Memudahkan pelabur dengan keperluan guna tanah

Meningkatkan akses kepada tanah mengikut prinsip pasaran

Dengan matlamat menyempurnakan institusi dan dasar mengenai tanah; menyelesaikan situasi bertindih dan bercanggah dalam dasar dan undang-undang yang berkaitan dengan tanah; memastikan keharmonian hak dan kepentingan Negara, pengguna tanah dan pelabur, menggalakkan pengkomersilan hak guna tanah, membangunkan pasaran hartanah yang telus dan sihat, Undang-undang Tanah 2024 telah menambah banyak peraturan yang berkaitan dengan hak dan kewajipan pengguna tanah.

Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar Le Minh Ngan berkata bahawa undang-undang telah menyempurnakan hak rakyat Vietnam yang menetap di luar negara ke arah rakyat Vietnam yang menetap di luar negara dengan kewarganegaraan Vietnam dan warga Vietnam mempunyai hak penuh berkaitan tanah seperti warga Vietnam di negara tersebut (individu di negara tersebut).

Undang-undang Tanah mempunyai 95 perkara yang Kerajaan ditugaskan untuk memperincikannya. Mengikut Keputusan No. 222/QD-TTg bertarikh 5 Mac 2024 mengenai penugasan Perdana Menteri kepada perdana menteri untuk merangka dokumen memperincikan pelaksanaan Undang-undang Tanah, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mengetuai dan menyelaras dengan kementerian dan cawangan berkaitan untuk menyediakan kandungan 6 draf Dekri. Kementerian Kewangan mempengerusikan dan menyelaras dengan kementerian dan cawangan yang berkaitan untuk menyediakan kandungan 2 draf Dekri, termasuk: Dekri yang mengawal selia kutipan yuran guna tanah dan sewa tanah; Dekri mengawal selia dana pembangunan tanah. Kementerian Pertanian dan Pembangunan Luar Bandar mempengerusikan dan menyelaras dengan kementerian dan cawangan berkaitan untuk menyediakan kandungan draf Dekri yang memperincikan tanah penanaman padi. Kementerian Buruh, Orang Cacat Perang dan Hal Ehwal Sosial mempengerusikan dan menyelaras dengan kementerian dan cawangan yang berkaitan untuk menyediakan kandungan Keputusan Perdana Menteri mengenai mekanisme dan dasar untuk mewujudkan pekerjaan dan latihan vokasional untuk orang yang tanahnya dipulihkan.
Pada masa ini, agensi-agensi tersebut sedang merangka segera mengikut prosedur yang ditetapkan dalam Undang-undang Pengisytiharan Dokumen Undang-undang untuk diisytiharkan di bawah kuasa mereka atau diserahkan kepada pihak berkuasa yang berwibawa untuk diisytiharkan berkuat kuasa pada masa yang sama dengan tarikh kuat kuasa Undang-undang Tanah (khususnya, Dekri mengenai aktiviti pencerobohan laut akan dikemukakan pada 2 Mac 2024 mengikut prosedur berkuat kuasa 1 April 2024). Dapat dilihat sistem dokumen panduan pelaksanaan Undang-undang Tanah 2024 adalah amat besar, memerlukan sumbangan banyak kementerian, cawangan dan lokaliti untuk memastikan kualiti dan kemajuan masa pengisytiharan yang ditetapkan.
Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar Le Minh Ngan

Seiring dengan itu, undang-undang juga menambah hak untuk memilih bentuk pembayaran sewa tanah. Sehubungan itu, pengguna tanah yang sedang memajak tanah dari Negeri dan mengutip yuran sewa tanah tahunan tetapi dalam kes tanah dipajak oleh Negeri dan mengutip yuran sewa tanah secara sekali gus untuk keseluruhan tempoh pajakan mengikut peruntukan undang-undang ini boleh memilih untuk bertukar kepada pajakan tanah dengan satu bayaran sekali gus untuk baki tempoh pajakan. Dalam kes tanah dipajak oleh Negeri dan mengutip yuran sewa tanah sekali gus untuk keseluruhan tempoh pajakan, mereka boleh memilih untuk beralih kepada pajakan tanah dengan yuran sewa tanah tahunan.

Undang-undang juga menetapkan bahawa organisasi ekonomi yang disewakan tanah oleh Negara dan membayar sewa tanah tahunan mempunyai hak untuk menjual aset mereka yang melekat pada tanah tersebut dan hak pajakan dalam kontrak pajakan tanah apabila aset yang melekat pada tanah pajakan itu ditubuhkan secara sah dan telah didaftarkan mengikut peruntukan undang-undang; telah menyiapkan pembinaan mengikut pelan pembinaan terperinci dan projek pelaburan yang diluluskan dan diterima serta mempunyai pampasan pendahuluan, sokongan dan wang penempatan semula yang belum ditolak sepenuhnya daripada sewa tanah yang perlu dibayar.

Satu daripada perkara baharu yang ketara ialah undang-undang telah menambah peruntukan bahawa individu yang tidak terlibat secara langsung dalam pengeluaran pertanian dibenarkan menerima pemindahan hak untuk menggunakan tanah penanaman padi dalam had peruntukan tanah. Sekiranya melebihi had, mereka mesti menubuhkan organisasi ekonomi, mempunyai rancangan menggunakan tanah penanaman padi dan mesti mendapat kelulusan Jawatankuasa Rakyat di peringkat daerah. Individu yang menggunakan tanah pertanian dibenarkan memindahkan hak menggunakan tanah pertanian dalam unit pentadbiran wilayah yang sama kepada individu lain dan tidak perlu membayar cukai pendapatan daripada pemindahan hak guna tanah dan yuran pendaftaran. Organisasi ekonomi yang dibenarkan menerima pemindahan hak menggunakan tanah pertanian perlu mempunyai rancangan untuk menggunakan tanah pertanian yang diluluskan oleh Jawatankuasa Rakyat di peringkat daerah.

Menekankan perkara baharu Undang-undang Tanah 2024, termasuk peraturan baharu mengenai tanah pertanian, Ahli Tetap Jawatankuasa Ekonomi Phan Duc Hieu berkata bahawa perubahan dalam undang-undang itu meningkatkan peluang untuk mengakses pelaburan mengikut prinsip pasaran. "Perkara yang paling penting ialah mengembalikan nilai sebenar tanah pertanian, membantu menggunakan tanah pertanian untuk tujuan yang betul," kata Encik Hieu.

Mengharmonikan kepentingan Negara, pengguna tanah dan perusahaan

Tidak hanya meminda dan menambah peraturan untuk memastikan hak pengguna tanah pertanian, Huruf c Fasal 1 Perkara 127 Undang-Undang Tanah 2024 membenarkan penggunaan tanah untuk melaksanakan projek pembangunan sosio-ekonomi melalui perjanjian untuk menerima hak guna tanah dalam kes-kes di mana projek itu tidak menggunakan modal anggaran negara dan tertakluk kepada pemulihan tanah dalam Perkara 79 untuk pembangunan masyarakat dan pemulihan tanah awam (Artikel 79 untuk pembangunan sosio-ekonomi negara). kepentingan - PV) tetapi pelabur memilih pilihan untuk bersetuju menerima hak guna tanah, bukan mencadangkan pemulihan tanah.

Pengarah Jabatan Kehakiman wilayah Binh Duong Nguyen Anh Hoa berkata bahawa peruntukan Undang-undang Tanah 2024 ini sangat "fleksibel", menghormati prinsip kebebasan, komitmen sukarela, memastikan prinsip pasaran, mengharmonikan kepentingan Negara, orang yang mempunyai hak guna tanah dan perusahaan yang mempunyai keperluan guna tanah. Dengan itu mewujudkan peluang dan kemudahan kepada pelabur dengan keperluan guna tanah untuk menjalankan projek pelaburan tanpa perlu melakukan pemulihan tanah; memastikan keselamatan dan ketenteraman sosial.

Berkenaan dengan penentuan obligasi kewangan perusahaan pelaburan asing yang menerima pemindahan hak guna tanah berkaitan dengan pemindahan semua atau sebahagian projek pelaburan. Menurut Artikel 169 Undang-undang Tanah 2013, perusahaan pelaburan asing tidak dibenarkan menerima pemindahan hak guna tanah untuk melaksanakan projek pelaburan.

Walau bagaimanapun, mengikut peruntukan Undang-undang Tanah 2024 (Klausa 3, Perkara 142, Fasal 16, Perkara 260), perusahaan pelaburan asing di bawah peruntukan Undang-undang Perniagaan Harta Tanah No. 66/2014/QH13, yang telah dipinda dan ditambah dengan sejumlah perkara/Q20 prosedur di bawah Undang-undang No. menerima pemindahan semua atau sebahagian daripada projek hartanah, tetapi pada tarikh kuat kuasa Undang-undang ini, belum menyelesaikan prosedur tanah untuk projek atau sebahagian daripada projek yang akan dipindahkan, agensi negara yang berwibawa hendaklah menjalankan prosedur peruntukan tanah, pajakan tanah kepada penerima pindahan, dan memberikan Sijil hak guna tanah dan pemilikan aset yang melekat pada tanah mengikut peruntukan Undang-undang ini. Penerima pindah milik semua atau sebahagian daripada projek hartanah hendaklah mewarisi hak tanah dan kewajipan pemindah projek.

Menurut Pengarah Jabatan Kehakiman wilayah Binh Duong Nguyen Anh Hoa, peruntukan Undang-undang Tanah 2024 telah menghapuskan kesukaran dan halangan bagi kes di mana perusahaan pelaburan asing menerima pemindahan hak guna tanah yang berkaitan dengan pemindahan semua atau sebahagian projek pelaburan.

Walau bagaimanapun, mengenai penyelesaian prosedur tanah dan kewajipan kewangan untuk projek pelaburan oleh perusahaan pelaburan asing, Encik Nguyen Anh Hoa mencadangkan bahawa semasa merangka dekri, dalam kes ini, adalah perlu untuk memberikan arahan khusus untuk mendaftarkan perubahan kepada Sijil Hak Guna Tanah yang dikeluarkan. Pertimbangkan untuk menetapkan peruntukan peralihan bagi projek yang telah menjalankan prosedur pemindahan projek atau bahagian projek tetapi belum memenuhi kewajipan kewangan, untuk dilaksanakan mengikut peruntukan Undang-undang Tanah 2024.

Sumber