Appartementen van oud naar nieuw stijgen voortdurend in prijs, nieuwe grond creëren, Ho Chi Minhstad reguleert minimumoppervlakte voor landverdeling

De prijzen van appartementen zijn fors gestegen, lokaal zelfs met 40% per kwartaal, Hanoi heeft de bestemmingsplannen voor een aantal projecten in Quoc Oai aangepast, procedures voor het omzetten van landbouwgrond in woongrond... dit is het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

De ontoereikendheid van de structuur van vastgoedproducten vormt nog steeds een groot obstakel op de huidige markt. Het is ook een van de redenen voor de recente stijging van de vastgoedprijzen. (Illustratie - Foto: Linh An)

Appartementen van oud naar nieuw blijven in prijs stijgen

Wat betreft appartementencomplexen in Hanoi meldde het Ministerie van Bouw dat de prijzen voor zowel nieuwe als bestaande projecten bleven stijgen. Tot nu toe heeft de markt een nieuw projectprijsniveau bereikt, met een stijging van ongeveer 4-6% per kwartaal en 22-25% per jaar. Met name in sommige gebieden is de prijs lokaal met ongeveer 35-40% gestegen ten opzichte van het voorgaande kwartaal, afhankelijk van de locatie.

Onderzoeken bij sommige projecten, zoals Lumi Prestige (district Nam Tu Liem), laten prijzen zien van 69 miljoen VND/m2, appartementen in het Khai Son City-project (district Long Bien) hebben prijzen van 50-68 miljoen VND/m2 en projecten aan de Nguyen Tuan-straat (district Thanh Xuan) hebben prijzen van rond de 75-97,2 miljoen VND/m2.

Niet alleen in Hanoi, maar door synthese blijkt dat in het derde kwartaal de vastgoedprijzen in sommige plaatsen nog steeds de neiging hebben te stijgen, vooral in Hanoi, Ho Chi Minhstad en grote steden.

"Het fenomeen van prijsstijgingen is lokaal en doet zich voor in bepaalde gebieden, typen en segmenten van onroerend goed. Dat leidt tot een algemeen prijsstijgingseffect", aldus het Ministerie van Bouw.

De ontoereikendheid van de structuur van vastgoedproducten vormt nog steeds een groot knelpunt op de huidige markt. Het is ook een van de redenen voor de recente stijging van de vastgoedprijzen.

Het Ministerie van Bouw wees erop dat het aanbod van betaalbare woningen niet voldoende is om aan de marktvraag te voldoen. In het marktsegment van betaalbare appartementen (met een verkoopprijs onder de 25 miljoen VND/m²) zijn er vrijwel geen transacties en producten te koop.

Appartementen in het middensegment (VND 25 miljoen/m² tot minder dan VND 50 miljoen/m²) vertegenwoordigen nog steeds een groot deel van de transacties en het aanbod op de markt. De rest bestaat uit luxe en superluxe appartementen (prijzen boven VND 50 miljoen/m²).

Het Ministerie van Bouw gaf aan dat er verschillende redenen zijn waarom er in stedelijke gebieden, met name in Hanoi en Ho Chi Minhstad, niet genoeg huizen zijn om te voldoen aan de behoeften van de meerderheid van de bevolking, met name de lage en middeninkomens.

Vooral vastgoedondernemingen ondervinden moeilijkheden en obstakels in juridische procedures, met name bij het bepalen van grondprijzen, het berekenen van grondgebruikvergoedingen, het vrijmaken van terreinen en het toewijzen van grond.

Bovendien moesten veel projecten die onlangs zijn of worden gebouwd, tijdelijk worden stilgelegd, liepen ze vertraging op en liep de bouw vertraging op.

De beheersinstantie heeft vastgesteld dat de Grondwet 2024, de Woningwet 2023 en de Wet op de Vastgoedsector 2023 zijn afgekondigd en in werking zijn getreden, dat de institutionele en wettelijke problemen (grond, huisvesting, vastgoed, krediet...) voor ondernemingen grotendeels zijn opgelost en dat het vastgoedaanbod is verbeterd. Er zijn echter nog steeds enkele beperkingen, omdat het tijd kost voordat nieuw afgekondigde mechanismen, beleidsmaatregelen en wetten effectief worden geïmplementeerd en "tot leven komen".

Veel vastgoedexperts wijzen erop dat het groeiende aanbod zich vooral in het betaalbare en redelijke prijssegment bevindt. Hoewel het aanbod van appartementen de laatste tijd is toegenomen, is het verkoopprijsniveau in Hanoi de laatste tijd zelfs blijven stijgen, zowel op de primaire als op de secundaire markt.

