bahawa Bank Dasar Sosial tidak dibenarkan memberi pinjaman kepada kumpulan ini. Ketidakkonsistenan ini, 'dokumen yang memaparkan undang-undang' ini, perlu dipinda segera untuk mengharmonikan sistem perundangan," Encik Chau memetik sebagai contoh.

Pada masa yang sama, untuk benar-benar memberi insentif kepada sektor swasta untuk turut serta, menurut Encik Le Hoang Chau, negeri perlu menyegerakkan dasar mengenai percukaian dan infrastruktur bandar. Walaupun Undang-undang Perumahan 2014 menetapkan bahawa kadar cukai untuk projek perumahan sosial untuk disewa harus lebih rendah daripada yang dijual, peraturan ini telah kekal di atas kertas selama bertahun-tahun kerana Undang-undang Cukai masih belum membenarkan pindaan yang sepadan. Tambahan pula, negeri mesti memainkan peranan perintis dengan melabur secara proaktif bajet untuk menghubungkan pengangkutan dan infrastruktur teknikal ke sempadan projek perumahan sosial. Sambungan yang disegerakkan ini bukan sahaja membantu golongan berpendapatan rendah – kumpulan yang paling terdedah dalam masyarakat – berpeluang untuk mengakses dan menetap dalam model bandar yang mudah, tetapi juga berfungsi sebagai leverage paling praktikal untuk mengubah pemikiran strategik visi dasar menjadi penyelesaian perumahan yang nyata.

Pihak berkuasa tempatan mengambil inisiatif, pihak berkuasa tempatan melakukan kerja.

Menekankan bahawa ini adalah dasar yang betul sepenuhnya, Profesor Dang Hung Vo, bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar, menyatakan bahawa isu ini telah dibincangkan dalam Undang-undang Perumahan 2005 - undang-undang perumahan pertama Vietnam. Walau bagaimanapun, pembangunan segmen perumahan sewa tidak berjaya kerana pelaburan dalam sektor ini memerlukan tempoh pusing ganti modal yang panjang selama 40-50 tahun. Tambahan pula, margin keuntungan tidak begitu tinggi kerana harga sewa mestilah rendah dan mampu dimiliki oleh ramai orang. Sebaliknya, jika perumahan komersial dibangunkan, pelabur boleh mendapatkan semula keseluruhan pelaburan mereka dalam tempoh 5-7 tahun apabila projek itu dijual, ditambah dengan keuntungan yang agak tinggi. Oleh itu, tidak dapat dielakkan bahawa perniagaan swasta tidak bersemangat. Bergantung sepenuhnya kepada bajet negeri untuk pelaburan dalam segmen ini juga sukar kerana bajetnya terhad dan mesti dilaburkan dalam sektor ekonomi penting seperti infrastruktur…

Oleh itu, Profesor Dang Hung Vo mencadangkan bahawa banyak inisiatif diperlukan untuk melaksanakan dasar ini. Pertama, perniagaan dan juga agensi pengurusan negeri mesti mengubah teknologi pembinaan dan teknologi bahan binaan, dan menggunakan sepenuhnya ruang dalam bangunan pangsapuri... untuk membantu mengurangkan kos pembinaan perumahan sewa. Seterusnya, negeri memerlukan dasar dan mekanisme untuk membuka jalan bagi modal swasta untuk menyertai. Secara khususnya, pertimbangan harus diberikan untuk menerapkan model BOT atau PPP perkongsian syarikat. Dalam model ini, negeri bertanggungjawab ke atas tanah dan perniagaan melabur dalam membina perumahan. Semasa tempoh sewa, perniagaan akan menerima kembali modal yang dilaburkan dalam pembinaan serta keuntungan, sama seperti model eksploitasi lain. Sokongan negeri mengenai tanah juga lebih mudah dan kurang mahal daripada meminta syarikat swasta mengendalikan semuanya sendiri. Ini juga dilihat sebagai pengaruh daripada negeri untuk menggalakkan dan menarik modal swasta untuk mengambil bahagian dalam membangunkan pasaran perumahan sewa pada kelajuan terpantas, mencapai matlamat yang ditetapkan. Hasilnya, perniagaan akan lebih yakin untuk menyertai lebih banyak projek, mewujudkan perumahan sewa mampu milik untuk majoriti penduduk.

Khususnya, Profesor Dang Hung Vo menekankan bahawa untuk menggalakkan pembangunan perumahan sewa khususnya, atau perumahan secara amnya, untuk rakyat, pihak tempatan itu sendiri mesti proaktif dan tegas, manakala kerajaan pusat hanya membina rangka kerja perundangan umum. Pihak tempatan mesti secara proaktif mencadangkan penyelesaian yang sesuai dengan realiti mereka sendiri. Semasa pelaksanaan, jika terdapat peraturan yang didapati tidak sesuai, mereka harus mencadangkan pindaan kepada kerajaan pusat.

"Dasar pembangunan perumahan sewa adalah betul dan merupakan hala tuju segera yang perlu dipercepatkan bagi membantu menyelesaikan masalah perumahan rakyat. Walau bagaimanapun, bergantung sepenuhnya kepada sokongan kewangan negeri akan menjadi sukar disebabkan oleh sumber bajet negeri yang terhad. Hanya dengan mewujudkan mekanisme untuk menggalakkan penyertaan perniagaan, barulah hasilnya dapat dicapai dengan cepat. Ini juga bermakna mewujudkan konsensus yang tinggi dalam masyarakat. Ini juga mencerminkan semangat bahawa apabila negeri dan rakyat bekerjasama, sebarang dasar akan berjaya," tegas Profesor Dang Hung Vo.

Bekalan rumah sewa tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan.

Berucap pada sesi kerja pada 1 Jun, Perdana Menteri Le Minh Hung menyatakan bahawa permintaan untuk rumah sewa adalah sangat tinggi manakala bekalan rumah sewa sangat tidak mencukupi, terutamanya untuk sewa jangka panjang pada harga yang berpatutan, yang merupakan kesesakan pertama. Majoriti pekerja dan buruh di lima wilayah Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh, dan Hung Yen kini menyewa rumah yang dibina secara tidak formal oleh isi rumah – menimbulkan risiko yang ketara terhadap keselamatan, terutamanya keselamatan kebakaran, kebersihan alam sekitar, keadaan hidup, dan keperluan infrastruktur sosial.

Sebelum ini, Kementerian Pembinaan mengumumkan, berdasarkan laporan dari 18 lokasi, bahawa jumlah permintaan untuk rumah sewa dalam tempoh 2026-2030 adalah 71,187 unit. Terutamanya, bilangan unit perumahan sosial sedia ada yang tersedia untuk disewa di seluruh negara adalah kira-kira 42,275 unit. Daripada jumlah ini, Da Nang mendahului dengan lebih 12,400 unit, diikuti oleh Bac Ninh dengan hampir 9,850 unit dan Bandar Raya Ho Chi Minh dengan kira-kira 5,700 unit. Ini juga merupakan lokasi yang telah membangun dan melaksanakan model perumahan untuk pekerja dan buruh sewa, mewujudkan banyak peluang untuk pekerja memiliki rumah dan menetap.

Pembangunan perumahan sewa menyumbang kepada jaminan keselamatan sosial.

Kami sedang dalam proses meminda Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah. Saya menjangkakan undang-undang ini akan diluluskan dan berkuat kuasa tidak lama lagi, mungkin mulai 1 Januari 2027, untuk mewujudkan rangka kerja perundangan yang kukuh. Kita perlu mengeluarkan peraturan dan piawaian baharu untuk perumahan sewa. Mengimbas kembali sejarah Bandar Raya Ho Chi Minh, kita pernah mempunyai syarikat seperti Hui Bon Hoa (Pak Cik Hoa) atau Mydeen yang menyediakan perumahan sewa secara lestari selama ratusan tahun, merentasi pelbagai generasi. Saya percaya bahawa dengan arahan Setiausaha Agung dan Presiden To Lam yang betul, berserta tindakan pantas dan tegas Kerajaan, kita akan dapat membentuk syarikat swasta yang besar dan profesional dalam sektor perumahan sewa, menyumbang kepada memastikan keselamatan sosial yang mampan dalam era baharu.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh

Sumber: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm