'Manipulasi hartanah tidak kurang canggih daripada dalam stok'

Memandangkan manipulasi hartanah tidak kurang berbahaya daripada tingkah laku serupa dalam saham, perwakilan Dewan Negara mencadangkan melarangnya untuk mengelakkan manipulasi harga dan gelembung dalam pasaran.

Draf Undang-undang mengenai Perniagaan Harta Tanah (pindaan) menambah beberapa tindakan yang dilarang dalam perniagaan hartanah, seperti memalsukan dokumen, memalsukan dengan sengaja dan tidak menghebahkan maklumat tentang hartanah yang dimasukkan ke dalam perniagaan; penipuan, menipu pelanggan...

Bercakap pada sesi perbincangan Perhimpunan Kebangsaan pada 31 Oktober, Encik Trinh Xuan An (ahli sepenuh masa Jawatankuasa Pertahanan dan Keselamatan Negara) mencadangkan menambah tindakan memanipulasi dan menetapkan harga hartanah ke dalam senarai aktiviti yang dilarang dalam bidang perniagaan ini.

Beliau menganalisis bahawa memanipulasi pasaran hartanah tidak kurang berbahaya daripada tingkah laku serupa dalam pasaran saham. Manipulasi bukan sahaja melalui pembidaan pada harga yang tinggi dan kemudian meninggalkan deposit, tetapi juga dengan menggunakan satu projek untuk "meningkatkan" harga projek lain, membawa kepada gelembung dan mewujudkan tahap harga yang melangit berbanding realiti.

"Jika tidak dikendalikan dengan teliti, ia akan mewujudkan gelembung, seperti kes syarikat hartanah China China Evergrande Group," kata Encik An, sambil menambah bahawa adalah perlu untuk melarang manipulasi dan penetapan harga hartanah dalam undang-undang dan secara khusus mengecualikan kes tertentu.

Encik Trinh Xuan An (ahli sepenuh masa Jawatankuasa Pertahanan dan Keselamatan Negara) bercakap pada sesi perbincangan draf Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (pindaan) pada pagi 31 Oktober. Foto: Media Perhimpunan Negara

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Nguyen Huu Thong (Timbalan Ketua delegasi wilayah Binh Thuan ) dan Trinh Lam Sinh (Timbalan Ketua delegasi wilayah An Giang) mencadangkan untuk menambah peraturan yang melarang tindakan memanipulasi dan mengganggu pasaran hartanah.

Encik Thong menyatakan bahawa pakatan sulit dalam lelongan dan lelongan hak guna tanah bertujuan untuk menaikkan harga di kawasan sekitar adalah perkara biasa. Ini menyebabkan harga tanah meningkat, dan orang yang benar-benar memerlukan perumahan tidak boleh membeli tanah dan membina rumah.

Sementara itu, turut menyebut perbuatan terlarang dalam perniagaan hartanah, Encik Nguyen Van Manh (Ahli Jawatankuasa Ekonomi ) menyatakan bahawa peraturan mengumpul dan menggunakan wang untuk membeli dan menjual hartanah untuk sewa beli pada masa hadapan daripada pembeli dan sewa beli adalah haram. Berbanding dengan peraturan semasa, draf undang-undang ini menghapuskan tindakan menggembleng dan mengagihkan modal secara haram, menurut Encik Manh, secara tidak sengaja mewujudkan kelemahan dalam penggunaan modal oleh pelabur, serta mewujudkan saluran lain untuk mobilisasi modal.

Beliau mencadangkan untuk mengekalkan peraturan berkaitan larangan pendudukan haram bagi mengehadkan tingkah laku ini daripada berlaku secara realiti.

Peraturan mengenai deposit untuk urus niaga perumahan masa depan (perumahan, hartanah di atas kertas) juga menerima banyak ulasan pada sesi perbincangan. Pada masa ini, draf undang-undang mencadangkan dua pilihan. Salah satunya ialah pelabur projek hanya boleh mengutip deposit apabila kerja-kerja perumahan dan pembinaan layak untuk diusahakan. Atau, pelabur mengumpul deposit mengikut perjanjian dengan pelanggan apabila projek itu mempunyai reka bentuk asas yang dinilai oleh agensi negeri dan mempunyai salah satu dokumen mengenai hak guna tanah. Jumlah deposit maksimum dikawal oleh Kerajaan, tetapi tidak melebihi 10% daripada harga jualan atau sewa.

Cik Tran Hong Nguyen (Timbalan Ketua Jawatankuasa Undang-undang) memilih pilihan 1, kerana dia percaya bahawa ia tidak menimbulkan risiko kepada pembeli - pihak yang lemah dalam urus niaga. Deposit hanya dibuat apabila hartanah memenuhi syarat perniagaan dan kedua-dua pihak menandatangani kontrak, sekali gus mengehadkan berlakunya pertikaian.

Sekiranya pelabur menerima deposit apabila projek itu mempunyai reka bentuk asas yang diluluskan, atau mempunyai salah satu dokumen mengenai hak guna tanah (pilihan 2), menurut Cik Nguyen, pembeli akan menanggung banyak risiko, kerana masa dari menerima deposit kepada pembinaan projek adalah panjang.

Malah, pasaran hartanah baru-baru ini menjadi rumit, dengan pelabur projek mengambil kesempatan daripada deposit dan kontrak sumbangan modal untuk mengumpul modal secara sewenang-wenangnya. “Banyak projek yang menerima deposit selepas 5 atau 10 tahun masih belum dilaksanakan, jadi perlu ada peraturan untuk “mengetatkan” deposit bagi projek hartanah yang akan dibentuk pada masa hadapan,” Timbalan Pengerusi Jawatankuasa Undang-undang itu menyatakan pendapatnya.

Sementara itu, Encik Nguyen Dai Thang (Timbalan Ketua delegasi khusus wilayah Hung Yen) dan Encik Pham Van Hoa memilih pilihan 2, kerana mereka berpendapat bahawa peraturan ditakrifkan dengan jelas dalam kes-kes yang mana pelabur boleh mengutip deposit, jumlah deposit, dan adalah awam dan telus.

Encik Pham Van Hoa berkata bahawa pelabur tidak mempunyai 100% modal untuk menjalankan projek dan mesti meminjam daripada bank. Deposit 10% daripada nilai apartmen untuk dijual juga sesuai untuk realiti. "Rumah 1 bilion, deposit 10% bermakna 100 juta, rumah 4 bilion ada deposit 400 juta, saya rasa bagi pelanggan jumlah ini bukan jumlah yang besar apabila mereka membeli rumah. Pelanggan membuat deposit terlebih dahulu, kadang-kadang pelabur menjual rumah itu dengan harga yang lebih rendah", katanya.

Tambahan pula, pelabur mempunyai dokumen mengenai hak guna tanah untuk menerima deposit, menurutnya, "mereka tidak jujur". Oleh itu, draf undang-undang perlu menyediakan peraturan yang fleksibel supaya pelabur dapat menggembleng modal untuk melaksanakan projek, mewujudkan kepercayaan antara pelabur dan pelanggan.

Peraturan mengenai menyempurnakan obligasi kewangan ke atas tanah apabila memindahkan projek hartanah turut dibincangkan. Pada sesi ke-5 (Jun), Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Vu Hong Thanh, ketika membentangkan laporan menjelaskan dan menerima Jawatankuasa Tetap Perhimpunan Kebangsaan, berkata bahawa banyak pendapat bersetuju dengan keperluan "menyelesaikan tanggungjawab wajib" sebelum memindahkan projek. Walau bagaimanapun, terdapat juga pendapat bahawa syarat perlu diwujudkan untuk pelabur yang tidak lagi mempunyai kapasiti yang mencukupi.

Oleh itu, Jawatankuasa Tetap Dewan Negara mencadangkan dua pilihan.

Pertama , sekiranya pelabur memindahkan tetapi tidak memenuhi obligasi kewangan mengenai tanah projek atau bahagian projek yang dipindahkan dengan Negara, kedua-dua pihak boleh bersetuju untuk meneruskan kewajipan kewangan yang tidak dipenuhi.

Kedua, jika pelabur yang memindahkan mempunyai keputusan untuk memperuntukkan atau memajakkan tanah untuk melaksanakan projek daripada agensi negara yang berwibawa dan telah memenuhi kewajipan kewangan mengenai tanah projek (yuran guna tanah, sewa tanah, cukai, yuran, dll.), ia tidak perlu mempunyai sijil hak guna tanah untuk keseluruhan atau sebahagian daripada projek yang dipindahkan.

Jawatankuasa Tetap Dewan Negara memilih pilihan 1. Pilihan ini memastikan peraturan yang ketat dan menghalang pemilihan pelabur yang tidak layak untuk memindahkan projek dan membuat keuntungan.

Encik Pham Van Hoa bersetuju untuk memilih pilihan 1, yang bermaksud bahawa apabila pelabur memindahkan projek atau sebahagian daripada projek kepada orang lain, penerima perlu memenuhi kewajipan kewangan kepada Negara. Encik Hoa berkata bahawa Negara tidak rugi apa-apa kerana kewajipan kewangan akan terus ditunaikan.

"Pelabur yang "kurang zat" dan tidak lagi mempunyai keupayaan untuk meneruskan projek baharu mesti memindahkan mereka, dan memaksa mereka untuk memenuhi kewajipan kewangan mereka sebelum boleh berurus niaga adalah tidak digalakkan," katanya.

Encik Pham Van Hoa menyatakan pendapatnya pada sesi perbincangan draf Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan) pada pagi 31 Oktober. Foto: Media Perhimpunan Negara

Encik Trinh Xuan An, ahli sepenuh masa Jawatankuasa Pertahanan dan Keselamatan Negara, juga berkata bahawa fleksibiliti diperlukan dalam memindahkan projek hartanah. Beliau mencadangkan bahawa pihak-pihak harus dibenarkan untuk merundingkan obligasi kewangan mereka sendiri kepada Negara.

Ahli tetap Jawatankuasa Sains, Teknologi dan Alam Sekitar Nguyen Ngoc Son bimbang bahawa pada masa ini terdapat banyak pemahaman yang berbeza tentang maksud "memindahkan semua atau sebahagian daripada projek hartanah".

Encik Son memetik fakta bahawa agensi penyiasatan dan pemeriksaan juga menghadapi kesukaran apabila mengendalikan projek yang menukar pelabur melalui borang seperti memindahkan hak guna tanah dan aset yang melekat pada tanah, menjual aset yang melekat pada tanah. Justeru, beliau menyarankan agar draf undang-undang itu perlu mentakrifkan dengan jelas konsep dan kaedah pemindahan aset bagi mengelak eksploitasi.

Dewan Negara dijangka mengundi untuk meluluskan draf Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan) pada 27 November.

Encik Minh

Pautan sumber: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html