Wat zijn de verantwoordelijkheden van investeerders in vastgoedprojecten?

Nieuwe verantwoordelijkheidspunten voor vastgoedprojectinvesteerders

In een gesprek met de krant Kinh te & Do thi over de nieuwe verantwoordelijkheden van investeerders in vastgoedprojecten, zei advocaat Pham Thi Bich Hao, directeur van Duc An Law Company Limited, dat het volgens de bepalingen van artikel 17 van de Wet op de Vastgoedsector niet is toegestaan om andere organisaties of personen te machtigen contracten te ondertekenen voor de aanbetaling, aankoop, verkoop, overdracht, huurkoop van woningen, bouwwerkzaamheden, vloeroppervlakte in bouwwerkzaamheden, grondgebruiksrechten met technische infrastructuur in vastgoedprojecten. Deze regelgeving is bedoeld om overtredingen te voorkomen in geautoriseerde eenheden om aanbetalings- en overdrachtscontracten te ondertekenen.

De wet op de vastgoedsector uit 2023 bepaalt: De aanbetaling voor de aankoop van toekomstige woningen mag niet meer bedragen dan 5% van de verkoopprijs. — De wet op de vastgoedsector uit 2023 bepaalt: De aanbetaling voor de aankoop van een toekomstige woning mag niet meer bedragen dan 5% van de verkoopprijs.

Tegelijkertijd moeten de bouw van woningen, bouwwerkzaamheden en technische infrastructuur, en de sociale infrastructuur in het project voldoen aan de gedetailleerde planning, het goedgekeurde ontwerp, de bouwvergunning, de inhoud van het goedgekeurde investeringsbeleid van het project door de bevoegde overheidsinstanties en aan de bouwnormen. Deze nieuwe regelgeving ten opzichte van de Wet op de Vastgoedsector uit 2014 moet er ook voor zorgen dat sommige investeerders geen woningen bouwen die niet voldoen aan de goedgekeurde ontwerpen en bouwvergunningen.

De Wet op de vastgoedsector 2023 (bestaande uit 10 hoofdstukken en 83 artikelen) treedt in werking op 1 januari 2025 en vervangt de Wet op de vastgoedsector 2014.

Enkele nieuwe regels met betrekking tot betaling, huurkoop van woningen en toekomstige bouwwerkzaamheden, overeenkomstig clausule 2, artikel 25 van de Wet op de Vastgoedsector 2023: Betaling bij huurkoop van woningen, bouwwerkzaamheden en toekomstige bouwoppervlakte vindt plaats in meerdere termijnen. De eerste termijn bedraagt maximaal 30% van de contractwaarde inclusief de aanbetaling. De daaropvolgende termijnen moeten in overeenstemming zijn met de voortgang van de bouw tot de oplevering van de woning, de bouwwerkzaamheden en de toekomstige bouwoppervlakte aan de huurder. Het totale bedrag van de vooruitbetaling aan de verhuurder mag echter niet meer bedragen dan 50% van de waarde van het huurkoopcontract voor woningen, bouwwerkzaamheden en de toekomstige bouwoppervlakte. Het resterende bedrag wordt berekend als huur die binnen een bepaalde contractuele termijn aan de verhuurder moet worden betaald.

Nieuwe punten in de Wet op de Vastgoedsector in artikel 29 over de eisen voor de verhandeling van grondgebruiksrechten met technische infrastructuur in vastgoedprojecten. Vastgoedprojecten met grondgebruiksrechten met technische infrastructuur die in bedrijf worden genomen, moeten daarom aan de volgende eisen voldoen:

Vereisten zoals gespecificeerd in Artikel 11 van deze wet: voltooide investering in de bouw van technische infrastructuurwerken volgens goedgekeurde gedetailleerde planning, projectvoortgang goedgekeurd door bevoegde staatsinstanties volgens de voorschriften van de wet op de bouw, de wet op de stadsplanning, de wet op investeringen; zorg voor de levering van elektriciteit, watervoorziening, drainage, afvalinzameling en afvalwaterzuivering; zorg voor aansluiting op het gemeenschappelijke infrastructuursysteem van het gebied voordat grondgebruiksrechten worden overgedragen, verhuurd of onderverhurd; overdracht, verhuur of onderverhuring van grondgebruiksrechten met technische infrastructuur moet in overeenstemming zijn met de investeringsdoelstellingen en de inhoud van het investeringsproject dat is goedgekeurd door bevoegde staatsinstanties.

Nieuwe aandachtspunten voor partijen die deelnemen aan transacties

Volgens advocaat Pham Thi Bich Hao is het met betrekking tot de borgstellingsregels in de woningbouw- en bouwsector die in de toekomst worden gevormd, van belang om de ware aard van de borgstelling te waarborgen en tegelijkertijd de risico's voor de koper en huurder, die vaak de zwakkere partij zijn, te beperken. De wet op de vastgoedsector uit 2023 bepaalt het volgende: De borgstelling voor de aankoop van een huis dat in de toekomst wordt gevormd, mag niet meer bedragen dan 5% van de verkoopprijs.

De huidige Wet op de Vastgoedondernemingen 2014 regelt niet specifiek de storting van gelden bij de aankoop, verkoop of verhuur van in de toekomst op te richten onroerend goed.

Volgens de nieuwe regelgeving in clausule 5, artikel 23 van de Wet op de Vastgoedsector 2023 is de inhoud als volgt: Investeerders in vastgoedprojecten mogen alleen aanbetalingen van maximaal 5% van de verkoopprijs, huurkoopprijs van woningen, bouwwerken en de vloeroppervlakte van bouwwerken van klanten innen wanneer de woningen en bouwwerken voldoen aan alle voorwaarden voor ingebruikname conform de bepalingen van deze wet. De aanbetalingsovereenkomst moet duidelijk de verkoopprijs, huurkoopprijs van woningen, bouwwerken en de vloeroppervlakte van bouwwerken vermelden.

Zo mogen investeerders in vastgoedprojecten alleen een aanbetaling doen van maximaal 5% van de verkoopprijs, de huurprijs van de woningen en de toekomstige bouwwerken, als zij voldoen aan de voorwaarden om in de onderneming te stappen.

In de waarborgsomovereenkomst moeten de verkoopprijs, de huurkoopprijs van de woning, het bouwproject en de vloeroppervlakte van het project duidelijk worden vermeld.

Woningbouw- en bouwwerken die in de toekomst worden uitgevoerd, kunnen pas in bedrijf worden genomen als er een van de volgende documenten over landgebruiksrechten aanwezig is: bouwvergunning; kennisgeving van aanvang van de bouw; documenten over de aanvaarding van de voltooide bouw van de technische infrastructuur...

Uitbreiding van de rechten van Vietnamese investeerders die in het buitenland verblijven

Advocaat Pham Thi Bich Hao zei dat een ander opvallend nieuw punt in de Wet op de Vastgoedsector uit 2023 de wijziging is van de regelgeving met betrekking tot de vorm en omvang van de vastgoedsector van Vietnamezen die in het buitenland wonen.

In artikel 10 worden de volgende personen genoemd: Vietnamezen die in het buitenland wonen en die volgens de bepalingen van de nationaliteitswet Vietnamees staatsburger zijn en die Vietnam mogen binnenkomen en onroerendgoedzaken mogen doen in de vormen die zijn voorgeschreven voor binnenlandse organisaties en personen die onroerendgoedzaken doen. Vietnamezen die in het buitenland wonen en volgens de bepalingen van de nationaliteitswet geen Vietnamees staatsburger zijn en Vietnam mogen binnenkomen en onroerendgoedzaken mogen doen in de volgende vormen:

Investeren in de bouw van woningen en bouwwerken die verband houden met grondgebruiksrechten voor verkoop, lease of huurkoop door middel van vastgoedprojecten die worden uitgevoerd in overeenstemming met de vorm, het doel en de grondgebruiksvoorwaarden zoals voorgeschreven door de wet op de grond;

Investeringen in de aanleg van technische infrastructuur in vastgoedprojecten ten behoeve van de overdracht, verpachting en onderverhuring van grondgebruiksrechten met technische infrastructuur dienen te voldoen aan de vorm, het doel en de grondgebruikstermijn zoals voorgeschreven in de Grondwet;

Vormen van onroerendgoedbedrijf zoals gespecificeerd in punt d en punt g, clausule 1 van dit artikel.

"Vergeleken met de huidige wet op de vastgoedsector, bevat de nieuwe wet meer gedetailleerde regels voor vastgoedondernemingsvormen van Vietnamezen die in het buitenland wonen. Daarmee worden de rechten van Vietnamese investeerders die in het buitenland wonen, om kapitaal aan te trekken voor de vastgoedmarkt, uitgebreid", aldus advocaat Pham Thi Bich Hao.

Bron