Acara luar biasa pasaran hartanah Vietnam pada tahun 2024

Titik perubahan industri hartanah Vietnam ditandai dengan kehadiran tiga undang-undang baharu mengenai hartanah. Di samping itu, pasaran juga telah menyaksikan turun naik yang tidak pernah berlaku sebelum ini dalam segmen apartmen dan tanah lelong…

Dewan Negara meluluskan tiga undang-undang mengenai hartanah

Kelulusan Perhimpunan Negara terhadap Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah adalah acara hartanah yang paling menonjol pada tahun lalu. Ini adalah premis penting untuk pasaran bergerak ke arah "era pertumbuhan".

Ketiga-tiga undang-undang hartanah baharu akan menjadi asas yang kukuh untuk menggalakkan pembangunan pasaran hartanah. Foto: Dewan Negara

Dengan sejumlah 420 peruntukan untuk dikaji semula, agensi terpaksa bekerja dengan kapasiti penuh untuk dapat melaksanakan undang-undang penting ini seawal 1 Ogos 2024, 5 bulan lebih awal daripada rancangan asal.

Khususnya, kehadiran Undang-undang Tanah 2024 dijangka dapat menyelesaikan kesesakan yang berkaitan dengan prosedur peruntukan tanah, penilaian tanah, pembersihan tapak, dll. Rangka kerja undang-undang yang kukuh akan menjadi landasan pelancaran untuk membantu projek mempercepatkan pelaksanaan, sekali gus membersihkan bekalan untuk pasaran.

Dengan Undang-undang Perumahan yang disemak, sorotan datang daripada peraturan terbuka, mewujudkan syarat untuk mempromosikan segmen perumahan sosial, menyumbang kepada penyelesaian masalah keselamatan sosial. Berkenaan Undang-undang Perniagaan Harta Tanah, peraturan baharu itu merupakan tamparan hebat kepada pecah bahagi dan penjualan tanah, mengehadkan spekulasi dan inflasi harga, memastikan pembangunan pasaran yang sihat...

Secara umumnya, kehadiran tiga undang-undang hartanah yang dipinda bukan sahaja merupakan langkah penting dalam menyempurnakan sistem perundangan tetapi juga membuka banyak peluang baharu untuk pasaran hartanah Vietnam, sambil menyumbang kepada pembangunan keseluruhan ekonomi .

Senarai harga tanah baru "dilancarkan", harga meningkat berpuluh kali ganda

Suku keempat 2024 ialah masa apabila banyak lokaliti mengemas kini senarai harga tanah baharu. Khususnya, tumpuan perhatian adalah di Ho Chi Minh City dan Hanoi , apabila harga tanah selepas diselaraskan telah meningkat berpuluh kali ganda.

Dengan senarai harga tanah baharu di Ho Chi Minh City, harga tertinggi direkodkan ialah 687.2 juta VND/m2, digunakan di jalan Nguyen Hue, Dong Khoi, Le Loi (Daerah 1). Oleh itu, jika tidak termasuk pekali K, harga ini adalah 4.2 kali ganda lebih tinggi daripada senarai harga tanah lama.

Namun peningkatan ini masih tidak setanding dengan daerah pinggir bandar. Khususnya, harga tertinggi untuk Lebuhraya Song Hanh 22 (Daerah Hoc Mon) ialah 32 juta VND/m2, peningkatan sebanyak 23 kali ganda. Untuk Jalan Dang Cong Binh (Daerah Hoc Mon), harga baharu ialah 18.5 juta VND/m2, peningkatan kira-kira 12 kali ganda.

Pada masa ini, Jalan Hang Dao adalah salah satu tempat dengan harga tanah tertinggi di Hanoi. Foto: Thanh Vu

Pasaran hartanah Hanoi juga menutup tahun 2024 yang bergelora dengan "membaik semula" senarai harga tanah. Di daerah Dong Da, jalan Cat Linh mencatatkan kenaikan harga tanah sebanyak 3.45 kali ganda, meningkat kepada 264.13 juta VND/m2. Tidak jauh di belakang, jalan yang dikaitkan dengan Akademi Perbankan - Chua Boc juga mempunyai harga sehingga 240.12 juta VND/m2, 3.45 kali lebih tinggi daripada harga lama.

