Banyak kawasan bandar 'hantu' dan projek gagal kerana tiada perancangan guna tanah

Projek hartanah yang gagal dan terbengkalai separuh jalan bukan lagi pelik di pasaran Vietnam. Walaupun terdapat banyak sebab untuk ini, laporan Perancangan Guna Tanah oleh Savills Vietnam telah menganalisis kepentingan perancangan guna tanah semasa membangunkan projek.

Banyak kawasan bandar gagal kerana kekurangan perancangan guna tanah. — En. Troy Griffiths, Timbalan Pengarah Urusan Savills Vietnam

Perancangan guna tanah membantu menentukan pilihan guna tanah yang paling sesuai serta peruntukan infrastruktur, perancangan, pengangkutan dan kesan alam sekitar untuk projek.

Encik Troy Griffiths, Timbalan Pengarah Urusan Savills Vietnam, mengulas bahawa pelan guna tanah itu mewujudkan pelan yang terperinci dan berkesan untuk peruntukan tanah dan sumber, sekali gus menyasarkan pembangunan mampan projek khususnya dan pasaran hartanah secara amnya. Dengan menentukan jenis pembangunan hartanah, skala, fasa, harga dan strategi jualan, pelan guna tanah memastikan pembangunan itu cekap, meminimumkan kesan alam sekitar dan boleh dilaksanakan dari segi kewangan.

"Pelan guna tanah yang gagal ialah rancangan yang membangunkan produk, infrastruktur dan kemudahan yang tidak memberikan faedah kewangan, sosio-ekonomi dan alam sekitar. Perancangan yang tidak baik boleh mengakibatkan produk yang tidak boleh dipasarkan, dan infrastruktur serta kemudahan yang tidak memenuhi keperluan masyarakat. Perancangan guna tanah yang lemah atau kegagalan untuk melaksanakan rancangan itu boleh mendedahkan pihak berkepentingan kepada risiko kewangan yang ketara dan juga kegagalan pelaburan," kata Troy Griffiths.

Sebagai contoh, di selatan Hanoi , seorang pelabur membangunkan projek pangsapuri 9,000 unit dengan skala 3,500 m2. Walau bagaimanapun, perusahaan ini tidak mematuhi pelan asal tetapi menukar pejabat dan ruang komersial kepada pangsapuri, menjadikan pangsapuri lebih kecil dan meningkatkan bilangan pangsapuri dengan ketara. Perubahan ini memberi tekanan besar kepada infrastruktur dan utiliti tidak mencukupi untuk bilangan penduduk. Ini membawa kepada banyak konflik antara kumpulan penduduk dan penurunan kualiti hidup dalam projek itu.

Pakar itu berkata terdapat banyak projek dengan produk yang baik yang masih gagal kerana rancangan itu tidak mengambil kira pembangunan infrastruktur yang sepadan.

"Walaupun sesuatu projek itu mempunyai produk kediaman atau komersial yang sesuai, jika ia tidak mempunyai jalan raya, sistem perparitan dan kemudahan awam, kualiti hidup akan tetap tidak lengkap dan menyusahkan. Ini akan membawa kepada kawasan bandar 'hantu' tanpa penduduk," katanya.

Contoh lain yang disebut oleh Savills ialah Nha Trang City, di mana banyak projek mempunyai kepadatan pembinaan sehingga 70%. Pengabaian terhadap keperluan pembinaan bandar telah membawa kepada tahap pembangunan yang tidak serasi dengan perancangan infrastruktur dan infrastruktur sosial Nha Trang.

“Pembangunan dan perancangan tanah yang betul memerlukan mempertimbangkan kedua-dua senario yang menguntungkan dan tidak menguntungkan, termasuk mengambil kira risiko, mengenal pasti strategi jualan yang berdaya maju, penawaran produk dan peringkat jualan, dengan itu meminimumkan risiko kegagalan dan memaksimumkan peluang untuk berjaya,” kata Troy Griffiths.

Sebaliknya, industri hartanah Vietnam juga mempunyai contoh yang berjaya dalam perancangan guna tanah yang komprehensif dan optimum. Phu My Hung di Daerah 7 (HCMC) dan Ecopark di Hung Yen ialah dua contoh perancangan pembangunan produk, fasa dan strategi jualan yang menyokong kejayaan projek.

Menurut analisis Savills, Phu My Hung di Daerah 7 dengan skala 433 hektar mempunyai permulaan yang "bercita-cita tinggi" dengan matlamat untuk menjadikan tanah kosong menjadi pusat kewangan, kediaman, komersial, perindustrian dan pendidikan terkemuka di selatan Bandaraya Ho Chi Minh.

Projek ini mempunyai pelan pembangunan yang jelas dan komprehensif dalam setiap fasa yang menjangkau 30 tahun. Semasa proses itu, pelabur telah mematuhi piawaian pembangunan antarabangsa, termasuk pembangunan mampan, memastikan pembinaan konsisten dengan pembangunan sosio-ekonomi dan pematuhan kepada semua peraturan reka bentuk dan pembinaan.

"Sebelum mula membina atau melabur, perancangan yang teliti dan teliti adalah penting. Keputusan yang baik adalah berdasarkan petunjuk pasaran objektif, kajian kes pembangunan dan cadangan yang dipertimbangkan. Analisis pasaran adalah penting untuk memahami jenis dan skala pembangunan yang sesuai. Daya maju kewangan juga mesti ditentukan melalui ramalan aliran tunai untuk menentukan jenis pembangunan yang paling boleh dilaksanakan, pada masa pelaksanaan. Ini membantu mengelakkan risiko pelaburan, mengoptimumkan keuntungan, "dan mengoptimumkan risiko, "dan mengoptimumkan risiko.

Sumber