Mangsa krisis hartanah China

Pada Ogos, tidak lama selepas berita masalah kecairan Country Garden tersebar, Huailan, 38, segera pergi ke tapak pembinaan di wilayah Shandong di mana rumah yang dibelinya masih belum siap. Peristiwa di situ membuatkan dia berasa sedih.

Kren terbiar, dan papak konkrit berselerak di rumput setinggi lutut. Ia adalah pemandangan yang sunyi.

Bagi Tom Chen, seorang penjawat awam, kebimbangan untuk menjadi gelandangan kekal muncul di fikiran selepas syarikat hartanah terbesar di China menghentikan pembinaan bangunan pangsapuri yang keluarganya diberi pampasan di wilayah Zhejiang.

Sementara itu, Fu, seorang pekerja binaan di wilayah Guangdong, telah menggunakan pilihan paling ekstrem iaitu mogok selepas tidak menerima gaji selama dua bulan. "Saya tidak peduli dengan kesulitan syarikat. Saya mahu mendapatkan kembali wang titik peluh saya," katanya kepada Bloomberg.

Projek oleh Country Garden di bandar Yangzhou, wilayah Jiangsu (Foto: Bloomberg).

Pembeli rumah, pekerja, pemaju hartanah dan kerajaan China semuanya telah menyumbang kepada lonjakan ekonomi selama ini.

Selama lebih daripada dua dekad, hartanah telah menjadi enjin pertumbuhan utama, dengan nilai sektor itu mencecah $52 trilion setakat 2019, menyumbang 25% daripada keluaran dalam negara kasar negara. Pelabur global juga cepat mengambil bahagian dalam tindakan itu, mencurahkan lebih daripada $180 bilion untuk membeli bon.

Tetapi dalam tempoh 3 tahun yang lalu, strategi mengurangkan pergantungan kepada wang yang dipinjam untuk pasaran hartanah telah dilaksanakan dengan bersungguh-sungguh oleh kerajaan China , menyebabkan pasaran ini jatuh ke dalam tempoh yang amat sukar apabila ia kehilangan "sumber utama kehidupan".

Country Garden adalah salah satu perusahaan yang paling menonjol dalam tempoh makmur tetapi juga yang paling sukar apabila pasaran turun.

Pada kemuncaknya, syarikat itu menggaji 130,000 orang dan menyediakan perumahan untuk berpuluh-puluh ribu keluarga di seluruh negara. Kini, ia tidak boleh membuat pembayaran bon hanya berpuluh-puluh juta dolar yang perlu dibayar minggu lepas, bermakna insolvensi.

"Dengan kemungkiran korporat yang besar, bersama-sama dengan kejatuhan jualan dan harga di seluruh pasaran, pasaran hartanah masih belum nampak cahayanya," kata Alicia Garcia Herrero, ketua ekonomi Asia Pasifik di Natixis SA, kepada Bloomberg.

Country Garden adalah "mangsa model pembiayaan pasaran hartanah yang China telah pakai selama bertahun-tahun," tambahnya.

Pengerusi Yeung Kwok Keung (tengah) di projek di Guangzhou, 2019 (Foto: AP).

Aspirasi terpadam

Jangkaan bahawa harga hartanah hanya akan naik telah tertanam dalam minda berjuta-juta rakyat China, dan kini jangkaan itu menimbulkan masalah kepada kerjaya, keluarga, harapan, masa depan dan kewangan peribadi ramai orang. Huailan tidak terkecuali.

Bukan sahaja untuk Huailan, pemilikan rumah telah menjadi inspirasi terbesar bagi ramai golongan muda, bagi berjuta-juta isi rumah selepas kerajaan China menghapuskan banyak sekatan ke atas urus niaga hartanah, yang telah wujud selama beberapa dekad. Dan Country Garden adalah salah satu perusahaan perintis "memasuki" bidang ini.

Ditubuhkan pada tahun 1992 di wilayah Guangdong, Country Garden dengan cepat menjadi nama yang paling menonjol dalam pasaran dengan strategi menyepadukan banyak kemudahan seperti sekolah berkualiti tinggi, gim,... dalam premis projek.

Pengasas Yeung Kwok Keung menjadi contoh dalam kalangan ahli perniagaan Guangdong kerana pendekatan perniagaannya yang unik telah diterima pakai oleh banyak perusahaan lain, termasuk menubuhkan syarikat pengurusan perkhidmatan bebas untuk setiap projek.

Pasaran hartanah China telah dikomersialkan sepenuhnya pada tahun 1998. Tiga tahun kemudian, negara itu diterima masuk ke dalam Pertubuhan Perdagangan Dunia (WTO). Menjelang 2005, KDNK negara meningkat lebih daripada dua kali ganda.

Seiring dengan pembangunan ekonomi yang pesat, aktiviti pembinaan juga "meletup". Berjuta-juta orang berpusu-pusu ke bandar-bandar besar, menyebabkan permintaan untuk perumahan meningkat. Padang dan tanah kosong secara beransur-ansur digantikan dengan kawasan bandar yang baharu dan moden.

Hasil Country Garden meningkat lebih lima kali ganda dalam masa tiga tahun sahaja, dari 2004 hingga 2007, menjadikannya salah satu perniagaan paling menguntungkan dalam pasaran hartanah China pada masa itu.

Syarikat itu malah mengharungi krisis kewangan global 2008-2009 apabila trend urbanisasi China berterusan tanpa henti.

Huailan tidak melihat sebarang "awan gelap" menjulang di pasaran hartanah pada masa itu. Dan begitu juga pelabur antarabangsa. Bon yang dikeluarkan oleh syarikat hartanah China, termasuk Country Garden, menjadi "komoditi hangat" dalam pasaran.

Pemandangan yang sibuk di pameran pembinaan yang diadakan di Beijing pada tahun 1998 (Foto: Getty Images).

Walau bagaimanapun, ekonomi China mula perlahan pada 2015, dan aktiviti pembinaan tertumpu pada pengubahsuaian bandar lama. Rumah Tom Chen dijadualkan untuk dirobohkan, dan kerajaan tempatan berjanji untuk memberi pampasan kepada keluarganya dengan enam pangsapuri lain dalam projek yang sedang dibina oleh Country Garden, yang dijadualkan siap pada 2023. Mereka menerima dengan gembira.

Pertumbuhan pesat China sejak beberapa dekad yang lalu telah disertai dengan peningkatan pergantungan pada hartanah. Menurut tinjauan 2020, 80% daripada aset negara terikat dalam hartanah.

Kegemaran masa lalu untuk spekulasi telah mendorong harga perumahan di luar jangkauan ramai orang muda, menghalang matlamat kerajaan untuk mengecilkan jurang kekayaan. Penduduk yang semakin tua dan kadar kelahiran yang rendah bermakna China menghadapi kelebihan masa depan.

Malah, bank telah mengetatkan pemberian pinjaman kepada pemaju hartanah sejak lewat 2020, apabila China Evergrande Group mengisytiharkan muflis.

Ini adalah hasil daripada strategi tiga garis merah yang dimulakan oleh kerajaan pusat yang bertujuan untuk mengurangkan hutang hartanah, sekali gus mendorong lebih 100,000 perniagaan dalam sektor ini ke kedudukan yang sukar. Jualan rumah terus menurun selepas itu dan wabak Covid-19 adalah yang terakhir.

Pelaburan dalam sektor hartanah terus merosot sejak Evergrande ingkar (Foto: Bloomberg).

ribut

Pada Mei 2021, Country Garden mengembangkan perniagaannya ke Juye, Wilayah Shandong, kampung halaman Huailan. Dia terharu dengan iklan berprofil tinggi tentang kompleks paling mahal di kawasan itu, menjanjikan gaya hidup 5 bintang.

"Reka bentuk bangunan itu sangat mengagumkan saya," kata Huailan. "Saya rasa ia adalah rumah sebenar. Dua anak perempuan saya akan mempunyai bilik tidur mereka sendiri."

Pembukaan besar itu berjaya dengan jayanya, dengan tanglung merah dan orang ramai yang ramai. Dia juga dinasihatkan untuk tidak memandu ke acara itu kerana tempat letak kereta sukar. Keseluruhan projek telah habis dijual dengan cepat.

Tetapi dia tidak tahu bahawa, di sebalik kemewahan itu, ribut kesulitan kecairan sedang terbentuk.

Beberapa bulan yang lalu, sejak Evergrande ingkar, pandangan pasaran bon hartanah bernilai $200 bilion China telah berubah sepenuhnya.

Dengan akses terhad kepada pinjaman dan jualan yang lembap, perniagaan yang dikatakan "paling sihat" pun "sakit".

Country Garden tidak terkecuali, walaupun merupakan syarikat hartanah "nasional" di China. Strategi memberi tumpuan kepada bandar-bandar kecil yang telah diaplikasikan selama bertahun-tahun akhirnya menjadi mundur. Psikologi pembeli rumah di kawasan ini lebih mudah goyah berbanding di bandar-bandar besar, jadi jualan rumah di sini telah "merosot".

Country Garden malah terpaksa meminta kerajaan wilayah Guangdong menyambungkan jualan hartanah kepada unit milik kerajaan pada harga diskaun untuk mendapatkan lebih mudah tunai.

Tetapi perniagaan syarikat tidak boleh menentang pasaran. Pada kemuncaknya, ramai pembeli rumah enggan membayar gadai janji ke atas lebih 320 projek yang belum selesai di 100 bandar di seluruh negara, termasuk yang dimiliki oleh Country Garden.

Pada bulan Oktober, harga rumah di China jatuh pada kadar terpantas dalam tujuh tahun. Kerajaan pusat terpaksa campur tangan dengan pakej sokongan 16 mata, tetapi ia dianggap sudah terlambat.

Pengerusi Country Garden Yeung memberikan ucapan selama sejam untuk meyakinkan pekerja, mengatakan dia "melihat cahaya di hujung terowong." Adakah itu benar?

Pemandangan projek Taman Desa di Bandar Heyuan, Wilayah Guangdong pada September 2023. (Foto: Bloomberg).

Sakit masih belum berhenti

Jualan Country Garden jatuh 81% tahun ke tahun pada bulan September, satu fakta yang menyedihkan: penurunan jualan kumpulan adalah dua kali lebih pantas berbanding rakan sebayanya dalam lapan bulan pertama tahun itu.

Aset Yang Huiyan, anak perempuan pengasas Yeung Kwok Keung, pernah menjadi wanita terkaya di China, juga "menyejat" 86% kepada hanya 4.6 bilion USD, menurut Indeks Billionaires Bloomberg .

Bagi Fu pula, sukar untuk pekerja ini menerima hakikat bahawa sebuah syarikat besar seperti Country Garden tidak mempunyai wang yang cukup untuk membayar pekerjanya. Dia dengan penuh cemas menunggu hari apabila dia akan menerima 10,000 yuan sebagai upah balik. Selepas itu, dia akan segera pulang ke kampung halamannya di Guizhou.

"Ramai orang dari kampung halaman saya tidak lagi mahu keluar bekerja. Dan saya juga begitu," kongsi Fu.

Cerita seperti Fu, Huailan dan Chen bukan perkara asing di China. Di Douyin, TikTok versi China, pekerja binaan dan pembeli rumah telah menyiarkan video yang menyeru kerajaan untuk memaksa Country Garden memulakan semula projek yang belum selesai dan membayar gaji pekerjanya.

Ramai daripada mereka berarak di luar ibu pejabat perbadanan itu tetapi "tidak berdaya".

"Sekiranya perniagaan hartanah besar muflis atau mungkir hutang mereka, ia secara langsung akan memberi kesan kepada bank dan individu berkaitan, dan terutamanya, mewujudkan lingkaran ekonomi negatif," kata Christopher Marquis, Profesor di Cambridge Judge School of Economics.

Impian rumah sebenar untuk ramai orang tidak akan menjadi kenyataan dalam masa terdekat (Foto: Bloomberg).

"Kesakitan" daripada krisis terus merebak. Kerajaan tidak menunjukkan minat untuk melindungi perniagaan hartanah walaupun dalam keadaan sukar sekarang. Menurut statistik Bloomberg , pada akhir Oktober, kira-kira 100 bilion USD, bersamaan dengan lebih daripada 50% daripada bon tertunggak perniagaan hartanah China, telah gagal membayar atau terpaksa menstruktur semula.

Ini telah menghakis keyakinan pelabur, termasuk dalam dana besar seperti Pacific Investment Management Co dan Fidelity International Ltd. Evergrande mungkin perlu mencairkan aset untuk membayar balik hutang, menurut keputusan mahkamah Hong Kong.

Krisis pasaran hartanah juga menyebabkan hasil kerajaan tempatan merudum, dengan beberapa sekolah di kawasannya tidak mampu membayar guru pun, kata Chen.

Bagi Huailan, bayaran gadai janji bulanannya menjadi beban apabila kehilangan pekerjaan awal tahun ini. Rumah yang dia telah menandatangani kontrak pembelian telah kehilangan satu perempat daripada nilainya. Kalau dia nak jual, dia susah nak cari pembeli.

"Apabila anak perempuan saya bertanya kepada saya apabila kami akan berpindah ke rumah baru kami, saya tidak tahu bagaimana untuk menjawab," katanya sedih. "Jika saya mempunyai peluang kedua, saya tidak akan mempercayai mana-mana syarikat hartanah sepenuhnya, malah syarikat besar seperti Country Garden," katanya.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm