Meminda dan menambah beberapa peraturan mengenai bayaran guna tanah dan sewa tanah

Kerajaan mengeluarkan Dekri No. 291/2025/ND-CP bertarikh 6 November 2025 yang meminda dan menambah beberapa perkara Dekri No. 103/2024/ND-CP bertarikh 30 Julai 2024 yang mengawal selia bayaran guna tanah dan sewa tanah serta Dekri No. 104/ND3-10 CP No. 104/ND3/20. mengawal selia Kumpulan Wang Pembangunan Tanah.

Tukar cara pengiraan bayaran guna tanah semasa pemberian Sijil

Berkenaan kaedah pengiraan bayaran guna tanah semasa pemberian Sijil hak guna tanah dan pemilikan aset yang dilampirkan pada tanah (Sijil) bagi kes penggunaan tanah yang diperuntukkan tanpa kuasa yang sewajarnya seperti yang ditetapkan dalam Perkara 140 Undang-Undang Pertanahan, Dekri No. 291/2025/ND-CP dipinda dan ditambah dengan perkara a, b3, c, Perkara 12 Dekri, c, Perkara a, b3, c. 103/2024/ND-CP menetapkan kaedah pengiraan bayaran guna tanah bagi isi rumah dan individu yang diberikan Sijil oleh agensi negeri yang berwibawa seperti yang ditetapkan dalam Perkara a, Fasal 3, Perkara 140 Undang-undang Tanah.

Mengikut peraturan baru, isi rumah dan individu diberikan Sijil oleh badan negara yang berwibawa mengikut peruntukan Huruf a, Huruf b, Fasal 3, Perkara 140 Undang-Undang Tanah 2024, bayaran guna tanah dikira seperti berikut:

a) Dalam hal diberikan Sijil hak guna tanah dan pemilikan aset yang melekat pada tanah (Sertifikat) menurut ketentuan Huruf a dan Huruf b, Fasal 3, Pasal 140 Undang-Undang Tanah 2024 tanpa dokumen yang membuktikan pembayaran guna tanah, bayaran guna tanah bagi kawasan yang diberikan Sertifikat sebagai tanah kediaman dikira seperti berikut:

Bayaran guna tanah

Keluasan tanah yang diberi Sijil tanah kediaman

Harga tanah dinyatakan dalam Senarai Harga Tanah.

70%

b) Sekiranya diberikan Sijil mengikut peruntukan dalam Huruf a, Huruf b, Fasal 3, Perkara 140 Undang-Undang Tanah 2024, jika terdapat dokumen yang membuktikan bahawa jumlah penuh wang telah dibayar untuk menggunakan tanah mengikut peruntukan dalam Fasal 5 Perkara ini, bayaran guna tanah tidak perlu dibayar.

Sekiranya terdapat dokumen yang membuktikan bahawa yuran guna tanah telah dibayar tetapi yuran guna tanah yang dibayar adalah lebih rendah daripada yuran yang ditetapkan oleh undang-undang semasa pembayaran, jumlah yang dibayar hendaklah ditukar kepada peratusan keluasan tanah yang mana yuran guna tanah telah dibayar mengikut polisi dan harga tanah pada masa pembayaran; fi guna tanah bagi baki keluasan tanah hendaklah dikira mengikut peruntukan di Titik a Klausa ini pada masa penyerahan permohonan yang lengkap dan sah untuk Sijil.

c) Bagi kawasan selebihnya seperti yang ditetapkan dalam Perkara c, Fasal 3, Perkara 140 Undang-undang Tanah 2024, sekiranya ia diiktiraf untuk tujuan tanah kediaman (jika ada) dan Sijil diberikan, bayaran guna tanah hendaklah dikutip pada 100% daripada bayaran guna tanah yang dikira mengikut polisi Tanah dan permohonan tanah kediaman yang lengkap dalam Senarai Harga yang sah yang ditetapkan dan pada masa yang ditetapkan dalam Sijil harga tanah kediaman yang sah.

Sudut kawasan bandar selatan wilayah Bac Giang , di mana harga tanah telah meningkat daripada 2-4 bilion VND/plot. (Foto: Danh Lam/VNA)

Pindaan peraturan mengenai pengecualian dan pengurangan fi guna tanah

Dekri No. 291/2025/ND-CP meminda dan menambah beberapa klausa Perkara 17 Dekri No. 103/2024/ND-CP yang menetapkan prinsip pelaksanaan pengecualian dan pengurangan bayaran guna tanah bagi subjek yang layak mendapat pengecualian dan pengurangan bayaran guna tanah.

Secara khusus, Dekri No. 291/2025/ND-CP meminda peruntukan Fasal 1, Perkara 17 Dekri No. 103/2024/ND-CP dalam arahan bahawa isi rumah dan individu yang layak untuk pengecualian atau pengurangan yuran penggunaan tanah akan dikecualikan atau dikurangkan sekali untuk kawasan tanah kediaman. Pada masa yang sama, ia menjelaskan prinsip pengecualian atau pengurangan bayaran guna tanah bagi isi rumah dan individu yang merupakan etnik minoriti, yang hanya terpakai kepada etnik minoriti yang tinggal di tempat yang terdapat tanah...

Dekri No. 291/2025/ND-CP meminda dan menambah Fasal 1, Perkara 17 seperti berikut: Isi rumah dan individu yang layak mendapat pengecualian atau pengurangan yuran penggunaan tanah mengikut peruntukan Perkara 18 dan 19 Dekri No. 103/2024/ND-CP hanya boleh dikurangkan sekali dalam had tanah kediaman untuk kawasan yang dikecualikan. apabila Negara memperuntukkan tanah untuk perumahan atau dibenarkan menukar tujuan guna tanah daripada tanah lain kepada tanah kediaman atau diiktiraf untuk tujuan tanah kediaman mengikut peruntukan undang-undang mengenai tanah.

Pengecualian dan pengurangan yuran penggunaan tanah untuk isi rumah miskin dan individu dan etnik minoriti hanya dikenakan kepada isi rumah dan individu yang tinggal (bermastautin tetap) di mana tanah itu terletak; rekod pengecualian dan pengurangan yuran guna tanah dilaksanakan mengikut peruntukan undang-undang pengurusan cukai.

Pada masa yang sama, Dekri No. 291/2025/ND-CP meminda dan menambah Fasal 5, Perkara 17 Dekri No. 103/2024/ND-CP seperti berikut: Pengecualian atau pengurangan bayaran guna tanah tidak boleh digunakan dalam kes lelongan hak guna tanah untuk memperuntukkan tanah dengan bayaran guna tanah yang dikutip; tanah untuk pembinaan perumahan komersial seperti yang ditetapkan dalam Perkara a, Fasal 1, Perkara 157 Undang-undang Tanah 2024.

Pengecualian dan pengurangan bayaran guna tanah dalam kes peruntukan tanah penempatan semula hendaklah dilaksanakan mengikut peruntukan Dekri Kerajaan mengenai pampasan, sokongan dan penempatan semula apabila Negara menuntut semula tanah.

Khususnya, dalam kes pengecualian atau pengurangan yuran guna tanah bagi orang yang mesti berpindah apabila Negara mendapatkan semula tanah kerana risiko mengancam nyawa manusia dan dalam kes di mana Negara mendapatkan semula tanah yang bersambung dengan perumahan dan mesti berpindah tanpa memenuhi syarat pampasan bagi tanah kediaman dan tidak mempunyai tempat lain untuk tinggal dalam unit pentadbiran peringkat komune di mana tanah itu dipulihkan, Perkara 1 di bawah peruntukan, Perkara l. 157 Undang-Undang Pertanahan 2024, ketentuan dalam Huruf c, Fasal 1, Perkara 18, Fasal 1, Perkara 19 Dekrit No. 103/2024/ND-CP berlaku.

Mengenai prinsip pengendalian kes di mana agensi negara yang berwibawa mendapati bahawa pengguna tanah telah dikecualikan atau dikurangkan daripada bayaran guna tanah dan sewa tanah tetapi tidak memenuhi syarat untuk pengecualian atau pengurangan mengikut peraturan, Dekri No. 291/2025/ND-CP meminda dan menambah Fasal 6, Perkara 17/ND-CP-CP203 dalam arahan No. 203 berikut:

- Peraturan pengiraan amaun bayaran guna tanah dan sewa tanah yang dikecualikan atau dikurangkan dan mesti dipulihkan mengikut polisi dan harga tanah pada masa pengiraan bayaran guna tanah dan sewa tanah mengikut peraturan (masa keputusan peruntukan tanah, pajakan tanah, pertukaran tujuan guna tanah, atau masa penyerahan tanah sebenar).

- Bezakan antara kes di mana agensi negeri yang berwibawa mengesan bahawa syarat untuk pengecualian atau pengurangan tidak dipenuhi atau penggunaan tanah tidak digunakan untuk tujuan yang betul dan kes di mana pengguna meminta untuk tidak memohon insentif (secara sukarela membayar yuran guna tanah dan sewa tanah) untuk tempoh yang telah dikecualikan atau dikurangkan kerana tidak lagi memenuhi syarat pengecualian atau pengurangan penggunaan tanah untuk mengawal selia atau pengiraan tanah mesti dipulihkan untuk setiap kes dengan sewajarnya.

- Secara lebih khusus menetapkan tanggungjawab pihak berkuasa cukai dan agensi pengurusan tanah dalam mengira, mengutip dan membayar jumlah yuran guna tanah dan sewa tanah yang dikecualikan atau dikurangkan dan mesti dipulihkan.

Harga sewa tanah komersial di Ho Chi Minh City semakin meningkat. (Foto: Hong Dat/VNA)

Khususnya, Dekri No. 291/2025/ND-CP meminda peruntukan dalam Fasal 6, Perkara 17 Dekri No. 103/2024/ND-CP seperti berikut: Sekiranya pihak berkuasa atau orang yang berwibawa mendapati bahawa pengguna tanah telah dikecualikan atau dikurangkan daripada bayaran guna tanah tetapi tidak memenuhi syarat-syarat untuk dikecualikan (jika dikecualikan) masa pengecualian atau pengurangan atau menggunakan tanah untuk tujuan selain daripada yang dinyatakan dalam keputusan peruntukan tanah tetapi tidak tertakluk kepada perolehan semula tanah seperti yang ditetapkan oleh undang-undang mengenai tanah atau pengguna tanah meminta untuk tidak memohon insentif kerana dia tidak lagi memenuhi syarat pengecualian atau pengurangan, dia mesti membayar kepada bajet negeri jumlah bayaran guna tanah yang telah dikecualikan atau dikurangkan. Pemulihan amaun yuran guna tanah yang telah dikecualikan atau dikurangkan dilaksanakan seperti berikut:

a) Amaun yuran guna tanah yang dikecualikan atau dikurangkan untuk dipulihkan dikira seperti berikut:

a1) Jumlah yuran guna tanah yang dikecualikan atau dikurangkan yang mesti dipulihkan (termasuk kes di mana pengguna tanah telah dikecualikan atau dikurangkan daripada bayaran guna tanah mengikut peruntukan undang-undang sebelum tarikh kuat kuasa Undang-undang Tanah 2024, tetapi sehingga kini, pihak berkuasa dan orang yang berwibawa telah mendapati bahawa pengguna tanah tidak memenuhi syarat untuk pengecualian atau pengurangan harga tanah mengikut dasar dan peraturan) pada masa pengiraan bayaran guna tanah mengikut peruntukan undang-undang dari semasa ke semasa ditambah (+) jumlah yang bersamaan dengan pembayaran lewat bayaran guna tanah mengikut peruntukan undang-undang pengurusan cukai dari semasa ke semasa.

Sekiranya pengguna tanah meminta untuk tidak memohon insentif kerana dia tidak lagi memenuhi syarat pengecualian atau pengurangan (secara sukarela memulangkan yuran guna tanah yang dikecualikan atau dikurangkan), yuran penggunaan tanah yang dikecualikan atau dikurangkan yang mesti dipulihkan akan dikira mengikut polisi dan harga tanah pada masa pengiraan yuran guna tanah mengikut tempoh penggunaan tanah yang dikecualikan (+ atau dikurangkan dikira mengikut tempoh penggunaan tanah yang dikecualikan) biaya yang harus dikembalikan sesuai dengan ketentuan dalam Huruf d, Pasal 2, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, Pasal 50 Surat Keputusan ini.

Pengguna tanah tidak perlu membayar balik jumlah yang dikecualikan atau dikurangkan mengikut kawasan pelaburan keutamaan sekiranya semasa proses guna tanah berlaku perubahan peraturan Senarai kawasan pelaburan keutamaan mengikut peruntukan undang-undang pelaburan.

a2) Masa untuk mengira amaun yang bersamaan dengan yuran pembayaran lewat dan kutipan tambahan yang ditetapkan dalam Seksyen a1 Mata ini dikira dari masa pengecualian atau pengurangan yuran guna tanah sehingga masa pihak berkuasa atau orang yang berwibawa memutuskan untuk mendapatkan kembali yuran penggunaan tanah yang dikecualikan atau dikurangkan.

b) Agensi atau orang yang mempunyai kuasa untuk membuat keputusan mengenai pengecualian atau pengurangan yuran guna tanah mempunyai kuasa untuk mendapatkan semula jumlah bayaran guna tanah yang telah dikecualikan atau dikurangkan.

c) Prosedur untuk mengira dan mendapatkan semula bayaran guna tanah yang dikecualikan atau dikurangkan:

c1) Bagi kes pengecualian bayaran guna tanah.

Menurut Fasal 3, Perkara 157 Undang-undang Tanah 2024, dalam proses melaksanakan prosedur peruntukan tanah dan pengeluaran Sijil kepada pengguna tanah, agensi pengurusan tanah yang berwibawa bertanggungjawab untuk menyusun dan mensintesis kes-kes peruntukan tanah dan pengeluaran Sijil yang layak untuk dikecualikan daripada yuran guna tanah, dan mengikut pihak berkuasa yang berkaitan untuk memantau dan memindahkannya kepada peraturan cukai.

Semasa proses pelaksanaan, jika pihak berkuasa atau orang yang berwibawa mendapati bahawa orang yang telah dikecualikan daripada yuran guna tanah tidak memenuhi syarat pengecualian daripada yuran guna tanah (jika ada) pada masa pengecualian atau menggunakan tanah itu untuk tujuan selain daripada yang dinyatakan dalam keputusan peruntukan tanah tetapi tidak tertakluk kepada perolehan semula tanah mengikut peruntukan undang-undang mengenai tanah, pihak berkuasa atau orang yang berkompeten hendaklah menghantar kepada pihak berkuasa atau orang yang berkompeten di bawah pengurusan tanah yang berwenang. pihak berkuasa untuk memeriksa dan menyemak.

Dalam hal setelah disemak dan disemak, ditentukan bahawa orang yang telah dikecualikan daripada bayaran guna tanah tidak memenuhi syarat pengecualian bayaran guna tanah (pada masa dikecualikan) atau menggunakan tanah untuk tujuan selain daripada yang dinyatakan dalam keputusan peruntukan tanah tetapi tidak tertakluk kepada pembatalan tanah mengikut peruntukan undang-undang mengenai tanah, Pengerusi Jawatankuasa pengurusan tanah yang berwenang di peringkat yang sama hendaklah melapor kepada Lembaga pengurusan tanah yang berwenang kepada Rakyat. pengecualian daripada fi guna tanah dan pindahkan maklumat kepada pihak berkuasa cukai untuk mengira dan mengutip amaun yuran guna tanah yang perlu dibayar (tidak dikecualikan), amaun yang bersamaan dengan yuran pembayaran lewat bagi fi guna tanah atau amaun tambahan (jika ada) mengikut peruntukan Perkara a Klausa ini.

c2) Bagi kes pengurangan bayaran guna tanah:

Semasa proses pelaksanaan, jika pihak berkuasa atau orang yang berwibawa mendapati bahawa pengguna tanah yang telah menerima pengurangan dalam yuran penggunaan tanah tidak memenuhi syarat-syarat pengurangan bayaran guna tanah (jika ada), pihak berkuasa atau orang yang berwibawa hendaklah menghantar notis kepada pihak berkuasa cukai untuk mempengerusikan dan menyelaraskan dengan pihak berkuasa yang berwibawa untuk memeriksa, menyemak, dan menentukan kepuasan syarat-syarat bagi pengurangan yuran guna tanah dan mengira amaun yang boleh dikurangkan mengikut peraturan-peraturan tersebut (yang tidak boleh dibayar) amaun yang bersamaan dengan yuran pembayaran lewat untuk yuran penggunaan tanah atau jumlah tambahan (jika ada) mengikut peruntukan di Titik a Klausa ini.

d) Pihak berkuasa cukai hendaklah mempengerusikan dan menyelaras dengan agensi pengurusan tanah yang berwibawa untuk mengira dan mengutip amaun yang dinyatakan dalam Perkara a Klausa ini.

Peraturan baharu mengenai kuasa untuk memutuskan pengecualian fi guna tanah

Seiring dengan itu, Dekri No. 291/2025/ND-CP juga meminda dan menambah Fasal 5, Perkara 18 Dekri No. 103/2024/ND-CP ke arah mengawal selia kuasa untuk memutuskan pengecualian bayaran guna tanah.

Mengikut peraturan baru tersebut, pihak berkuasa memutuskan pengecualian bayaran guna tanah ialah orang yang mempunyai kuasa memutuskan peruntukan tanah seperti yang ditetapkan dalam Perkara 123 Undang-Undang Tanah 2024, memutuskan pengecualian bayaran guna tanah apabila memutuskan peruntukan tanah, mengubah tujuan guna tanah, mengiktiraf hak guna tanah bagi subjek yang berkaitan dengan subjek di bawah kuasa tanah yang diserahkan kepada semua pihak yang berwenang; dengan jelas menyatakan kandungan: sebab pengecualian, kawasan yang dikecualikan daripada bayaran guna tanah.

Peraturan di atas berkuat kuasa mulai 6 November 2025./.

(Vietnam+)

Sumber: https://www.vietnamplus.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-post1075670.vnp