Berapakah harga pangsapuri meningkat sejak 10 tahun yang lalu?

Tiga kali ganda dalam 10 tahun

Sepanjang dekad yang lalu, pasaran hartanah Vietnam telah menyaksikan kenaikan harga yang tidak pernah berlaku sebelum ini, menjadikan impian untuk memiliki rumah semakin jauh untuk ramai orang. Daripada lebih 20 juta VND/m² pada 2014, harga pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City kini meningkat lebih tiga kali ganda, melebihi ambang 70 - 80 juta VND/m² (mengikut laporan oleh Savills dan CBRE). Secara khusus:

2014 dianggap sebagai titik permulaan untuk kitaran pertumbuhan baharu, apabila Hanoi merekodkan harga pangsapuri kelas pertengahan pada sekitar 22 juta VND/m², Bandar Ho Chi Minh pada 25 juta VND/m². Menjelang 2015, modal pelaburan domestik dan asing mula mengalir dengan kuat ke dalam pasaran, bersama-sama dengan beberapa siri projek infrastruktur yang diumumkan, menyebabkan harga meningkat kepada 24 juta VND di Hanoi dan 27 juta VND/m² di Ho Chi Minh City.

Pada tahun 2025, harga pangsapuri di Ho Chi Minh City akan mencapai rekod tertinggi VND90 juta/m².

Dalam tempoh 2016 - 2017, pasaran pulih dengan ketara. Harga pangsapuri di Hanoi meningkat kepada 26 dan kemudian 28 juta VND/m², manakala di Ho Chi Minh City mereka melonjak daripada 30 kepada 33 juta VND/m². Ini juga merupakan tempoh apabila ramai pelabur besar melancarkan projek baharu dengan status undang-undang yang telus, mewujudkan kepercayaan kepada pembeli.

Pada tahun 2018, bersama dengan kemajuan banyak projek infrastruktur besar, paras harga telah ditetapkan: Hanoi 32 juta, Ho Chi Minh City 38 juta VND/m². Menjelang 2019, keterujaan dalam segmen pertengahan dan mewah melonjakkan harga di Hanoi kepada 36 juta, Ho Chi Minh City kira-kira 42 juta VND/m².

Pada tahun 2020, pandemik COVID-19 menyebabkan penurunan dalam transaksi tetapi harga tidak menurun, malah meningkat sedikit. Hanoi mencatatkan kira-kira 40 juta VND/m², Bandar Ho Chi Minh hampir 48 juta VND/m². Ini mencerminkan bekalan yang terhad, manakala permintaan hartanah dan pelaburan kekal berterusan.

Dari 2021 hingga 2022, harga meningkat dengan mendadak. Hanoi daripada 46 juta VND/m² kepada 54 juta VND/m² dalam masa dua tahun sahaja, Ho Chi Minh City daripada 55 kepada 63 juta VND/m². Alasannya datang daripada bekalan yang semakin terhad disebabkan oleh pengetatan undang-undang, manakala permintaan meningkat. Savills mengulas bahawa dalam tempoh ini, pasaran mula kelihatan paradoks, kecairan menurun tetapi harga masih meningkat.

Pada 2023, dasar kawalan kredit dan kadar faedah yang tinggi akan memperlahankan volum urus niaga, tetapi harga masih akan meningkat. Hanoi akan mencecah kira-kira 62 juta VND/m², Bandar Ho Chi Minh 70 juta VND/m², terutamanya tertumpu pada projek dengan lokasi yang baik dan dokumen undang-undang penuh.

Menjelang akhir 2024, angka itu akan mencecah 72 juta VND/m² di Hanoi, 80 juta VND/m² di Bandar Ho Chi Minh. Dan menjelang pertengahan tahun ini - 2025, harga pangsapuri di Ho Chi Minh City akan mencapai rekod tertinggi 90 juta VND/m² (mengikut HoREA).

Oleh itu, dalam tempoh 10 tahun, harga pangsapuri di dua bandar besar itu meningkat lebih daripada tiga kali ganda, menjadikan pasaran semakin sukar dicapai oleh majoriti orang.

Impian untuk menetap semakin jauh

Menurut CBRE, sejak 2020, bilangan projek pangsapuri baru berlesen di Ho Chi Minh City telah menurun lebih daripada 70% berbanding tempoh 2016 - 2019. “Bekalan telah menurun secara mendadak manakala permintaan sebenar di bandar-bandar besar tidak berkurangan langsung, sebab itu harga rumah hanya meningkat,” Cik Duong Thuy Dung - Pengarah Kanan CBRE Vietnam menganalisis.

Sebab lain datang dari kos modal. Mulai 2022, kadar faedah bank akan meningkat, bon korporat akan mengetatkan, memaksa ramai pelabur menaikkan harga jualan untuk menampung kos mobilisasi modal. Apabila kadar faedah pinjaman adalah 12-13%/tahun, tekanan kewangan terhadap perniagaan hartanah adalah besar, dan beban ini akhirnya dipindahkan kepada harga jualan.

Selain itu, kenaikan kos tanah dan bahan binaan juga menimbulkan tekanan. Menurut Pejabat Perangkaan Am, indeks harga bahan binaan dalam tempoh 2014 - 2023 meningkat hampir 50%. Savills percaya bahawa harga pangsapuri tidak mungkin menurun apabila kos pembinaan meningkat.

Satu lagi daya penggerak penting ialah infrastruktur pengangkutan. Metro Line 1 di Ho Chi Minh City, Ring Road 3 atau Lebuhraya Hanoi - Lao Cai yang diperluas semuanya menyebabkan harga hartanah di sepanjang laluan itu meningkat satu setengah kali ganda dalam beberapa tahun. "Ke mana infrastruktur pergi, harga tanah ikut" Encik Nguyen Van Dinh - Pengerusi Persatuan Broker Harta Tanah Vietnam pernah berkata.

Dari segi prospek, pakar meramalkan bahawa harga perumahan tidak akan menurun dalam jangka pendek. Memandangkan kekurangan bekalan, terutamanya dalam segmen mampu milik, harga mungkin meningkat sebanyak 5-7% setahun dalam tempoh 3-5 tahun akan datang, terutamanya di pinggir bandar di mana infrastruktur sedang berkembang pesat.

Walaupun harga pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City meningkat lebih tiga kali ganda dalam tempoh 10 tahun yang lalu, pendapatan pekerja hanya meningkat secara purata 6-7% setahun. Ini telah menyebabkan jurang semakin melebar. Menurut Bank Dunia , purata pendapatan per kapita Vietnam pada tahun 2014 adalah kira-kira 2,000 USD, dan menjelang 2024 ia akan mencapai 4,300 USD, bermakna ia telah meningkat dua kali ganda. Tetapi harga pangsapuri telah meningkat tiga kali ganda, malah meningkat empat kali ganda dalam beberapa segmen dalam tempoh yang sama.

Program "1 juta pangsapuri sosial" yang dipromosikan oleh Kerajaan dijangka mewujudkan keseimbangan, tetapi kemajuan masih perlahan. Jika masalah bekalan, terutamanya dalam segmen pertengahan dan kelas rendah, tidak diselesaikan, maka dalam tempoh 5-10 tahun akan datang, harga hartanah di Hanoi dan Ho Chi Minh City akan terus meningkat, mendorong impian untuk menetap lebih jauh dan jauh dari jangkauan ramai anak muda.

Sumber: https://baolangson.vn/gia-can-ho-tang-the-nao-trong-10-nam-qua-5058847.html