Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu legt voorstel uit om de overschotmethode voor grondwaardering af te schaffen

Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu stelt 3 methoden voor voor grondwaardering

Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu meldde dat dit agentschap zojuist een officieel bericht heeft gestuurd aan het Ministerie van Justitie met het verzoek om beoordeling van het besluit tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van besluit nr. 44/2014/ND-CP over grondprijzen en besluit nr. 10/2023/ND-CP tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van besluiten die de uitvoering van de Grondwet regelen.

Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu (TNMT) heeft in het ontwerpbesluit voorgesteld om de grondwaarderingsmethode te wijzigen en aan te vullen in de richting van het reguleren van drie grondwaarderingsmethoden, waaronder: de vergelijkingsmethode, de inkomstenmethode en de grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode.

Vergeleken met Besluit nr. 44/2014/ND-CP heeft het ontwerpbesluit twee methoden voor grondwaardering teruggebracht. Het integreert met name de aftrekmethode in de vergelijkingsmethode en maakt geen gebruik van de overschotmethode om grond te waarderen.

In het rapport van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu wordt dit als volgt uitgelegd: de overschotmethode is een methode voor grondwaardering waarbij de totale veronderstelde ontwikkelingsopbrengsten van het onroerend goed worden berekend minus de totale veronderstelde ontwikkelingskosten.

Dienovereenkomstig moet de berekening van de totale veronderstelde ontwikkelingsopbrengsten van onroerend goed gebaseerd zijn op: overdrachtsprijs, huurprijs, verkooptijd, verkooptarief, trends en schommelingen van de overdrachtsprijs, toekomstige huurprijs, bezettingsgraad... en moet de kasstroom worden verdisconteerd naar het taxatiemoment overeenkomstig de leenrente van de bank; de berekening van de totale veronderstelde ontwikkelingskosten van onroerend goed is, naast de normen en eenheidsprijzen die door bevoegde overheidsinstanties zijn uitgegeven, ook afhankelijk van de bouwtijd, het bouwtarief per jaar, onvoorziene kosten, kosten van kredietrente, winsten van investeerders rekening houdend met risicofactoren, reclame- en verkoopkosten...

Volgens het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is de berekening van de bovengenoemde veronderstelde factoren voor de totale ontwikkelingsopbrengsten en totale ontwikkelingskosten zeer ingewikkeld, zijn de taxatieresultaten onzeker, onnauwkeurig en bevatten ze grote fouten (voor hetzelfde perceel verandert slechts één indicator in de veronderstelde factoren de taxatieresultaten), is de berekening gemakkelijk te misbruiken en brengt ze risico's met zich mee voor taxateurs en degenen die specifieke grondprijzen in bepaalde regio's bepalen. Dit is de belangrijkste oorzaak van moeilijkheden en vertragingen bij het bepalen, taxeren en nemen van specifieke beslissingen in het verleden.

Aan de andere kant is het zo dat in de vastgoedsector de grond altijd op de eerste plaats komt en de prijs daarvan wordt bepaald vóór het proces van vastgoedcreatie. Het is dus niet juist om de waarde van vastgoed in de toekomst te schatten en dan pas de grondprijs te bepalen. Hierdoor hangt de grondprijs af van de vastgoedbedrijfsmethode van de investeerder en weerspiegelt deze niet de werkelijke marktwaarde van de grond.

Volgens de geest van Resolutie 18-NQ/TW moet de methode voor het bepalen van grondprijzen voldoen aan de marktbeginselen. Daarom past het ontwerpbesluit de overschotmethode niet toe om grondprijzen te bepalen voor de berekening van de financiële verplichtingen van grondgebruikers en de compensatie wanneer de staat grond terugwint, hetgeen in overeenstemming is met het beleid van de Partij.

In de indiening van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu werd aangegeven dat, om de beperkingen te ondervangen die ontstaan wanneer de overschotmethode niet wordt toegepast, het ontwerpbesluit de inhoud van de vergelijkingsmethode heeft gewijzigd en aangevuld. Deze methode richt zich op de waardering van percelen en oppervlakten waarin nog niet is geïnvesteerd in technische infrastructuur, op basis van de combinatie van de aftrektechniek om de kosten van investeringen in technische infrastructuur af te trekken. Tegelijkertijd wordt het aangevuld met de regeling dat bij het bepalen van de grondprijzen de methode van de jaarlijkse aanpassingscoëfficiënt moet worden toegepast ter vergelijking en verificatie om de nauwkeurigheid van de resultaten van de grondwaardering te waarborgen.

"De regulering van drie methoden voor grondwaardering (vergelijkend, inkomen, grondprijsaanpassingscoëfficiënt) heeft ervoor gezorgd dat alle gevallen van grondwaardering die betrekking hebben op het staatsbeheer van grond, worden bestreken", aldus de indiening van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu.

Veel mensen maken zich zorgen over de "blokkering" van het project als de surplusmethode om grond te waarderen, wordt verlaten.

Veel mensen zijn bezorgd dat als de overschotmethode wordt verlaten, het voor projecten moeilijk wordt om de waarde van grond te bepalen, wat tot congestie kan leiden.

Volgens de Ho Chi Minh City Real Estate Association zijn de afgelopen tijd maar liefst 87% van de projecten in de stad gewaardeerd met behulp van de overschotmethode.

"De surplusmethode is een wetenschappelijke en internationaal erkende methode voor grondwaardering. We bevelen het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en de overheid ten zeerste aan om de surplusmethode te handhaven voor grondwaardering", stelde de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, voor.

De vertegenwoordiger van de Vietnam Valuation Association gaf aan dat de surplusmethode geschikt is voor de waardering van grond voor nieuwe ontwikkelingsprojecten. Andere waarderingsmethoden komen niet in aanmerking. Als deze methode niet wordt toegepast, kan dit de waardering van grond voor projecten bemoeilijken, wat tot congestie leidt.

"Elke methode is geschikt voor verschillende typen. Zo worden de vergelijkings- en inkomensmethoden gebruikt om grondprijzen voor huidig gebruik te bepalen. De surplusmethode wordt gebruikt om grondprijzen voor toekomstig gebruik te bepalen. De huidige methode voor het bepalen van grondprijzen kan niet worden toegepast op de toekomst. Op de markt hebben niet alle projecten vergelijkbare activa om de vergelijkingsmethode toe te passen. Als de surplusmethode wordt verlaten, zal het bepalen van grondprijzen voor ontwikkelingsprojecten zeer moeilijk worden", aldus de heer Nguyen Tien Thoa, voorzitter van de Vietnam Valuation Association.

Volgens rapporten van gemeenten is het aanbod van nieuwe woningbouwprojecten in de eerste zes maanden van dit jaar voortdurend sterk gedaald. De belangrijkste reden hiervoor zijn juridische problemen, waaronder grondwaardering. Bedrijven zijn van mening dat de beslissing van de premier om de problemen met grondwaardering op te lossen een belangrijke basis vormt voor het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en gemeenten om het systeem van gerelateerde juridische documenten, met name grondwaarderingsmethoden, te herzien en te heroverwegen, zodat er synchrone aanpassingen kunnen worden doorgevoerd die het meest geschikt zijn voor de markt.

Op basis van meningen van bedrijven en verenigingen deelt de Vietnamese Federatie van Handel en Industrie (VCCI) ook de mening dat het afschaffen van de overschotmethode de waardering van grond lastig maakt.

VCCI benadrukte dat de vergelijkingsmethode beperkingen kent wat betreft vergelijkende gegevens, omdat transactie-informatie vaak moeilijk te vergelijken is met het te waarderen onroerend goed. Dit vereist veel duidelijke en nauwkeurige transactie-informatie, terwijl de transactieprijs op papier en de daadwerkelijke transactieprijs in werkelijkheid vaak niet overeenkomen. De methode met de grondprijsaanpassingscoëfficiënt kent vergelijkbare beperkingen, gebaseerd op vergelijkende gegevens, en kampt eveneens met tekortkomingen op het gebied van informatie en invoergegevens.

VCCI is tevens van mening dat de surplusmethode een van de methoden is die professionele taxatieorganisaties hanteren voor de waardering van onroerend goed, met name bij de waardering van grond met ontwikkelingspotentieel. Dit betekent dat de grondwaarde is berekend om het beste en meest effectieve gebruik te bereiken, in overeenstemming met marktprincipes. Het schrappen van de surplusmethode in het ontwerp kan leiden tot inconsistenties in juridische documenten met betrekking tot de waardering van onroerend goed. Gezien het doel van overheidsbeheer, het behoud van de surplusmethode in de door VCCI voorgestelde grondwaarderingsmethode, kan het schrappen van de surplusmethode leiden tot problemen bij de implementatie van de grondwaardering.

Bron