Kurangkan harga tanah untuk menyejukkan harga perumahan semasa di Bandar Ho Chi Minh

Harga pangsapuri yang tinggi semasa dikatakan datang daripada kos input, yang paling ketara ialah kos tanah dan bayaran guna tanah.

Menurut laporan kajian pasaran daripada syarikat hartanah, harga perumahan terus meningkat. Berbanding 5 tahun lalu, harga pangsapuri di Ho Chi Minh City meningkat dua kali ganda, terutamanya dalam segmen mewah. Penguasaan segmen pangsapuri ini telah melonjakkan harga perumahan, menjadikannya semakin sukar bagi mereka yang berpendapatan sederhana untuk mengakses perumahan.

Harga rumah terus meningkat

Encik Phong, seorang penduduk An Lac Ward (HCMC), berkata bahawa beberapa tahun lalu dia membeli sebuah apartmen mewah di Daerah Binh Thanh (lama) dengan harga 4 bilion VND, yang kini telah meningkat kepada 9 bilion VND. Perlu diingat bahawa walaupun harga telah meningkat hampir dua kali ganda, masih tiada tanda untuk berhenti.

Sementara itu, projek baharu di Binh Trung Ward (HCMC) baru sahaja menawarkan pangsapuri untuk dijual pada harga lebih VND90 juta/m², dua kali ganda anggaran dari 5-6 tahun lalu. Di kawasan bandar Phu My Hung, yang dianggap paling mewah di HCMC, harga pangsapuri pada masa ini berkisar antara VND80-95 juta/m². Manakala 7-8 tahun lalu, mereka hanya kira-kira VND37-38 juta/m².

Laporan terkini daripada Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA) menunjukkan bahawa dari 2020 hingga 2023, segmen perumahan mewah menyumbang kira-kira 70% daripada jumlah bekalan pasaran. Ini menyebabkan pasaran berkembang tidak seimbang, model "piramid" perumahan diterbalikkan.

Dalam tempoh 6 bulan pertama 2025 sahaja, Ho Chi Minh City hanya mempunyai 4 projek perumahan komersial yang dilaksanakan, dengan sejumlah 3,353 pangsapuri mewah, bernilai lebih daripada 10,239 bilion VND. Tiada projek dalam segmen perumahan sederhana atau mampu milik. Sementara itu, perumahan sosial juga sangat sederhana, dengan hanya 205,000 m² ruang lantai pembinaan, bersamaan dengan 4,100 pangsapuri, hanya mencapai kira-kira 11.7% daripada rancangan menjelang 2025. Menurut Encik Le Hoang Chau, Pengerusi HoREA, harga perumahan telah meningkat secara berterusan sejak beberapa tahun lalu dan kini berada pada paras yang tinggi. Pangsapuri mewah berharga sehingga 90 juta VND/m², bersamaan dengan kira-kira 9.7 bilion VND/unit, jauh melebihi kemampuan orang berpendapatan sederhana.

Harga pangsapuri di Ho Chi Minh City meningkat lebih daripada dua kali ganda dalam tempoh lima tahun yang lalu.

Savills Vietnam menilai bahawa pasaran perumahan di Ho Chi Minh City telah menghadapi kekurangan bekalan yang serius sejak 5 tahun lalu. Walaupun bandar itu menetapkan sasaran untuk membangunkan 235,000 rumah baharu dalam tempoh 2021-2025, ia hanya menyiapkan 24% daripada rancangan itu, bermakna ia masih kekurangan hampir 179,000 unit. Pada suku kedua 2025, Ho Chi Minh City hanya akan mempunyai 1,600 pangsapuri baharu di pasaran, menjadikan jumlah bekalan utama dalam 6 bulan pertama kepada 6,800 unit. Bagaimanapun, kadar serapan hanya mencapai 45%, bermakna 3,800 unit telah diniagakan. Sebab utama dikatakan proses kelulusan yang perlahan dan halangan undang-undang.

Bayaran guna tanah terlalu tinggi

Encik Vo Hong Thang, Timbalan Ketua Pengarah yang bertanggungjawab bagi Pengarah Perundingan dan Pelaburan DKRA Kumpulan DKRA, berkata bahawa kos tanah, termasuk kos pembelian, cukai, yuran guaman, faedah pinjaman, dan lain-lain, kini menyumbang sebahagian besar daripada jumlah kos pelaburan projek, manakala kos pembinaan atau kualiti pangsapuri lebih mudah dikawal. Oleh itu, beliau menjangkakan bahawa apabila projek yang mempunyai masalah undang-undang diselesaikan, digabungkan dengan pengurangan dalam yuran penggunaan tanah, harga hartanah di Bandaraya Ho Chi Minh akan "sejuk".

