Yuran guna tanah, dikutip beberapa kali untuk mengurangkan beban perniagaan

Mengawal selia perbezaan sewa tanah

Menurut Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA), nilai tambah daripada tanah (perbezaan sewa tanah) dicipta oleh dua entiti utama: Negara dan pelabur (di mana pelabur swasta memainkan peranan yang sangat penting). Oleh itu, dasar kewangan mengenai harga tanah dan tanah perlu dikawal untuk memastikan keadilan dan kestabilan sosial untuk hasil belanjawan Negeri dan faedah pelabur.

Pertama, Negara mewujudkan nilai tambah daripada tanah (perbezaan sewa tanah) melalui perancangan guna tanah, pembinaan dan perancangan bandar, perancangan bersepadu mod pengangkutan (TOD) dan membenarkan penukaran tujuan guna tanah mengikut perancangan untuk pelabur menjalankan projek pelaburan perniagaan. Oleh itu, Negara berhak mengawal nilai tambah ini daripada tanah (perbezaan sewa tanah) untuk kepentingan negara dan awam.

Yuran guna tanah merupakan sumber pendapatan yang besar untuk belanjawan Negeri.

Sebagai contoh, di Ho Chi Minh City, 1 hektar tanah pertanian hanya menghasilkan nilai kira-kira 500 juta VND/tahun, tetapi apabila tujuan guna tanah ditukar kepada tanah bukan pertanian, 1 hektar tanah pengeluaran, perindustrian, komersial, perkhidmatan dan bandar mencipta nilai sehingga 55 bilion VND/tahun, 100 kali lebih tinggi. Ini ditunjukkan oleh fakta bahawa Daerah 7 telah ditubuhkan pada tahun 1997 (dipisahkan dari daerah pertanian Nha Be). Pada masa itu, hasil belanjawan Negeri hanya 59 bilion VND, tetapi selepas 25 tahun, pada tahun 2022, hasil belanjawan Negeri meningkat sehingga 5,550 bilion VND, 94 kali lebih tinggi daripada tahun 1997.

Oleh itu, pada 2018, Kerajaan membenarkan Bandar Ho Chi Minh menukar 26,000 hektar tanah pertanian kepada bukan pertanian, pengeluaran, perindustrian, komersial, perkhidmatan dan tanah bandar dalam tempoh 2025/2020. Pada masa ini, Ho Chi Minh City sedang membangunkan projek untuk menukar 5 daerah pinggir bandar kepada kawasan bandar. Pada masa yang sama, Dewan Negara baru sahaja mengeluarkan Resolusi 98 mengenai perintis beberapa mekanisme dan dasar khusus untuk pembangunan Bandaraya Ho Chi Minh, yang akan mewujudkan keadaan untuk bandar itu membangun dengan pesat pada tahun-tahun akan datang, termasuk sumber tanah.

Sementara itu, pelabur (terutamanya pelabur swasta) mencipta nilai tambahan daripada tanah (perbezaan sewa tanah) melalui aktiviti pelaburan dalam pembinaan dan perniagaan kerja di atas tanah untuk membangunkan projek. Terutamanya melalui kreativiti dan kapasiti kewangan pelabur, dicerminkan melalui kadar pelaburan projek. Semakin besar kadar pelaburan, semakin tinggi nilai hartanah dan pelabur berhak menikmati nilai tambahan daripada tanah (perbezaan sewa tanah) selepas menunaikan kewajipan kewangan kepada Negara.

Oleh itu, adalah perlu untuk membangunkan satu mekanisme untuk mengawal nilai tambah daripada tanah (perbezaan sewa tanah) untuk mengharmonikan kepentingan antara Negara dan perusahaan.

Jadikan yuran guna tanah sebagai cukai

Isu lain yang perlu dibangkitkan ialah Negeri hanya perlu mengutip yuran guna tanah dan sewa tanah dengan cara yang munasabah dan saksama, dengan tujuan tidak mengutip secara berlebihan dan tidak membiarkan apa-apa tergelincir.

Menurut banyak perniagaan, yuran guna tanah pada masa ini menjadi beban bagi mereka dan juga tidak diketahui kerana mereka mengambil masa yang lama untuk membayar.

Kaedah pengiraan yuran guna tanah semasa menyukarkan perniagaan dan mewujudkan mekanisme meminta dan memberi, gangguan. Pelabur projek perlu membayar sejumlah besar yuran guna tanah, bersamaan dengan kira-kira 70% daripada kos pampasan untuk pembersihan tapak, hampir terpaksa membeli balik hak guna tanah untuk kali kedua, dan beban ini akhirnya ditanggung oleh pembeli rumah. Sehubungan itu, yuran penggunaan tanah menyumbang sebahagian besar struktur kos perumahan, menyumbang kira-kira 10% daripada kos pangsapuri, kira-kira 30% daripada kos rumah bandar, dan kira-kira 50% daripada kos vila. Negara menerima sejumlah besar hasil daripada bayaran guna tanah, tetapi dalam jangka masa panjang, jika semua tanah diserahkan, sumber hasil bajet yang besar ini tidak akan wujud lagi, dan perlu ditambah dan diganti dengan cukai harta.

Daripada mengumpul semuanya sekali gus, banyak pengesyoran mencadangkan untuk menukar yuran penggunaan tanah kepada cukai.

Oleh itu, perniagaan mencadangkan untuk mengawal selia bayaran guna tanah sebagai cukai yang dikenakan ke atas penukaran tujuan guna tanah daripada tanah pertanian kepada tanah kediaman, dengan kadar cukai kira-kira 10 - 15%, dikira dalam senarai harga tanah yang dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah, diselaraskan setiap tahun dengan pekali pelarasan harga tanah (koefisien K) mengikut harga pasaran. Ini akan memastikan ketelusan, menghapuskan mekanisme permintaan-geran, dan mengurangkan kutipan yuran guna tanah semasa yang sangat berat ke tahap yang lebih munasabah. Atas dasar itu, Undang-undang mengenai Cukai Harta (tanah kediaman, perumahan) akan ditambah untuk mewujudkan sumber hasil yang stabil dan mampan untuk bajet Negeri wilayah dan bandar yang dikendalikan secara berpusat.

Untuk mempercepatkan pengiraan yuran guna tanah, pakar dan perniagaan mengesyorkan mengekalkan kaedah lebihan untuk mengira bayaran guna tanah dan sewa tanah untuk plot dan kawasan tanah yang berpotensi pembangunan, berskala besar, dan bernilai lebih 200 bilion VND kerana kaedah pekali pelarasan harga tanah tidak dibenarkan digunakan untuk projek ini. Malah, hampir 90% projek hartanah pada masa lalu terpaksa menggunakan kaedah lebihan untuk mengira bayaran guna tanah.

Pautan sumber: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm