Appartementen met een prijs van 25 miljoen VND/m2 zijn "uitgestorven" in Hanoi en Ho Chi Minhstad

Betaalbare appartementen "uitgestorven" op de vastgoedmarkt van Hanoi en Ho Chi Minhstad

Uit het rapport van het Ministerie van Bouw over de woning- en vastgoedmarkt in het derde kwartaal blijkt dat het aantal succesvolle transacties van appartementen en individuele woningen 38.398 producten bereikte, een stijging van 48% ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

Qua prijs bleven de appartementsprijzen in Hanoi stijgen, zowel in nieuwe als in oude projecten. De gemiddelde prijs van nieuwe projecten steeg met ongeveer 4-6% per kwartaal en met 22-25% per jaar. Ook de appartementsprijzen stegen, vooral in sommige gebieden, met een lokale stijging van ongeveer 35% tot 40% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, afhankelijk van de locatie.

In het segment betaalbare appartementen, met een verkoopprijs van minder dan 25 miljoen VND/m², zijn er vrijwel geen transacties en producten te koop. Appartementen in het middensegment, met prijzen van 25 miljoen VND/m² tot minder dan 50 miljoen VND/m², vormen nog steeds een groot deel van de transacties en het aanbod op de markt. De rest bestaat uit luxe en superluxe appartementen (met prijzen boven de 50 miljoen VND/m²).

Onderzoeksgegevens van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) laten zien dat het segment van betaalbare appartementen (met prijzen onder VND 25 miljoen/m2), betaalbare woningen, de afgelopen jaren is "uitgestorven" en het is heel moeilijk, zo niet onmogelijk, om in Hanoi en Ho Chi Minhstad weer op te duiken.

Statistieken van deze eenheid laten specifiek zien dat in de periode 2018-2023 niet alleen de hoeveelheid appartementen continu daalde, maar dat de structuur van het appartementenaanbod in de twee speciale stedelijke gebieden ook steeds meer uit balans raakte. De aanbodstructuur "leunde" steeds meer naar het hogere en luxere segment. Het aandeel van nieuw geopende appartementen in het betaalbare prijssegment daalde continu en "verdween" officieel in Ho Chi Minhstad in 2021 en Hanoi in 2023.

In Hanoi bereikte het aandeel nieuw opgeleverde betaalbare appartementen 35% in 2018, daalde tot 20% in 2019 en slechts 12% in 2020. In 2021 en 2022 bleef het aanbod van betaalbare appartementen in Hanoi dalen en bedroeg het slechts ongeveer 4% van het totale aanbod aan te koop staande appartementen. Tot op heden zijn er geen betaalbare appartementen meer te koop.

In Ho Chi Minhstad is het aandeel betaalbare appartementen sinds 2018 scherp gedaald, van 20% in 2018 naar 0,5% in 2020. In 2021 was het segment van betaalbare appartementen in Ho Chi Minhstad verdwenen.

Sociaal woningbouwproject Dong Mo Dai Kim in het district Hoang Mai, Hanoi (Foto: Ha Phong).

De afgelopen negen maanden is het aanbod van appartementen in Hanoi aanzienlijk hersteld. De onbalans tussen vraag en aanbod is echter ernstiger geworden, aangezien ongeveer 80% van de appartementen die te koop staan ​​in Hanoi en Ho Chi Minhstad een prijs heeft van 50 miljoen VND/m² of meer.

De prijzen van appartementen zijn voortdurend gestegen en hebben op zowel de primaire als de secundaire markt een nieuw record gevestigd. Deze prijzen liggen ver boven de betaalbaarheid en de inkomensgroei van de meeste mensen.

Het Ministerie van Bouw is van mening dat de vastgoedmarkt momenteel beperkingen en tekortkomingen vertoont, met tekenen van instabiliteit en ongezonde omstandigheden. Met name de structuur van vastgoedproducten is onredelijk, aangezien de midden- en hogere segmenten van woningen en het toerisme een overschot vertonen. Ondertussen is er een ernstig tekort aan sociale huurwoningen, woningen voor werknemers en betaalbare commerciële woningen voor mensen met een laag en middeninkomen.

"De prijzen van onroerend goed, met name de prijzen van woningen en grond, stijgen voortdurend en liggen hoger dan het inkomen van mensen. Dit maakt het voor werknemers met een laag inkomen in stedelijke gebieden en werknemers op industrieterreinen moeilijk om toegang te krijgen tot huisvesting en deze te creëren. In Hanoi en Ho Chi Minhstad zijn er bijna geen appartementen te vinden met een prijs onder de 25 miljoen VND per m²", aldus het Ministerie van Bouw.

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), is er op de vastgoedmarkt een dringende behoefte aan commerciële woningen vanwege juridische problemen en is de structuur van de woningbouwproducten niet in lijn met de huidige markt. Veel woningen vallen in het hogere segment, maar er is een tekort aan betaalbare commerciële woningen, wat de afgelopen jaren heeft geleid tot een aanhoudende stijging van de huizenprijzen. Dit maakt het moeilijk voor mensen met een midden- en laag inkomen in stedelijke gebieden die echt een huis nodig hebben om in te wonen.

Oplossingen om betaalbare appartementen weer op de markt te brengen

Om het tekort aan betaalbare woningen aan te pakken, is volgens mevrouw Giang Huynh, directeur onderzoek en S22M bij Savills, een allesomvattende oplossing nodig die de sterke punten van zowel de publieke als de private sector combineert.

"Gezien de beperkte overheidsbegroting zal de financiering van sociale woningbouwprojecten met veel problemen te kampen hebben. Tegelijkertijd staat de particuliere sector ook onder inflatoire druk vanwege de inputkosten. Daarom is effectieve samenwerking tussen beide partijen uiterst noodzakelijk. Bovendien zullen een hogere bouwdichtheid en een redelijke planning een belangrijke rol spelen bij het bieden van betaalbare huisvestingsoplossingen", aldus zij.

Volgens mevrouw Giang Huynh moet het stadsbestuur een krachtig stimuleringsbeleid invoeren om de medewerking van grondeigenaren te verkrijgen en zo nieuwe duurzame woonwijken te creëren.

Een appartementengebouw in Hanoi (foto: Ha Phong).

"Door het optimaliseren van de grondoppervlakte, gecombineerd met openbare voorzieningen en groene ruimtes, kunnen we geleidelijk het steeds urgentere woningprobleem oplossen. Nauwe samenwerking tussen de overheid en investeerders zal de sleutel zijn om deze ideeën te realiseren", benadrukten de experts van Savills.

Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van VARS, deelde deze mening en zei dat er krachtig moet worden ingegrepen door de staat.

Ten eerste moet de staat onderzoek doen en beleid ontwikkelen om gunstige omstandigheden te creëren voor investeerders om betaalbare commerciële appartementen te ontwikkelen. Dit kan bijvoorbeeld door beleid toe te passen om grondbelasting en vennootschapsbelasting vrij te stellen of de bouwdichtheid of het grondgebruikcoëfficiënt te verhogen ten opzichte van de normen voor betaalbare commerciële woningbouwprojecten.

Tegelijkertijd is er een prioriteitsbeleid bij het goedkeuren van plannen en het verlenen van bouwvergunningen, wat bijdraagt ​​aan het verkorten van de projectontwikkelingstijd en daarmee aan het verlagen van de investeringskosten. Daarnaast wordt voorgesteld om "prioriteitspunten" toe te voegen bij de selectie van investeerders voor de uitvoering van investeringsprojecten met grond voor investeerders die betaalbare woningen hebben gebouwd.

Ten tweede is het noodzakelijk om samenwerkingsprojecten tussen de overheid en de private sector te bevorderen om betaalbare woningen te bouwen. Concreet zal de private sector het grootste deel van het bouw- en ontwikkelingsproces voor zijn rekening nemen, terwijl de staat grondsubsidies en juridische ondersteuning biedt.

Ten derde moet de overheidsinstantie een beleid voeren om de vraag naar huisvesting te ondersteunen. De overheid kan de oprichting van een fonds onderzoeken ter ondersteuning van de ontwikkeling en het onderhoud van het aanbod van goedkope appartementen. Dit fonds kan worden aangevuld vanuit de staatsbegroting en door particuliere investeerders.

Het Fonds zal openbaar en transparant informatie over verkoop- en huurprijzen bekendmaken, zodat mensen gemakkelijk toegang hebben tot en kunnen vergelijken, en zo woningproducten kunnen kiezen die aansluiten bij hun behoeften en financiële mogelijkheden. Tegelijkertijd is het Fonds ook de beheersinstantie die personen controleert die door dit Fonds ontwikkelde projecten hebben gekocht/gehuurd en huizen terugneemt als blijkt dat ze in strijd met de regelgeving hebben gekocht/verkocht, inkomstendocumenten hebben vervalst of activa niet correct hebben aangegeven.

Bovendien moet de staat beleid voeren om de motivatie voor speculatie te beperken en moet er binnenkort een onroerendgoedbelasting worden ingevoerd, gericht op eigenaren die het onroerend goed niet in zakelijke activiteiten steken of na ontvangst van de grond geen bouwwerkzaamheden uitvoeren. De staat moet ook instanties of commissies oprichten om toezicht te houden op de huisvesting en strenge sancties invoeren tegen gevallen van speculatie, prijsmanipulatie of illegale prijsverhogingen.

Om het regelgevingsbeleid echter daadwerkelijk effectief te laten zijn en ervoor te zorgen dat de markt op de lange termijn veilig en gezond functioneert, moet de Staat zo snel mogelijk het informatie- en datasysteem over de vastgoedmarkt voltooien en het geïdentificeerde woningbeheersysteem vaststellen.

Het informatiesysteem en de gegevens over de vastgoedmarkt, met name prijsgegevens, vormen een belangrijke basis voor het beheer en de bewaking van vastgoedprijzen. Hiermee wordt gewaarborgd dat appartementen betaalbaar zijn voor mensen met een midden- en laag inkomen en dat plotselinge prijsstijgingen van woningen door speculatie of andere marktfactoren worden voorkomen.

Het geïntegreerde woningbeheersysteem met de nationale database over de bevolking, de uitkeringsstatus van sociale voorzieningen, hypotheekgegevens, etc. helpt instanties om de transactiegeschiedenis en de woningstatus van elke individuele persoon in kaart te brengen. Zo kunnen ze speculanten onderscheiden van huizenkopers met echte woningbehoeften.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm