Grondprijslijst Hanoi: Harmonisatie tussen 'marktprijs' en bevolkingsstabiliteit is noodzakelijk

De voorlopige prijslijst voor grond in Hanoi voor de periode 2026-2030 zal naar verwachting in veel voorsteden met gemiddeld 25-30% stijgen. Dit zal veel aandacht trekken van burgers, bedrijven en deskundigen.

De conceptgrondprijslijst van Hanoi voor de periode 2026-2030 trekt veel aandacht. Foto: Tuan Anh/VNA

Volgens economische experts is de nieuwe grondprijslijst een noodzakelijke stap in de hervorming van het grondbeheer, maar is het ook een test voor het vermogen om een ​​evenwicht te vinden tussen stedelijke economische ontwikkeling en sociale zekerheid.

Veel mensen zijn voorstander van een aanpassing van de grondprijzen naar een marktconforme prijs, maar er zijn ook veel mensen die zich zorgen maken over de kettingreactie op de levens- en woningprijzen, met name de prijzen van sociale huurwoningen. Deze zullen eveneens stijgen, waardoor de droom van een eigen huis voor mensen met een laag inkomen nog verder weg komt te liggen. Wanneer de cijfers worden gewogen, moeten de autoriteiten en beleidsmakers daarom volledig luisteren naar de stemmen van mensen in de buitenwijken – degenen die het meest direct worden getroffen. Want dan zal de grondprijslijst van Hanoi voor de periode 2026-2030 de werkelijke waarde van de grond en de levensstandaard van de mensen weerspiegelen.

Volgens het ontwerp dat het Ministerie van Landbouw en Milieu aan het Volkscomité van Hanoi heeft voorgelegd, kunnen de prijzen in voorsteden zoals Dong Anh, Me Linh, Hoai Duc en Thanh Tri met 25-26% stijgen ten opzichte van de huidige prijslijst, terwijl de prijs in het centrum slechts licht met 1,5-2% zal stijgen. Gegevens uit sommige gemeenten in de voorsteden van Hanoi tonen zelfs aan dat het voorstel om de grondprijzen in voorsteden sterk te verhogen, veel huishoudens en werknemers zorgen baart over de kosten van levensonderhoud en de mogelijkheid om in de toekomst een huis te bezitten.

Mensen in voorstedelijke gemeenten zijn van mening dat wanneer de staatsprijslijst stijgt, de compensatieprijzen, overdrachtskosten en een reeks gerelateerde kosten ook kunnen stijgen. Dit vermindert hun voordeel wanneer zij het bestemmingsplan van het land moeten wijzigen of compensatie voor projecten moeten aanvragen.

In de gemeente Tien Phong (Hanoi) vertelde mevrouw Nguyen Thi Luyen, die meer dan 300.000 hectare landbouwgrond bezit, dat haar familie van plan was een deel van het land om te zetten in een dienstgrond. Maar nu ze hoort dat de nieuwe prijslijst met 25 tot 30% is gestegen en de grondgebruiksvergoeding ook is verhoogd, vreest ze dat ze het niet zal kunnen betalen. De bevolking verzet zich niet tegen de stijging van de grondprijzen, maar hoopt alleen dat de overheid deze redelijk zal berekenen, zodat mensen in de buitenwijken niet in het nadeel komen.

Niet alleen in Me Linh, maar ook in Dong Anh (Hanoi) – waar de grondprijzen ooit "koortsachtig" stegen toen er nieuws was over de planning van een nieuw stedelijk gebied – toonden veel huishoudens ook hun bedenkingen. De heer Tran Van Thuc, handelaar in bouwmaterialen in de gemeente Vinh Ngoc, vertelde dat de stijgende grondprijzen hebben geleid tot hogere huurprijzen voor opslagruimtes. Kleine bedrijven maken weinig winst en zijn nu, met de extra kosten, bang dat ze het niet zullen redden.

De heer Nguyen Van Lam, eigenaar van een klein restaurant in Thanh Tri (Hanoi), zei dat de huurprijs van de ruimte die hij huurde sinds medio 2025 licht is gestegen, hoewel de nieuwe prijslijst nog niet is toegepast. De verhuurder zei dat hij had gehoord dat de grondprijzen zouden stijgen, dus heeft hij de huurprijs vroegtijdig aangepast. Elke maand moet de heer Lam bijna een miljoen VND meer huur betalen, maar zijn inkomsten blijven gelijk.

Volgens vastgoeddeskundige Pham Quang Hiep duikt de mentaliteit van "preventieve verhoging" op in veel voorsteden, met name gemeenten dicht bij de binnenstad met een goede infrastructuur. Dit roept de bezorgdheid op dat de nieuwe grondprijslijst de kosten van levensonderhoud in een kettingreactie zou kunnen opdrijven, van huur van een huis en ruimte tot servicekosten.

Stijgende grondprijzen betekenen ook dat de huizenprijzen stijgen. De heer Le Van Binh, een investeerder in miniwoningen in Hoai Duc (Hanoi), gaf aan dat de kosten voor het vrijmaken van grond de grootste zorg vormen. Bedrijven doen kleinschalige projecten, gericht op starters, maar als de grondprijs met 25-30% stijgt, stijgen de inputkosten, en dus moet de verkoopprijs ook stijgen. In dat geval zal de koper de dupe worden.

De Vietnamese Vastgoedvereniging (VNREA) stelde dat de grondprijslijst de basis vormt voor de berekening van grondgebruiksvergoedingen, grondhuur, compensatie, belastingen en heffingen, enz. Een te sterke aanpassing zou dus zowel de prijzen van commerciële als sociale woningen kunnen beïnvloeden. Hoewel het noodzakelijk is om de grondprijzen dicht bij de marktprijs te verhogen, is er een stappenplan nodig om sterke prijsstijgingen te voorkomen die de stabiliteit van het leven van mensen aantasten, met name in voorsteden.

Advocaat Nghiem Thi Hang van het advocatenkantoor Vu Linh (de Orde van Advocaten van Hanoi) oordeelde dat een aanpassing van de grondprijslijst onvermijdelijk is om de marktprijzen nauwkeurig weer te geven, de begrotingsinkomsten te verhogen en transacties transparant te maken. Hanoi heeft echter een redelijk stappenplan nodig om een ​​"prijsschok" te voorkomen die mensen in de buitenwijken en kleine bedrijven ernstig zou treffen.

Advocaat Nghiem Thi Hang lichtte dit probleem toe en stelde dat managers een evenwicht moeten vinden tussen twee tegenstrijdigheden. Enerzijds moet de prijslijst nauw aansluiten bij de marktprijzen, in overeenstemming met de geest van de nieuwe Grondwet, om transparantie te garanderen, budgetverliezen te voorkomen en de kloof tussen de staatsprijzen en de werkelijke transactieprijzen te verkleinen. Anderzijds kunnen plotselinge prijsstijgingen, met name in agrarische/voorstedelijke gebieden, een kettingreactie veroorzaken die de inputkosten van projecten verhoogt, de prijzen van commerciële woningen verhoogt en druk uitoefent op lage inkomensgroepen. Daarom zou Hanoi een stapsgewijze routekaart voor prijsstijgingen moeten hanteren, waarbij ondersteuningsbeleid, compensatie voor mensen met een laag inkomen en aanpassing van het compensatiemechanisme worden gecombineerd.

De heer Pham Quang Hiep, vastgoeddeskundige, deelde deze mening en stelde dat de grondprijsstijging in verschillende fasen moet worden opgedeeld. Bijvoorbeeld een jaarlijkse verhoging van 10-15% in de eerste twee jaar, in plaats van een verhoging in één keer. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om taxatiegegevens openbaar te maken, zodat mensen de situatie kunnen volgen en argwaan of misverstanden kunnen voorkomen.

Naast het verhogen van de grondprijzen volgens de routekaart, moet de beheersinstantie ook taxatiegegevens, berekeningsmethoden en specifieke locatiekaarten publiceren. Tegelijkertijd moeten er oplossingen komen ter ondersteuning van huishoudens met een laag inkomen en huishoudens waarvan de landbouwgrond is teruggewonnen door middel van werkgelegenheidsbeleid en verlagingen van de grondgebruiksvergoeding. Het is met name noodzakelijk om de prijzen voor sociale woningbouwprojecten stabiel te houden om overloopeffecten op het reële woningmarktsegment te voorkomen.

Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm