Orang yang mempunyai banyak hartanah menganggap cukai 'melayari'

Cukai pendapatan peribadi boleh digunakan untuk keuntungan daripada urus niaga hartanah mengikut kekerapan transaksi, masa pembelian dan penjualan semula hartanah. Lebih cepat masa ini berlaku, lebih tinggi kadar cukai dan sebaliknya.

Kementerian Kewangan mencadangkan cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hartanah berdasarkan tempoh pemilikan - Foto: NGOC HIEN

Itu antara kandungan yang agak baharu dalam penghujahan Kementerian Kewangan berhubung cadangan membina projek gantian Undang-undang Cukai Pendapatan Peribadi.

Sehubungan itu, Kementerian Kewangan mencadangkan untuk mengkaji permohonan cukai pendapatan peribadi ke atas keuntungan daripada pemindahan hartanah berdasarkan masa pegangan, mengikut pengalaman beberapa negara, untuk mengehadkan spekulasi dan buih.

Cukai hanya atas keuntungan

Bercakap kepada Tuoi Tre, Encik Nguyen Van Duoc, Pengarah Besar Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, menyokong pandangan bahawa perlu ada penyelesaian untuk mengehadkan spekulasi hartanah. Walau bagaimanapun, dalam keadaan Vietnam, adalah perlu untuk mempertimbangkan banyak aspek untuk dapat memilih penyelesaian yang paling munasabah, mengelakkan menyebabkan banyak akibat kepada pasaran.

Menurut Encik Duoc, pihak berkuasa cukai menggunakan Pekeliling 111, yang menetapkan bahawa jika seseorang individu memiliki sebuah rumah tunggal tetapi tidak memilikinya selama 183 hari, dia tidak akan dikecualikan daripada cukai apabila memindahkannya. Ini juga merupakan salah satu penyelesaian untuk mengelakkan spekulasi dan pengelakan cukai apabila memindahkan hartanah.

Bagaimanapun, hartanah adalah komoditi istimewa. Oleh itu, untuk mengelakkan spekulasi, banyak penyelesaian boleh digunakan, tidak semestinya penyelesaian cukai urus niaga hartanah berdasarkan tempoh pemilikan.

"Kita harus kembali kepada sifat cukai pemindahan hartanah. Ia adalah cukai ke atas pendapatan yang diterima oleh pemindah hartanah, bermakna mesti ada pendapatan untuk dikenakan cukai," kata Encik Duoc.

Menurut Encik Duoc, sebelum ini pihak berkuasa cukai juga menetapkan bahawa pemindah boleh memilih satu daripada dua kaedah: 25% pada perbezaan antara harga jualan dan harga belian atau 2% pada harga jualan. Walau bagaimanapun, pihak berkuasa cukai kemudian menukar segala-galanya kepada pengiraan 2% pada harga jualan, membawa kepada banyak kes kerugian yang turut dikenakan cukai.

Sehingga kini, pihak berkuasa cukai mempunyai alat pengurusan yang lebih baik, dan harga hartanah juga telah menghampiri harga pasaran. Oleh itu, dasar itu harus dipertimbangkan untuk kembali mengira cukai pemindahan hartanah ke atas pendapatan sebenar. Itulah cara terbaik untuk mengurus, mengelak mewujudkan ketidaksamaan apabila kerugian juga tertakluk kepada cukai seperti pada masa lalu," saran Encik Duoc.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam, berkata mempunyai pendapatan bermakna menjual secara menguntungkan, kemudian perlu membayar cukai untuk memastikan keadilan kepada rakyat. Cukai dikira atas perbezaan antara harga jualan dan harga belian atau harga jualan tolak harga belian, kemudian ditolak kos timbul seperti faedah pinjaman bank.

Untuk mengehadkan spekulasi hartanah, kebanyakan negara hanya memperoleh keuntungan cukai daripada urus niaga hartanah. "Adalah jelas bahawa hanya keuntungan sahaja yang perlu dikenakan cukai. Itulah prinsip pengiraan cukai. Pada masa itu, jika dijual dalam tempoh beberapa bulan pertama selepas pembelian, kadar cukai yang tinggi akan dikenakan ke atas keuntungan yang diperoleh oleh penjual. Jika dijual 3 - 5 - 7 tahun kemudian, kadar cukai akan lebih rendah," kata Encik Dinh.

Mempunyai data baru dikumpul dengan betul dan mencukupi

Pakar Nguyen Thai Son juga berkata pelan yang dicadangkan oleh Kementerian Kewangan adalah salah satu penyelesaian untuk menghapuskan spekulasi, jual beli, menaikkan harga hartanah, menjadikannya mustahil bagi mereka yang mempunyai keperluan sebenar untuk membeli rumah. Walau bagaimanapun, terdapat kes di mana orang ramai terpaksa menjual hartanah mereka kerana keadaan mendesak dan mengalami kerugian kerana mereka "diklasifikasikan" sebagai spekulator dan terpaksa membayar cukai yang tinggi.

"Pada pendapat saya, kita perlu berunding, berbincang dengan teliti, dan mempertimbangkan banyak aspek. Jika kita menggunakan alat cukai untuk meningkatkan kos tingkah laku spekulatif untuk mengehadkan tingkah laku ini, kita mesti mempertimbangkan kadar cukai yang sesuai dengan keadaan di Vietnam, dan tidak menggunakan kadar yang terlalu tinggi dan tidak realistik," kata Encik Anak.

Dr. Vu Dinh Anh, pakar ekonomi , percaya bahawa penggunaan kadar cukai yang lebih tinggi apabila tempoh pegangan lebih pendek, secara teori, boleh membantu mengehadkan spekulasi dan "melayari" hartanah. "Tetapi bagaimana penyelesaian ini akan dilaksanakan? Adakah agensi pengurusan mempunyai data dan dapat memantau harga pembelian dan jualan dengan tepat?..." - Encik Anh menimbulkan persoalan.

Menurut Encik Anh, pasaran hartanah tidak boleh dianggap hanya membeli untuk hidup, tetapi pasaran ini mesti ada spekulasi. Spekulasi hartanah sebenarnya adalah pelaburan jangka pendek; seperti pelaburan kewangan, jual beli hartanah bukan untuk kegunaan tetapi untuk keuntungan. Spekulasi hartanah adalah faktor yang tidak dapat dielakkan dan penting dalam pasaran hartanah.

"Pasaran ini adalah dinamik terima kasih kepada aktiviti spekulatif. Oleh itu, kita perlu menangani spekulasi hartanah mengikut sifat dan peranannya. Spekulasi hartanah tidak buruk, jadi kita tidak dapat mencari jalan untuk menghapuskannya" - Encik Anh berkata, sambil menambah bahawa perlu ada penyelesaian untuk membantu pasaran ini berkembang dengan sihat, bukan hanya menumpukan pada hasil.

Dasar mesti diselaraskan dengan infrastruktur teknologi

Pakar mencadangkan cukai pendapatan peribadi perlu dikenakan dalam kes di mana penjual mendapat keuntungan selepas menolak perbelanjaan yang sah - Foto: NGOC HIEN

Menurut Kementerian Kewangan, bagi mengehadkan spekulasi hartanah, banyak negara mengenakan cukai ke atas keuntungan daripada urus niaga hartanah mengikut kekerapan transaksi dan masa jual beli hartanah. Lebih cepat masa ini berlaku, lebih tinggi kadar cukai. Sebagai contoh, di Singapura, tanah yang dibeli dan dijual pada tahun pertama dikenakan cukai 100% ke atas perbezaan nilai pembelian; selepas 2 tahun, kadar cukai ialah 50%; selepas 3 tahun, ia adalah 25%...

Jika digunakan di Vietnam, menurut Kementerian Kewangan, kadar cukai tertentu perlu dikaji dan ditentukan dengan sewajarnya, mencerminkan keadaan sebenar pasaran hartanah. Pada masa yang sama, penerapan polisi cukai pendapatan peribadi ke atas pemindahan harta tanah berdasarkan masa pegangan juga perlu disegerakkan dengan proses penyempurnaan dasar berkaitan tanah dan perumahan serta penyelarasan dan kesediaan infrastruktur teknologi maklumat mengenai pendaftaran tanah dan hartanah.

* Profesor Dang Hung Vo (bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar ):

Akan menghadkan situasi jual beli semula

Cadangan Kementerian Kewangan untuk mengenakan cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hartanah berdasarkan masa pemilikan telah diguna pakai dan berjaya oleh banyak negara. Sesiapa yang membeli hartanah, memegangnya untuk masa yang singkat dan memindahkannya dengan cepat, mempunyai nilai komersial yang lebih tinggi dan mesti membayar lebih cukai.

Walau bagaimanapun, dalam pasaran Vietnam, adalah perlu untuk mengatasi situasi di mana pembeli dan penjual bersetuju untuk mengisytiharkan harga transaksi pada kontrak lebih rendah daripada harga sebenar atau perbezaan antara pembelian sebelumnya dan jualan seterusnya adalah tidak ketara. Mesti ada alat yang lebih kukuh untuk memaksa pembeli dan penjual mengisytiharkan nilai transaksi yang betul pada kontrak, maka alat cukai di atas akan berkesan dan boleh dilaksanakan di Vietnam.

Jika digunakan, dasar ini akan mengurangkan kecairan komersial untuk kes jualan semula, meningkatkan kecairan untuk kes pembelian kediaman dan membantu menstabilkan pasaran hartanah.

* Encik Tran Manh Chi (Timbalan Ketua Pengarah Syarikat Harta Dong Tay):

Perlu mengira kos yang cukup munasabah dan sah

Cadangan Kementerian Kewangan untuk mengenakan cukai pendapatan peribadi ke atas pemindahan hartanah berdasarkan masa pemilikan, dan bukannya menggunakan 2% daripada harga pindahan, akan memberi kesan besar kepada pasaran hartanah. Spekulator yang membeli dan menjual hartanah dalam masa yang singkat akan menganggap bahawa jika kadar cukai terlalu tinggi, tidak akan ada keuntungan.

Walau bagaimanapun, jika menggunakan kaedah pengiraan cukai berdasarkan tempoh pemilikan, cukai pendapatan peribadi akan dikenakan ke atas aktiviti pemindahan hartanah apabila pembeli mendapat keuntungan.

Kami menyasarkan transaksi dibuat melalui bank, jabatan cukai juga mengawal pengisytiharan transaksi mengikut harga pasaran yang betul. Oleh itu, pemeriksaan urus niaga ke atas harga belian, harga jualan akan ditentukan oleh pihak berkuasa berwibawa berdasarkan transaksi dan invois.

Sekiranya pembeli membeli rumah atau tanah untuk dijual dalam tempoh yang singkat, adalah perlu untuk menentukan cukai pendapatan peribadi yang perlu dibayar apabila terdapat keuntungan, iaitu hasil tolak perbelanjaan sebenar, munasabah dan sah.

Dalam hal ini, kos faedah, kos pembrokeran dan kos sah lain harus dikira sebagai asas untuk menentukan keuntungan. Jika urus niaga berlaku dalam tempoh yang singkat, penjual mendapat keuntungan, maka pengiraan cukai pada kadar yang lebih tinggi adalah sesuai.

Realitinya, banyak kes orang membeli rumah untuk didiami atau sebagai aset untuk anak-anak mereka, tetapi atas sebab-sebab yang tidak dapat dielakkan seperti sakit, hutang, perpindahan... mereka terpaksa menjual rumah tersebut, walaupun mengalami kerugian, tetapi masih perlu membayar cukai pendapatan peribadi, yang tidak munasabah.

Sumber: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm