Grondprijslijst 2026: Beleggers maken zich zorgen over kapitaalkosten, mensen zijn 'bang' voor rode boeken

(CLO) De scherpe prijsstijgingen van grond door gemeenten zullen grote gevolgen hebben voor mensen en huishoudens.

Onlangs hebben een aantal gemeenten, waaronder Hanoi , een voorstel opgesteld om de eerste grondprijslijst te ontwikkelen, die naar verwachting vanaf 1 januari 2026 van kracht wordt. De meeste nieuwe grondprijslijsten die worden ontwikkeld, zijn sterk aangepast, met een verhoging die vele malen hoger ligt dan de huidige grondprijslijst.

Zo is volgens het ontwerp van de nieuwe grondprijslijst van Hanoi de nieuwe grondprijslijst in de centrale stadsdelen, zoals Hang Dao, Hang Khay, Ly Thuong Kiet, met ongeveer 2% verhoogd. De hoogste prijs voor residentiële grond ligt daar op meer dan 702 miljoen VND/m².

Met name de grondprijzen in voorsteden en buitengebieden zullen naar verwachting aanzienlijk stijgen. Zo werd in de gemeenten Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son en An Khanh de sterkste stijging geregistreerd, tot wel 26% ten opzichte van de huidige prijslijst.

De meeste nieuwe grondprijslijsten die in aanbouw zijn, zijn sterk aangepast. (Foto: CD)

Andere gemeenten zoals Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc en Chuong Duong hebben ook verhogingen van ongeveer 25% voorgesteld.

Het Vietnamese Instituut voor Onderzoek en Evaluatie van de Vastgoedmarkt (VARS IRE) is van mening dat de grondprijslijst een belangrijk instrument is voor de staat bij landbeheer, budgettering, berekening van financiële verplichtingen en als wettelijke basis voor het bepalen van compensatieprijzen en hervestigingssteun.

Daarom moet het opstellen van grondprijslijsten zorgvuldig, wetenschappelijk onderbouwd en met een redelijke routekaart gebeuren, zodat deze een nauwkeurige afspiegeling zijn van de marktwaarde. Tegelijkertijd moet worden voorkomen dat er verstoringen ontstaan ​​of dat er financiële druk ontstaat voor mensen en bedrijven.

Volgens VARS IRE zal de sterke stijging van de grondprijsaanpassingen per gemeente een aanzienlijke impact hebben op mensen en huishoudens. Met name de groep die grondprocedures uitvoert, zoals het wijzigen van bestemmingsplannen, het verlenen van certificaten voor grondgebruiksrechten of het ontvangen van compensatie en terreinruiming, zal het zwaarst getroffen worden, omdat financiële verplichtingen direct op basis van de nieuwe prijslijst worden berekend.

De kosten van landgebruiksverandering, de uitgifte van rode boeken en de aankoop van onroerend goed kunnen sterk stijgen, wat gevolgen kan hebben voor mensen met een laag en middeninkomen. Bovendien kunnen de stijgende grondprijzen aanleiding geven tot klachten en geschillen in gebieden waar compensatie en terreinsanering plaatsvindt, indien de aanpassing de goedgekeurde prijs aanzienlijk overschrijdt.

De stijging van de grondprijzen heeft niet alleen gevolgen voor de mensen, maar ook direct gevolgen voor de vastgoedsector. De compensatiekosten en grondgebruiksvergoedingen, de grootste kostenposten in de kostenstructuur van projectontwikkeling, zullen sterk stijgen, wat leidt tot een toename van de totale investering.

Bij lopende projecten kan het voor bedrijven lastig zijn om te beslissen of ze deze moeten voortzetten of stopzetten. De stijgende kosten kunnen er namelijk toe leiden dat de totale investering de financiële draagkracht te boven gaat.

Bij projecten die nog niet zijn uitgevoerd, kunnen bedrijven proactiever te werk gaan bij de planning en compensatieopties. Het is echter nog onbekend of de markt de gedwongen prijsverhoging zal accepteren of niet.

"Sommige projecten kunnen verliezen lijden of traag zijn met het uitgeven van certificaten aan klanten, wat leidt tot het risico op geschillen", waarschuwde VARS IRE.

Dit instituut is van mening dat alle prijsreguleringen, inclusief grondprijslijsten, slechts relatief zijn, omdat vastgoedprijzen op de lange termijn nog steeds worden bepaald door vraag en aanbod. Het is daarom moeilijk om een ​​grondprijslijst op te stellen die voldoet aan de verwachtingen van alle belanghebbenden. Grondprijslijsten hebben pas echt betekenis wanneer ze worden toegepast voor specifieke doeleinden, zoals compensatie en terreinruiming.

"Als de prijslijst voor meerdere doeleinden wordt gebruikt, zoals het berekenen van grondgebruiksvergoedingen, veilingen of belastingen, verliest deze zijn bruikbaarheid en moet deze flexibel worden aangepast om de harmonie van de belangen van de staat, de burgers en het bedrijfsleven te waarborgen", benadrukte VARS IRE.

VARS IRE adviseert daarom dat gemeenten de rol van grondprijstabellen correct moeten identificeren – als een instrument voor beheer en belastinginning, niet als een instrument om vraag en aanbod op de markt te reguleren. Stabiliserend grondprijsbeleid moet gericht zijn op de langetermijndoelen van transparantie, eerlijkheid en duurzaamheid.

Deze eenheid stelde ook een duidelijke verdeling van verantwoordelijkheden tussen het centrale en lokale niveau voor: de staat zou een uniform technisch kader en een uniforme waarderingsmethode moeten opstellen, terwijl de gemeenten in de praktijk opereren en kalibreren. Daarnaast is het noodzakelijk dat gemeenten flexibele aanpassingscoëfficiënten kunnen opstellen op basis van regio, tijd, type landgebruik en sociaaleconomische ontwikkelingsdoelen.

Daarnaast adviseert VARS IRE om verschillende tarieven te hanteren voor grondgebruiksvergoedingen, grondhuur, belastingen, heffingen en kosten, afhankelijk van het gebruiksdoel en de mate van infrastructuur en stedelijke ontwikkeling van elke regio. De aanpassing moet een redelijk stappenplan hebben om te voorkomen dat er een schok op de markt ontstaat en dat er plotselinge gevolgen zijn voor bedrijven en burgers – vooral nu veel gemeenten het model van stedelijk bestuur met twee niveaus perfectioneren.

Tot slot benadrukte VARS IRE de noodzaak om de communicatie en de implementatierichtlijnen te verbeteren, zodat mensen, bedrijven en makelaars de aard en de rol van grondprijslijsten begrijpen en voorkomen worden dat ze worden uitgebuit om "prijzen op te blazen" of valse verwachtingen te scheppen over markttrends.

Bron: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html