Dr Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Ekonomi dan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, berkata kenaikan harga tanah dan kaedah lebihan dalam menentukan bayaran guna tanah adalah punca utama kenaikan harga pangsapuri yang tinggi. Menurutnya, penggunaan harga tanah yang hampir dengan pasaran seperti termaktub dalam Undang-undang Tanah dan Dekri 71/2024 menyebabkan pasaran dinaikkan dengan harga “maya” terutama selepas pemansuhan rangka harga tanah. Justeru, katanya, perlu ada pelarasan dalam Undang-undang Tanah 2024 bagi mengurangkan nisbah pengiraan harga tanah apabila mengubah tujuan penggunaan, bagi mengawal kos input dan menstabilkan harga hartanah. Menentukan harga tanah secara terkawal akan menyumbang kepada penurunan harga perumahan dan menggalakkan keselamatan sosial.

Pada bengkel "Harga tanah, cukai tanah... bagaimana untuk menjadikannya munasabah" anjuran Akhbar Thanh Nien pada 22 Julai, peguam Truong Anh Tu, Pengerusi Firma Guaman TAT, mencadangkan bahawa negeri perlu mempunyai penyelesaian yang lebih munasabah dalam mengutip cukai berkaitan tanah, terutamanya dalam membina senarai harga tanah dan dasar cukai.

Menurutnya, harga tanah perlu ditentukan untuk mengharmonikan kepentingan semua pihak iaitu negeri tidak kehilangan hasil cukai, perniagaan tetap memastikan kecekapan perniagaan dan margin keuntungan, penawaran dan permintaan pasaran tidak terganggu dan rakyat masih mendapat akses. Ini adalah matlamat yang konsisten yang perlu dipastikan. Ini bermakna harga tanah tidak semestinya perlu berdasarkan harga pasaran sepenuhnya.

Cik Vo Nhat Lieu, Pengarah Institut Latihan Pembangunan Projek Hartanah PROPIIN, menunjukkan pembolehubah penting, iaitu yuran penggunaan tanah selalunya menyumbang sehingga 50% daripada jumlah kos projek, dengan tanah adalah kira-kira 20%. Ramai pelabur antarabangsa teragak-agak kerana proses penilaian tidak mempunyai formula standard dan kos turun naik tanpa diduga.

Oleh itu, beliau mencadangkan untuk mengecualikan atau mengurangkan dengan ketara yuran penukaran guna tanah untuk isi rumah di bawah 300 m², dan mengenakan cukai yang lebih tinggi ke atas individu yang mempunyai banyak bidang tanah. Senarai harga tanah juga perlu dikekalkan stabil untuk jangka masa yang cukup lama, untuk mengelakkan situasi di mana lokaliti menaikkan harga terlalu cepat dan mewujudkan jurang antara wilayah, mencetuskan gelombang spekulasi.

Timbalan Menteri Kewangan Le Tan Can turut mengakui dua kesesakan terbesar ketika ini ialah pengiraan "bayaran tambahan" dan bayaran guna tanah apabila menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman. Beliau berkata, Kementerian Kewangan telah melengkapkan draf Dekri pindaan Dekri 103/2024 dan menghantarnya kepada Kementerian Kehakiman untuk semakan sebelum diserahkan kepada Kerajaan untuk diisytiharkan. Matlamatnya adalah untuk mengalih keluar halangan secepat mungkin, kerana lokaliti secara berterusan melaporkan kes "tidak mungkin dari segi kewangan" hanya kerana yuran dan cukai dinaikkan terlalu tinggi.

Meningkatkan pekali guna tanah

Pengerusi HoREA percaya bahawa untuk mengurangkan harga perumahan, Ho Chi Minh City perlu mengutamakan peningkatan bekalan perumahan sosial dan pada masa yang sama memperbaharui prosedur pentadbiran dengan tegas. Secara khusus, adalah perlu untuk mengeluarkan resolusi perintis dan meminda Undang-undang Perumahan 2023 untuk menyerahkan hak untuk meluluskan projek perumahan sosial kepada Jabatan Pembinaan, dan bukannya perlu melalui Undang-undang Pelaburan seperti sekarang.

Selain itu, beliau mencadangkan pindaan Dekri 100/2024/ND-CP untuk meningkatkan pekali guna tanah bagi projek perumahan sosial kepada maksimum 1.5 kali ganda. Ini akan membantu meningkatkan bilangan pangsapuri di kawasan tanah yang sama sebanyak 50%, sekali gus mengurangkan harga pangsapuri.

Di samping itu, lokaliti perlu menyelaras secara serentak untuk memendekkan masa untuk kelulusan perancangan dan pelesenan. Pembangunan perumahan komersil kos rendah juga perlu digalakkan melalui dasar kredit keutamaan, terutamanya untuk golongan muda. Kerajaan negeri juga perlu menyusun semula pasaran dengan menggalakkan perniagaan beralih kepada segmen mampu milik, digabungkan dengan program membina 1 juta pangsapuri sosial menjelang 2030.

Satu lagi penyelesaian penting ialah meminda Undang-undang Perniagaan Harta Tanah untuk membenarkan pemindahan projek yang tidak memenuhi obligasi kewangan mereka di atas tanah, dengan syarat pelabur baharu memenuhi kewajipan ini. Ini akan membantu memulihkan projek yang "ditangguh" dan meningkatkan bekalan.

Sumber: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm