Mengapakah pertikaian pemilikan pangsapuri berlaku?

Kontrak jualan yang tidak jelas dan kelemahan undang-undang meletakkan pembeli rumah berisiko dalam pertikaian pemilikan dengan pelabur bangunan pangsapuri.

Imej penduduk yang memegang sepanduk membantah pelabur telah muncul di banyak bangunan pangsapuri di Hanoi dan beberapa wilayah. Pertikaian yang paling sengit adalah di sekitar kawasan, kemudahan pemilikan biasa dan persendirian seperti ruang bawah tanah dan tempat letak kereta, bilik komuniti, gim , kawasan perniagaan dan sewa... Pakar dan peguam menunjukkan banyak sebab yang membawa kepada situasi ini.

Kontrak jualan yang tidak jelas memberi manfaat kepada pelabur

Encik Tran Khanh, Pengerusi Kelab Pengurusan Bangunan Hanoi , menganalisis bahawa Dekri 71/2010 sebelum ini menetapkan bahawa pemilikan persendirian dan bersama mesti dinyatakan dengan jelas dalam kontrak jual beli apartmen. Bagaimanapun, Dekri 99/2015 yang membimbing pelaksanaan Undang-undang Perumahan semasa tidak mempunyai peruntukan ini. Setiap projek pangsapuri mempunyai kontrak jual beli yang berasingan, kandungannya boleh ditafsirkan dalam pelbagai cara, menyebabkan pertikaian. Banyak kontrak jual beli yang digubal oleh pelabur tidak terperinci, malah meninggalkan pemilikan bersama dengan cara yang menguntungkan pelabur.

Menurut Encik Khanh, kebanyakan pembeli hanya memberi perhatian kepada harga dan kualiti pangsapuri dan kurang memberi perhatian kepada syarat pemilikan biasa dan berasingan dalam kontrak. Selepas apartmen itu diserahkan, lembaga pengurusan yang mewakili penduduk tidak mempunyai asas untuk membahagikan kawasan pemilikan bersama dan berasingan dengan pelabur. Dari sini, pertikaian terus timbul berhubung sumbangan pelabur dan penduduk kepada dana penyelenggaraan pangsapuri (2% daripada nilai pangsapuri atau kawasan pemilikan).

Encik Nguyen Manh Ha, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam, juga mengulas bahawa banyak kontrak pembelian dan penjualan pangsapuri tidak mengikut peraturan, malah menyalahi undang-undang, yang membawa kepada pertikaian. Apabila menandatangani kontrak pembelian dan penjualan, pelanggan sering tidak mengkaji dengan teliti syarat-syarat tersebut. Sementara itu, ramai pelabur ingin menjual produk mereka supaya mereka "mengiklankan secara berbeza daripada realiti, kemudian mengurangkan utiliti di kawasan umum penduduk untuk memanfaatkan diri mereka sendiri".

Penduduk dan pekerja pejabat bangunan Bonanza (23 Duy Tan, Hanoi) memegang sepanduk menuntut pelabur berdialog dan menjelaskan isu yang dipertikaikan pada 23 April. Foto: Disediakan oleh penduduk.

Undang-undang belum menetapkan secara khusus tempat letak kereta untuk bangunan pangsapuri.

Pertikaian baru-baru ini mengenai pemilikan bersama dan persendirian dalam bangunan pangsapuri berkaitan dengan kawasan untuk meletakkan motosikal, basikal dan kereta di ruangan bawah tanah. Undang-undang Perumahan semasa menetapkan bahawa tempat letak kereta untuk basikal dan motosikal adalah di bawah pemilikan bersama. Namun, bagi tempat letak kereta, pembeli pangsapuri mesti menyewa atau membeli. Sekiranya mereka tidak membeli atau menyewa, ruang letak kereta adalah di bawah pengurusan pelabur, dan kos pelaburan untuk membina tempat letak kereta ini tidak termasuk dalam harga jualan pangsapuri.

Peguam Truong Anh Tu, Pengarah Firma Undang-undang Truong Anh Tu, menganalisis sifat ruang letak kereta pangsapuri itu sebagai milik harta bersama dan termasuk dalam harga jualan, dari masa penyerahan pelabur akan menamatkan pemilikannya. Harga jualan pangsapuri itu tidak tetap tetapi naik dan turun bergantung pada masa, jadi sukar untuk membuktikan bahawa pelabur tidak memasukkan kos membina tempat letak kereta dalam harga jualan rumah.

Tambahan pula, ruang letak kereta dilekatkan pada kawasan lantai bangunan pangsapuri, dan juga merupakan bahagian yang sangat diperlukan dalam projek itu. “Oleh itu, mengasingkan kos membina tempat letak kereta daripada harga jualan pangsapuri itu sukar dilakukan,” kata Encik Tu.

Walaupun terdapat banyak pertikaian berkaitan tempat letak kereta di bangunan pangsapuri, Undang-undang Perumahan semasa dan draf Undang-undang Perumahan yang disemak semula sedang dipertimbangkan oleh Dewan Negara pada sesi ke-5nya tidak membuat sebarang pelarasan untuk mentakrifkannya secara khusus. "Kekurangan kejelasan dalam mentakrifkan pemilikan bersama dan persendirian adalah punca benih pertikaian antara pelabur dan penduduk, dengan penduduk menjadi yang paling menderita," kata Encik Tu.

Penduduk di projek Kosmo Tay Ho menuntut pelabur membayar yuran penyelenggaraan pada bulan Mac. Foto: Disediakan oleh penduduk

Tiada rekod bangunan awam

Encik Tran Khanh, Pengerusi Kelab Pengurusan Bangunan Hanoi, menunjukkan kelemahan Undang-undang Perumahan semasa dan dokumen sub-undang yang tidak memerlukan pelabur menerbitkan dokumen undang-undang bangunan itu. seperti sijil hak guna tanah untuk pemilikan persendirian, reka bentuk yang diluluskan, penyelesaian projek (diaudit). Jika pelabur tidak menerbitkan rekod telus, penduduk tidak mempunyai maklumat yang mencukupi untuk menentukan pemilikan bersama dan persendirian.

Malah, semasa menyerahkan dokumen bangunan kepada lembaga pengurusan, pelabur dikehendaki menyerahkan dokumen seperti lukisan siap dan pelan lantai kawasan parkir. Bagaimanapun, Encik Khanh berkata, disebabkan dokumen tersebut tidak perlu diperakui atau dinotari, pelabur boleh menyerahkan lukisan kawasan letak kereta yang tidak mengikut dokumen asal, dan juga tidak dapat ditentukan sama ada kos pembinaan tempat letak kereta itu termasuk dalam harga jualan pangsapuri atau tidak.

Pengurusan semasa dan operasi bangunan pangsapuri melibatkan lima entiti, termasuk agensi pengurusan negeri, pelabur, lembaga pengurusan, unit pengurusan dan operasi, dan pemilik pangsapuri. Apabila berlaku pertelingkahan antara penduduk dan pelabur, campur tangan agensi pengurusan negeri diperlukan. "Bagaimanapun, dengan peraturan undang-undang semasa, nampaknya agensi negeri mengetepikan dan membiarkan pelabur membuat keputusan sendiri," kata Encik Khanh sambil memetik bahawa apabila timbul pertikaian, orang ramai tidak boleh meminta Jabatan Pembinaan atau Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar untuk menyediakan rekod bangunan.

"Hambatan dalam pertikaian pangsapuri adalah bahawa agensi negara tidak membuat dokumen pembinaan awam kepada rakyat. Hanya apabila orang ramai mempunyai dokumen undang-undang mereka boleh menjelaskan kawasan mana yang dimiliki bersama dan yang mana milik persendirian, dan pertikaian boleh diselesaikan dengan cepat," kata Encik Khanh.

Sebagai tambahan kepada sebab di atas, Encik Nguyen Ngoc Tuan, Ketua Inspektor Kementerian Pembinaan, berkata bahawa pertikaian mengenai pemilikan bersama dan persendirian dalam bangunan pangsapuri juga disebabkan oleh kurangnya kesedaran undang-undang, kurangnya kerjasama antara pelabur dan lembaga pengurusan yang mewakili penduduk; pelabur sewenang-wenangnya menukar fungsi, menceroboh dan menggunakan pemilikan bersama, tidak menyerahkan, atau tidak menyerahkan dokumen pangsapuri yang lengkap kepada lembaga pengurusan.

Pinjaman Doan

Pautan sumber: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html