DNVN - De Vietnam Valuation Association (VVA) benadrukte in haar commentaar op het conceptbesluit van de regering over grondprijzen de noodzaak om de winsten voor investeerders correct en volledig te berekenen.
De winst van de investeerder zou berekend moeten worden op basis van de grondgebruiksvergoeding.
Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu vraagt om commentaar op het ontwerpbesluit van de regering inzake grondprijzen (ontwerp) dat richting geeft aan de implementatie van de Grondwet van 2024, met veel belangrijke inhoud met betrekking tot grondwaardering en -taxatie.
Er wordt geoordeeld dat in het ontwerpbesluit actief rekening is gehouden met opmerkingen van deskundigen, professionele maatschappelijke organisaties zoals VCCI en beroepsverenigingen zoals de Vietnam Valuation Association over grondwaardering en aanverwante kwesties.
Nadat het ontwerpbesluit was aangekondigd, heeft de Vietnam Valuation Association onlangs een schriftelijk commentaar gestuurd om het op een alomvattende manier te voltooien. Hierin werd de nadruk gelegd op de noodzaak om de winsten voor investeerders correct en volledig te berekenen.
Punt c, Clausule 3, Artikel 8 van het Ontwerp bepaalt: “De winst van de investeerder (inclusief eigenvermogenskosten en leningskosten) wordt berekend als een percentage van de bouwinvesteringskosten zoals gespecificeerd in punt a van deze Clausule”.
VVA is van mening dat bovenstaande regeling onredelijk is, omdat deze de winst van het gehele project niet correct en volledig berekent volgens de surplusmethode voor de investeerder. Volgens VVA moet de winst van de investeerder worden berekend op basis van de totale kosten die de investeerder moet maken om het project te voltooien totdat het product wordt verkocht om inkomsten te genereren.
De totale kosten omvatten dus alle kosten genoemd in punt a en b, lid 3, met name de "grondgebruiksvergoeding". Dit zijn de initiële investeringskosten die de investeerder moet betalen om aan zijn financiële verplichtingen jegens de staat te voldoen.
VVA is van mening dat de winst van investeerders berekend moet worden op basis van de grondgebruikskosten.
VVA lichtte het argument toe dat de winsten van investeerders moeten worden berekend op basis van grondgebruikvergoedingen, en gaf aan dat de winsten van investeerders zoals vastgelegd in het ontwerp uitsluitend winsten uit vastgoedontwikkeling (investeringen in grondontwikkeling) zijn, en niet winsten uit totale investeringskosten, inclusief grondgebruikvergoedingen plus investeringskosten voor vastgoedontwikkeling.
VVA is daarom van mening dat het niet in overeenstemming is met het beginsel van prijsvorming als bij de toepassing van waardering volgens de kostprijsmethode in combinatie met de surplusmethode ter waardering van activa, de berekening van de waarde van activa uitsluitend geschiedt door de winst op de kostprijs van een investeringsfase te betrekken uit de totale kostprijs van alle investeringsfasen.
Als de winst van de investeerder bovendien niet wordt berekend op basis van de te betalen grondgebruiksvergoeding, dan is dat een ontkenning van het principe van de "tijdswaarde van geld" vanwege alternatieve kosten, inflatie, risico en het principe van de "toekomstige waarde van geld" wanneer mensen met geld investeren in welke bedrijfstak dan ook.
Ten aanzien van de regeling "De totale ontwikkelingskosten van de in dit artikel genoemde percelen en oppervlakten omvatten niet de kosten van compensatie, ondersteuning en hervestiging volgens het door de bevoegde autoriteiten goedgekeurde plan", moet volgens de VVA ook aandacht worden besteed aan en verduidelijking worden gegeven.
Concreet moet volgens de VVA de bovenstaande inhoud worden gereguleerd in de zin van: "Indien de investeerder door de Staat schadevergoedingen en kosten voor het opruimen van het terrein in mindering brengt op de financiële verplichtingen aan de Staat volgens het door de bevoegde autoriteit goedgekeurde plan, worden deze niet opgenomen in de totale ontwikkelingskosten".
Zorg voor een correcte en volledige berekening van de waarde van de aan de grond verbonden activa
Punt a, Clausule 3, Artikel 6 van het Ontwerp over de Formule voor het bepalen van de actuele waarde van aan grond verbonden activa, stelt VVA voor om zowel "afschrijvingswaarde" als "amortisatie" te gebruiken.
Om bovenstaande aanbeveling toe te lichten: volgens de VVA zijn afschrijving van activa en slijtage aan elkaar gerelateerd. Slijtage leidt tot afschrijving, maar in essentie zijn ze verschillend.
Afschrijving is een objectief fenomeen, een natuurlijk kenmerk van activa; hun waarde zal geleidelijk afnemen naarmate ze langer worden gebruikt. Afschrijving is daarentegen een subjectieve maatstaf waarmee de beheerder de afgeschreven waarde van een actief kan terugverdienen.
"Volgens de internationale praktijk en de huidige regelgeving in Vietnam zijn de afschrijvingsmethode en de afschrijvingsmethode verschillend. Dit kan dus tot verschillende resultaten leiden. Als twee adviserende eenheden de prijs van hetzelfde perceel bepalen, de ene eenheid berekent op basis van afschrijving, de andere op basis van afschrijving... dan zullen de resultaten van de grondprijsberekening verschillend zijn", aldus VVA.
Volgens VVA mag de minzijde (-) van de bovenstaande formule daarom maar één criterium gebruiken voor de berekening, namelijk afschrijving of amortisatie. Om de prijs van een actief op het moment van waardering te bepalen, wordt normaal gesproken "afschrijving" gebruikt.
Daarnaast stelde VVA voor om de bepaling in punt b, lid 3 van het ontwerpreglement te verduidelijken, waarin staat: "Indien vaste plantenbomen op het moment van de waardebepaling nog niet oogstrijp zijn, wordt de actuele waarde van het bij de grond behorende onroerend goed bepaald door de totale kosten die zijn geïnvesteerd in aanplant en verzorging tot aan het moment van de waardebepaling."
“De bovenstaande regeling definieert niet duidelijk welke eenheid verantwoordelijk is voor het bepalen van de actuele waarde van de aan de grond verbonden activa, of het nu de adviserende eenheid is, de klant wiens activa gewaardeerd moeten worden en die de gegevens verstrekt, of de bevoegde autoriteit... Daarom kunnen er gemakkelijk juridische problemen ontstaan bij het gebruik van de gegevens”, merkte VVA op en stelde voor dat de redactiecommissie verdere verduidelijking zou geven.
Do An
Bron
Reactie (0)