Uitbreiding van het aanbod om de vastgoedprijzen te koelen

De vastgoedprijzen bereiken de laatste tijd voortdurend nieuwe pieken, omdat nieuw geopende projecten duurder zijn dan eerdere projecten. Onlangs was er grote opwinding in de vastgoedsector toen Masterise Homes een appartementenproject opende in 2 Ton Duc Thang, Saigon Ward, Ho Chi Minhstad, met een prijs tot wel 450 miljoen VND/m², waarmee het vorige record voor woningprijzen werd verbroken. Ondertussen zijn de verkoopprijzen in aangrenzende plaatsen zoals Hau Nghia (voorheen de provincie Long An) gestegen tot boven de 50 miljoen VND/m², en ook in de oude regio Binh Duong worden vergelijkbare prijzen gehanteerd.

Een van de redenen voor de voortdurende stijging van de vastgoedprijzen is de schaarste aan aanbod. En een van de redenen voor die schaarste zijn de juridische problemen – een situatie die zich eerder heeft voorgedaan, waarbij een beperkt aanbod tot grondkoorts leidt.

De bovengenoemde problemen zullen naar verwachting echter spoedig worden opgelost wanneer gemeenten een pilotbeleid implementeren conform Resolutie nr. 171/2024/QH15 van 30 november 2024 van de Nationale Assemblee over het piloteren van de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten via overeenkomsten over het verkrijgen van landgebruiksrechten of het hebben van landgebruiksrechten (Resolutie 171). Zo heeft de Volksraad van Hanoi onlangs een lijst goedgekeurd van 150 percelen met een totale oppervlakte van 690,04 hectare voor het piloteren van commerciële woningbouwprojecten via overeenkomsten over het verkrijgen van landgebruiksrechten, conform Resolutie nr. 171.

Ondertussen implementeren departementen en afdelingen in Ho Chi Minhstad procedures om 442 percelen te beoordelen voor woningbouwprojecten met vergelijkbare mechanismen. In een document dat naar het ministerie van Landbouw en Milieu van Ho Chi Minhstad is gestuurd, vermeldt het ministerie van Bouw van Ho Chi Minhstad de inhoud van de beoordeling duidelijk als volgt: "Voorwaarden, criteria voor de locatieomvang, percelen waarop naar verwachting het pilotproject voor commerciële woningbouw zal worden uitgevoerd door middel van overeenkomsten over het verkrijgen van grondgebruiksrechten of het hebben van grondgebruiksrechten overeenkomstig Resolutie nr. 171."

Uiteraard zal het aantal kavels dat op de pilotlijst komt, zorgvuldig worden beoordeeld door de autoriteiten, maar de vastgoedsector hoopt dat de stad deze procedures snel zal afronden en daarmee juridische obstakels zal wegnemen voor honderden projecten die in het verleden zijn vastgelopen. Wanneer de juridische situatie is opgehelderd, zal het woningaanbod overvloedig zijn en zullen er veel woningsegmenten op de markt komen, waardoor kopers meer keuzemogelijkheden krijgen en de vastgoedprijzen zullen dalen.

Vanuit een ander perspectief is de langdurige stagnatie van woningbouwprojecten een enorme verspilling. Woningbouwprojecten worden namelijk voornamelijk gevormd met geleend kapitaal, gecombineerd met eigen kapitaal van de investeerder. Hoe trager het project wordt uitgevoerd, hoe meer de rente op leningen stijgt, waardoor de investeerder in een staat van cashflowuitputting terechtkomt. Als deze projecten snel worden afgerond, wordt het woningaanbod op het juiste moment gelanceerd, kan het goed inspelen op de marktvraag, en tegelijkertijd helpen de financiële druk van investeerders te verlichten, en zal de kapitaalstroom sneller verlopen.

Toen de Nationale Vergadering de resolutie aannam om de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten te sturen middels overeenkomsten over het verkrijgen van landgebruiksrechten of het hebben van landgebruiksrechten, werd dit dan ook met open armen ontvangen door het bedrijfsleven. Er werd naar uitgekeken.

Daarnaast is sociale huisvesting een uiterst belangrijke bron van aanbod die snel moet worden geïmplementeerd. Resolutie 171 zal naar verwachting de ontwikkeling van een reeks sociale huisvestingsprojecten bevorderen, die tegemoetkomen aan de woonbehoeften van mensen, met name in grote steden zoals Ho Chi Minhstad en Hanoi – waar de vastgoedprijzen constant 'dansen' en het inkomen van de meeste mensen ver overstijgen.

Veel beleidsmechanismen uit deze resolutie zullen doorbraken teweegbrengen, zoals: de oprichting van een Nationaal Huisvestingsfonds uit de staatsbegroting, uit afgetrokken geld dat gelijk is aan de waarde van grondfondsen die geïnvesteerd zijn in de bouw van technische infrastructuursystemen voor de bouw van sociale woningen volgens de bepalingen van de Wet op de Huisvesting, uit geld afkomstig van de verkoop van huizen die tot het openbaar bezit behoren, uit geld afkomstig van veilingen van grondgebruiksrechten. Het is echter ook noodzakelijk om openlijk te erkennen dat de complexiteit van veel juridische procedures de reden is waarom het aanbod van sociale woningen de laatste tijd schaars is geworden.

Zo is met twee belangrijke doorbraken, de pilot voor commerciële woningbouw en sociale woningbouw, de juridische corridor geleidelijk opgeheven. Het resterende probleem is dat de overheid het beleid snel moet omzetten in specifieke, drastische en synchrone maatregelen. Wanneer er kranen op braakliggend terrein verschijnen, wanneer bouwplaatsen weer bruisen, is dat een signaal dat het beleid tot leven komt en een basis om het geloof te versterken dat de vastgoedprijzen geleidelijk zullen terugkeren naar de bodem, in plaats van te blijven "wegvliegen" buiten het bereik van de bevolking.

VRIENDELIJKHEID

Bron: https://www.sggp.org.vn/bung-nguon-cung-de-ha-nhiet-gia-nha-dat-post804977.html