Pasaran hartanah: Masih "merayap" dan "memenatkan" untuk pulih

Pemulihan perlahan

Menurut Encik Hoang Hai, Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah, Kementerian Pembinaan , sektor hartanah di Vietnam telah menghadapi banyak kesukaran dari pertengahan 2022 hingga kini.

Secara khusus, penurunan dalam bekalan menyebabkan harga hartanah, termasuk rumah dan plot tanah, mula meningkat dari awal tahun 2021. Menjelang akhir tahun, harga pangsapuri telah meningkat secara purata kira-kira 5-7%; harga rumah individu dalam projek meningkat sebanyak 15-20%; dan harga plot tanah meningkat 20-30% berbanding akhir tahun 2020.

Lazimnya, pangsapuri sentiasa menetapkan pencapaian harga baharu berikutan pengurangan bilangan pangsapuri yang diletakkan di pasaran. Pangsapuri di pangsapuri mampu milik berharga 25-30 juta VND/m2 - 30 juta VND/m2, pangsapuri kelas pertengahan berharga 30-50 juta VND/m2, pangsapuri mewah berharga lebih 50 juta VND/m2, mula melebihi kapasiti pelaburan golongan yang sepadan.

Pasaran hartanah masih pulih dengan berhati-hati (Rajah 1).

Menurut Encik Hai, sejak kebelakangan ini, Perdana Menteri telah mengambil banyak tindakan tegas untuk menghapuskan kesukaran bagi sektor hartanah. Paling ketara, Resolusi 33 telah menghasilkan keputusan awal, menyelesaikan banyak isu undang-undang dan institusi.

Walau bagaimanapun, melalui kerjasama dengan lokaliti dan perniagaan, Encik Hai menilai bahawa pada masa ini terdapat banyak projek perumahan dan kawasan bandar yang sedang dilaksanakan yang menghadapi kesukaran, halangan atau telah dihentikan pelaksanaan kerana banyak sebab, biasanya sebab berkaitan undang-undang tanah.

Pada masa ini, banyak projek menghadapi kesukaran dan halangan, dan mengalami kelewatan dalam pelaksanaan kerana peraturan mengenai kaedah penilaian tanah. Sebabnya berkaitan dengan undang-undang mengenai perancangan, kuasa untuk membuat pelarasan setempat kepada perancangan am; syarat dan masa untuk menyemak, mengemas kini dan menyesuaikan perancangan untuk memastikan penyegerakan perancangan pembinaan, termasuk perancangan am dan pelan pengezonan; dan isu berkaitan undang-undang pelaburan.

Bersetuju dengan pandangan ini, Encik Nguyen Van Dinh - Pengerusi Persatuan Broker Hartanah - memerhatikan bahawa pasaran hartanah kini menghadapi kekurangan perumahan sosial dan perumahan komersial mampu milik.

Walaupun permintaan pasaran yang kukuh, terdapat penurunan dalam jumlah dagangan kerana pelabur menghadapi masalah modal yang terikat dan perlu menangani cabaran kewangan.

Dalam tempoh 2022-2023, urus niaga hartanah menurun sebanyak 90%, menunjukkan permintaan pasaran yang lemah. Selain kekurangan rumah mampu milik, beberapa isu lain wujud, seperti kekurangan mekanisme dan keazaman dari banyak kawasan, menyebabkan banyak projek masih belum diselesaikan dan perniagaan hartanah menghadapi pelbagai cabaran.

Encik Dinh menyatakan bahawa usaha Kerajaan dan kementerian berkaitan dalam mengeluarkan pelbagai dasar untuk menangani kesukaran dalam pasaran hartanah telah memberi kesan positif kepada pasaran.

Menurut Encik Dinh, pada suku pertama 2023, hampir 3,000 produk telah diurusniagakan, dan pada suku kedua, jumlah ini meningkat sebanyak 30%. Sehingga kini, keyakinan pelabur telah beransur pulih, dan banyak projek baharu telah mula dijual di pasaran, yang membawa kepada peningkatan dalam bilangan urus niaga hartanah.

Bagaimanapun, penambahbaikan dalam bekalan perumahan baharu dan penstabilan sentimen pembeli masih berjalan perlahan, dan ia akan mengambil masa untuk menyiapkan projek baharu.

Pada masa yang sama, sentimen pelabur, dalam keadaan stabil secara beransur-ansur, kekal agak berhati-hati, terutamanya dalam kalangan mereka yang menghadapi tekanan kewangan daripada pelaburan terdahulu.

Menurut tinjauan itu, 70% perniagaan menyatakan bahawa dasar mengenai sumber modal tidak benar-benar berkesan. Daripada jumlah ini, dua pertiga menunjukkan bahawa pihak berkuasa tempatan yang mempunyai kontrak perniagaan telah mula menyebarkan maklumat dan menyediakan sokongan dasar, tetapi hanya 15% menilai dasar yang menyokong penggunaan tanah, termasuk pembersihan tanah dan hak guna tanah, berkesan; dan 28% menilai pelaksanaan program untuk mengakses pinjaman keutamaan sebagai berkesan.

Dr Nguyen Van Dinh menjangkakan dalam tempoh penghujung 2023 hingga awal 2024, pasaran hartanah akan mencatatkan lebih banyak tanda positif berbanding penghujung suku kedua dan awal suku ketiga 2024.

Banyak kesukaran dalam proses pemulihan.

Dr. Le Xuan Nghia, ahli Majlis Penasihat Dasar Kewangan dan Kewangan Negara, percaya bahawa hartanah adalah produk jangka panjang yang penting, dan oleh itu, ketidakseimbangan antara bekalan dan permintaan akan membawa kepada krisis.

Menurut Encik Nghia, pasaran hartanah Vietnam telah mengalami krisis berkali-kali. Krisis sebelum ini disebabkan oleh lebihan bekalan, manakala kali ini ia adalah kekurangan bekalan. Dalam konteks ini, perniagaan kekurangan modal dan tidak boleh melancarkan projek baharu, sekali gus menyebabkan pasaran "membeku."

" Kami memantau sama ada keyakinan pasaran pulih apabila syarikat hartanah dan perniagaan mengeluarkan bon. Terbaru, salah satu syarikat hartanah terbesar di negara ini menerbitkan bon walaupun tidak mempunyai hutang bank tertunggak. Kami memerhati dengan tenang, tetapi keputusan menunjukkan bahawa pasaran hanya pulih dengan berhati-hati kira-kira 30% daripada apa yang kami jangkakan," komen Dr Le Xuan Nghia.

Menurut Encik Nghia, pasaran hartanah mungkin menghadapi kesukaran berlanjutan ke suku kedua dan ketiga tahun depan. Untuk memulihkan pasaran hartanah, kerajaan bekerja secara agresif dengan pasukan petugas untuk menangani kesukaran pasaran, dengan penyertaan perniagaan sendiri. Ini adalah usaha yang tidak pernah berlaku sebelum ini, tetapi hasilnya tidak begitu ketara.

Sementara itu, Profesor Madya Tran Dinh Thien, ahli Kumpulan Penasihat Ekonomi Perdana Menteri, mencadangkan penyelesaian utama. Khususnya, fasa seterusnya harus memberi tumpuan kepada memulihkan keyakinan pelabur, perniagaan dan pengguna.

Proses pemulihan ekonomi Vietnam menunjukkan tanda-tanda positif; namun, sektor swasta amnya, dan perniagaan yang beroperasi dalam sektor hartanah khususnya, masih menghadapi banyak kesukaran.

Untuk menangani cabaran semasa, Profesor Madya Tran Dinh Thien mencadangkan bahawa kerajaan perlu memberikan sokongan yang lebih kukuh untuk memulihkan pasaran hartanah. Di samping itu, untuk menggalakkan pembangunan pasaran ini, baik dari segi penawaran dan permintaan, dana jaminan pinjaman harus diwujudkan. Kementerian Kewangan perlu melaksanakan langkah-langkah untuk memastikan keselamatan dan meringankan beban sistem perbankan.

Pada masa ini, kerajaan telah mengeluarkan beberapa siri penyelesaian untuk mengurangkan kesukaran bagi perniagaan dan menumpukan sepenuh hati untuk menyokong mereka. Walau bagaimanapun, keyakinan perniagaan dan pelabur masih belum pulih sepenuhnya, dan adalah perlu untuk terus mengenal pasti situasi sukar dan keadaan luar biasa untuk mempunyai pendekatan dan penyelesaian yang tidak konvensional.

Di samping itu, persatuan perniagaan perlu terus meninggikan suara mereka untuk membantu agensi negeri mengenal pasti kesukaran dengan cepat, sekali gus membolehkan dasar dan langkah tepat pada masanya untuk menanganinya.

Dinh Tran

Sumber