Volgens Savills Vietnam is er in grote steden als Ho Chi Minhstad en Hanoi momenteel een tekort aan betaalbare woningen op de woningmarkt. Het marktaandeel van dit segment is namelijk gedaald van 60% in 2016 tot slechts 35% in 2024 en de eerstelijnsappartementen onder de 2 miljard VND zijn volledig verdwenen.

Een directeur van een vastgoedbedrijf in Hanoi zei dat de projecten die op de markt worden uitgevoerd, voornamelijk in het midden- en hogere segment vallen. Wanneer de vraag groter is dan het aanbod, stijgen de vastgoedprijzen. Het is niet ongebruikelijk dat de verkoopprijs hoger ligt dan de werkelijke waarde.

Volgens deze persoon kunnen de problemen op de woningmarkt niet worden opgelost als er geen geschikte en betaalbare woningen beschikbaar zijn.

Aanpassing van bestemmingsplannen voor enkele projecten in Quoc Oai, Hanoi

Het Volkscomité van de stad Hanoi heeft zojuist Besluit nr. 5682/QD-UBND uitgevaardigd over de aanpassing en aanvulling van het Landgebruiksplan 2024 van het district Quoc Oai.

Dienovereenkomstig is de aanpassing en aanvulling van de lijst met bestemmingsplannen voor 2024 van het district Quoc Oai goedgekeurd door het stadsvolkscomité in Besluit nr. 418/QD-UBND van 22 januari 2024, Besluit nr. 2015/QD-UBND van 16 april 2024 en Besluit nr. 3848/QD-UBND van 25 juli 2024.

Het gaat specifiek om het aanpassen en aanvullen (locatienaam, gebied) van de projecten die zijn geïdentificeerd in Besluit 418/QD-UBND van 22 januari 2024, Besluit nr. 2015/QD-UBND van 19 april 2024 en Besluit nr. 3848/QD-UBND van 25 juli 2024, en betreft 1 project.

Aanvulling van het bestemmingsplan van het district Quoc Oai uit 2024 met 9 projecten, waaronder: Project voor de aanleg van verkeersroutes in het gebied rondom het centrale kraamziekenhuis, faciliteit 2; Centraal kinderziekenhuis, faciliteit 2; Project voor de bouw van het cultureel centrum van de gemeente Ngoc Liep; kleuterschool Ngoc My A; de bouw van een cultureel huis in het dorp Phu Hang, gemeente Tan Phu; de aanleg van een 220 kV-hoogspanningslijn om stroom te leveren aan het 220/110 kV Hoa Lac-transformatorstation en de uitgaande 110 kV-lijnen; Signaaloverdrachtscentrum; de bouw van een algemeen voorraadreservemagazijn, het noordelijke petroleumreservemagazijn en konvooi I onder het departement van Uitrusting en Logistiek; Uitbreiding van het 500 kV West Hanoi-transformatorstation om de installatie van 06 220 kV-vakken in de gemeente Dong Quang te bedienen; basisschool Phuong Cach met een totale oppervlakte van 74,18 hectare.

Pas het aantal projecten en het gebied in Besluit nr. 3848/QD-UBND van 25 juli 2024 aan naar 148 projecten met een totale oppervlakte van 1.151,27 hectare.

Ho Chi Minhstad vaardigt nieuwe regels uit over minimumoppervlakte voor landverdeling

Op 31 oktober vaardigde het Volkscomité van Ho Chi Minhstad Besluit nr. 100/2024 uit, waarin de voorwaarden voor grondverdeling, ruilverkaveling en de minimale oppervlakte die voor grondverdeling is toegestaan ​​voor elk type grond in het gebied zijn vastgelegd.

Dit besluit vervangt besluit nr. 60/2017 betreffende de minimumoppervlakte voor de verdeling van grond.

Wat betreft de minimale oppervlakte die in percelen verdeeld moet worden, wordt de woongrond in het gebied volgens de nieuwe regelgeving verdeeld in 3 gebieden, met overeenkomstige minimale oppervlakten van 36 m2, 50 m2 en 80 m2.

Gebied 1 omvat specifiek de districten 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh en Tan Phu. De minimale oppervlakte voor verkaveling in deze districten is 36 vierkante meter, de breedte en diepte van het perceel mogen niet minder dan 3 meter bedragen.

Gebied 2 omvat district 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City en de steden in de districten. De minimale oppervlakte van de woongrond die in deze gebieden in percelen kan worden verdeeld, bedraagt ​​50 m². De regelgeving met betrekking tot de breedte en de diepte van het perceel mag met name niet minder dan 4 meter bedragen.

Zone 3 omvat de gebieden buiten de districten Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be en Can Gio. De minimale oppervlakte van de te verkavelen woongrond in deze gebieden is 80 m². De breedte en diepte van het perceel mogen niet minder dan 5 meter bedragen.

Wat landbouwgrond betreft, bepaalt Ho Chi Minhstad dat het minimale oppervlak dat mag worden verdeeld in percelen voor jaarlijkse landbouwgewassen en andere landbouwgrond 500 vierkante meter bedraagt.

De minimale oppervlakte voor land voor vaste gewassen, aquacultuur, zoutwinning en geconcentreerde veeteelt die in percelen kan worden verdeeld, bedraagt ​​1.000 vierkante meter.

Vergeleken met het oude besluit is de minimale oppervlakte aan woon- en landbouwgrond die in Ho Chi Minhstad in percelen mag worden verdeeld, niet gewijzigd.

Het nieuwe aan de verkavelingsverordening is dat er geen voorschriften meer zijn over planologische voorwaarden en bouwkundige voorwaarden zoals voorheen.

Concreet moet het te verdelen of samen te voegen terrein aan de volgende eisen voldoen: Er moet toegang zijn, er moet een verbinding zijn met bestaande verkeersroutes, de watervoorziening en -afvoer en andere noodzakelijke voorzieningen moeten op redelijke wijze zijn gewaarborgd.

Indien een grondgebruiker een gedeelte van een perceel grond voor bewoning of een perceel grond voor bewoning en andere grond op hetzelfde perceel reserveert voor een wandelpad, is het bij het opsplitsen of samenvoegen van percelen niet nodig om de bestemming van het voor het wandelpad gebruikte oppervlak te wijzigen.

Indien de grondgebruiker een gedeelte van het perceel reserveert als wandelpad, dan wordt dit wandelpad door beide partijen overeengekomen en zal de gemeente op basis van de feitelijke situatie haar goedkeuring verlenen alvorens het perceel te splitsen of samen te voegen.

Voor het gebied dat is aangemerkt als wandelpad en dat voor meerdere percelen wordt gebruikt, wordt dit op het certificaat omgezet naar een formulier voor algemeen gebruik.

Procedures voor het omzetten van bouwland in woonland

Wanneer mensen bouwland omzetten in woonland, moeten ze documenten voorbereiden en indienen bij de bevoegde overheidsinstantie, overeenkomstig de bepalingen van artikel 227 van de Grondwet van 2024.

Wanneer kan landbouwgrond worden omgezet in woongrond?

Op grond van artikel 116 en punt b, lid 1, artikel 121 van de Grondwet van 2024 mogen grondgebruikers alleen bouwland omzetten in woongebied met goedkeuring van een bevoegde overheidsinstantie. Met andere woorden, er moet een besluit zijn dat de bestemmingswijziging van het land toestaat, conform de regelgeving.

Om een ​​besluit te kunnen nemen over het toestaan ​​van een wijziging van het bestemmingsplan van het land door een bevoegde overheidsinstantie, is het noodzakelijk om dit te baseren op de ruimtelijke ordening op districtsniveau, de algemene planning of de bestemmingsplanbepaling volgens de bepalingen van de wet op de stadsplanning die door de bevoegde autoriteit is goedgekeurd.

Procedures voor het omzetten van vruchtbare grond in woongrond

Volgens de bepalingen van artikel 227 van de Grondwet 2024 zijn de volgorde en procedures voor het wijzigen van bestemmingsplannen van het land als volgt:

Stap 1. Dien een aanvraag in voor wijziging van het bestemmingsplan volgens de regelgeving.

Stap 2. De bevoegde autoriteit controleert de voorwaarden voor het wijzigen van de bestemming van het land. Indien het dossier nog niet is ingediend, vult de grondgebruiker het dossier aan en dient het opnieuw in bij de beheersinstantie.

Stap 3. Nadat een volledige aanvraag is ingediend, bereidt de bevoegde landbeheersinstantie een dossier voor en legt dit voor aan het Volkscomité op districtsniveau, dat een besluit neemt om de bestemming van het land te wijzigen.

Stap 4. Betaal de grondgebruikskosten zoals voorgeschreven, behalve in gevallen van vrijstelling.

Stap 5. Draag het bestand over aan het kantoor/filiaal van het Kadaster om de registratie uit te voeren, het boek uit te geven, de kadastrale gegevens bij te werken en te corrigeren en het boek terug te sturen naar de grondgebruiker.

Bij zowel de overdracht van grondgebruiksrechten als de wijziging van grondgebruiksdoelen worden de procedure voor het registreren van de overdracht van grondgebruiksrechten en de procedure voor het wijzigen van grondgebruiksdoelen gelijktijdig met de procedure voor het wijzigen van grondgebruiksdoelen volgens de regelgeving uitgevoerd.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html