Di daerah Hai Ba Trung, jalan Nguyen Quyen mempunyai harga tanah yang dikemas kini sebanyak 206.31 juta VND/m2, meningkat 8 kali ganda. Begitu juga jalan Giai Phong - jalan menuju ke banyak universiti besar juga mengalami kenaikan harga tanah sebanyak 7.8 kali ganda, mencecah 188.09 juta VND/m2.

Angka-angka yang disenaraikan di atas, walaupun agak tinggi, masih tidak dapat dibandingkan dengan harga tanah di daerah Hoan Kiem. Di jalan Tran Hung Dao (dari Tran Thanh Tong ke Le Duan), harga tanah tertinggi hanya 114 juta VND/m2. Walau bagaimanapun, kini harganya telah melonjak kepada 695.3 juta VND/m2, peningkatan 6 kali ganda. Begitu juga, jalan Nha Tho juga telah meningkat 5.5 kali ganda, daripada 125.4 juta VND/m2 kepada 695.3 juta VND/m2.

Hartanah perindustrian mengekalkan daya tarikannya

Pasaran hartanah perindustrian di kawasan ekonomi utama di Utara dan Selatan kekal sebagai titik terang yang menarik pelaburan. Menurut data yang dikumpulkan daripada laporan, menjelang suku ketiga 2024, kadar penghunian di taman perindustrian mencapai 77%.

Kawasan seperti Ho Chi Minh City, Dong Nai, Binh Duong… berlumba-lumba untuk menubuhkan taman perindustrian baharu. Foto: Le Toan

Daripada jumlah itu, harga sewa hartanah perindustrian di Utara mencatatkan peningkatan 5.7% tahun ke tahun, mencapai purata 130 USD/m2/kitaran sewa. Di Selatan, purata harga sewa mencapai 176 USD/m2/kitaran sewa, naik 5.6% berbanding tempoh yang sama tahun lepas.

Terutama, dalam tempoh dari 2020 hingga September 2024, hartanah industri adalah jenis utama dalam jumlah nilai transaksi M&A (penggabungan dan pengambilalihan) dalam sektor hartanah, dengan perkadaran sehingga 40%.

Prestasi stabil segmen hartanah industri disokong oleh peningkatan modal FDI. Banyak perusahaan besar, terutamanya dalam sektor teknologi tinggi, sedang menilai semula potensi pembangunan Vietnam, dalam konteks strategi "China + 1" yang semakin meluas.

Tidak terhenti di situ, segmen ini juga mendapat manfaat daripada akses mudah kepada sumber kredit bank, apabila pekali risiko jenis ini telah menurun daripada 200% kepada 160%. Pelarasan di atas oleh Bank Negara akan menggalakkan bank perdagangan untuk secara aktif meminjamkan modal untuk melaksanakan projek hartanah taman perindustrian, dengan itu menarik lebih ramai "orang besar" untuk mengambil bahagian dalam pasaran.

Kemajuan dalam pembangunan perumahan sosial masih perlahan.

Dalam projek membangunkan lebih 1 juta unit rumah sosial, negara menyasarkan untuk menyiapkan 130,000 unit pada 2024. Bagaimanapun, menurut laporan Kementerian Pembinaan, wilayah dan bandar hanya menyiapkan kira-kira 21,000 unit, bersamaan lebih 16% daripada rancangan itu.

Jumlah unit rumah sosial yang ada sekarang masih tidak dapat menampung keperluan perumahan rakyat. Foto: Thanh Vu

Ho Chi Minh City dan Hanoi, dua bandar utama dalam sasaran pembinaan, masing-masing hanya mencapai 21% dan 37% daripada rancangan itu. Keadaan ini sama dengan lokaliti lain seperti Binh Duong (37%), Dong Nai (16%). Sesetengah tempat tidak mempunyai sebarang projek yang telah disiapkan seperti Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu, Ca Mau.

Dari 2021 hingga kini, seluruh negara mempunyai 644 projek perumahan sosial yang dilaksanakan dengan skala 580,109 unit. Daripada jumlah itu, hanya 96 projek telah siap dengan skala lebih 57,620 unit. 133 projek telah memulakan pembinaan dengan lebih 110,200 unit. Baki 415 projek telah diluluskan untuk pelaburan, yang akan menyediakan lebih daripada 412,200 unit jika siap.

Kemajuan pengeluaran pakej kredit VND120,000 bilion juga tidak lebih optimistik. Menurut Kementerian Pembinaan, menjelang akhir Oktober 2024, kadar pengeluaran hanya 1.5%, bersamaan dengan kira-kira VND1,783 bilion. Daripada jumlah itu, bagi kumpulan pembeli rumah, pakej ini hanya meminjamkan kira-kira VND150 bilion.

Harga pangsapuri Hanoi meningkat "dengan pantas"

Pada tahun 2024, harga pangsapuri di Hanoi meningkat pada kadar yang memeningkan. Menurut Dr Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam, setakat suku ketiga 2024, indeks harga pangsapuri di Hanoi meningkat sebanyak 64% berbanding suku kedua 2019, manakala peningkatan di Ho Chi Minh City hanya separuh daripada angka ini.

Harga pangsapuri di Hanoi telah meningkat secara serentak dalam kedua-dua pasaran utama dan sekunder. Foto: Thanh Vu

Menurut maklumat yang dikumpulkan daripada syarikat penyelidikan pasaran, purata harga jualan pangsapuri baharu di Hanoi kini berada pada 70 juta VND/m2, meningkat kira-kira 28% berbanding tahun lepas. "Kepanasan" dari pasaran utama juga menyebabkan harga pangsapuri lama melambung tinggi. Pada masa ini, harga purata pangsapuri sekunder adalah sekitar 50 juta VND/m2, peningkatan lebih daripada 40% berbanding tahun lepas.

Sebab kenaikan mendadak harga pangsapuri di Hanoi pada tahun lalu berpunca daripada kekurangan bekalan perumahan dalam segmen pertengahan dan kelas rendah. Walaupun bilangan projek baharu untuk dijual telah bertambah baik, 75% daripada produk baharu berada dalam segmen mewah. Di samping itu, kos tanah, bahan binaan dan buruh juga telah meningkat, dengan ketara menjejaskan harga keluaran produk.

Gangguan dalam lelongan tanah di pinggir bandar Hanoi

Sejak awal tahun 2024, pelabur hartanah terpaksa menilai semula pasaran tanah lelongan di pinggir bandar Hanoi. Pihak berkuasa daerah seperti Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh, dll. telah terus "menang besar", hasil lelongan yang menarik ratusan hingga ribuan peserta, mencapai hasil sehingga ratusan bilion VND.

Pasaran tanah yang dilelong di pinggir bandar Hanoi telah "dikacau" oleh banyak kumpulan. Foto: Thanh Vu

Tidak berhenti di situ, banyak bidang tanah juga mempunyai harga yang tinggi yang "tidak pernah berlaku sebelum ini". Sebagai contoh, di daerah Hoai Duc, lot sudut LK03-12 di kawasan Long Khuc mempunyai harga kemenangan sehingga 133.3 juta VND/m2. Di daerah Thanh Oai, lot LK03-10 di kawasan Ngo Ba dengan harga menang lebih daripada 100.5 juta VND/m2. Di Ha Dong, "ratu cantik" lot 1A - 03 menyaksikan harga kemenangan mencecah 262 juta VND/m2...

Menurut Kementerian Pembinaan, nombor rekod di atas datang daripada pengurusan dan pelaksanaan lelongan yang lemah. Di sesetengah tempat, pelabur telah membentuk kumpulan dan berpakat untuk membayar harga berkali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan. Kemudian, mereka "meninggalkan deposit" selepas memenangi lelongan, dengan tujuan untuk mewujudkan tahap harga maya untuk membuat keuntungan.

Namun, "demam" ini tidak bertahan lama. Dari suku keempat 2024, harga kemenangan banyak plot tanah telah menurun sebanyak 20-50% berbanding awal tahun. Bukan itu sahaja, imej tanah yang dilelong di pinggir bandar juga telah rosak teruk, kerana harga "menjerit" sebanyak 30 bilion VND/m2 di komune Quang Tien, daerah Soc Son. Hanya 4 hari selepas kejadian, Agensi Polis Siasatan - Jabatan Polis Bandaraya Hanoi menyiasat 5 subjek kerana melanggar peraturan mengenai aktiviti lelongan hartanah.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html