Moet de overschotmethode bij de waardering van grond worden afgeschaft?

Volgens deskundigen is het afschaffen van de surplusmethode de populairste methode, die duidelijk het financiële karakter van vastgoedprojecten weerspiegelt. Het is een stap achteruit in de grondwaardering en heeft op de lange termijn gevolgen voor het aanbod en de vastgoedmarkt.

Dr. Nguyen Tien Thoa, voorzitter van de Vietnam Valuation Association, gaf hierover commentaar en zei dat dit niet onjuist is, maar slechts gedeeltelijk juist. Belangrijker is namelijk dat de staat, wanneer hij grond met ontwikkelingspotentieel toestaat om het hoogste en beste gebruiksdoel te bereiken, ook de grondprijs moet kennen volgens marktprincipes om dat doel te bereiken. Deze prijs dient als basis voor het bepalen van de financiële verplichtingen tussen de staat en organisaties en individuen die de grond gebruiken. De juiste methode om de prijs van dat type ontwikkelingsgrond te bepalen, is de surplusmethode.

“ Om de prijs te bepalen, is het noodzakelijk om deze te baseren op juridische grondslagen (planning, vergunningen...) en beschikbare objectieve marktgegevens, niet op ongefundeerde berekeningsgegevens ”, benadrukte Dr. Thoa.

Deskundigen zeggen dat de overschotmethode niet mag worden verlaten bij de waardering van grond.

Een vastgoedjurist die dit aspect verder besprak, zei dat de surplusmethode duidelijk de financiële aard van een vastgoedproject weerspiegelt: wat zijn de kosten, wat zijn de opbrengsten, wat is de winst, zeer wetenschappelijk en objectief. Deze methode weerspiegelt duidelijk de manier om het "grondhuurverschil" te benutten, toe te wijzen en te delen. Dit is ook een moderne methode voor de waardering van vastgoed, volgens de internationale praktijk.

" Het opstelbureau is van mening dat, vanwege het ontbreken van een database voor taxatie, de taxatie gebaseerd moet zijn op hypothetische factoren en een gebrek aan nauwkeurigheid. Het afschaffen van deze methode is naar mijn mening dan ook niet overtuigend. Als het probleem het gebrek aan een database is, moet de oplossing liggen in het creëren van een kwalitatief hoogwaardige, betrouwbare databasebron, in plaats van het afschaffen van de surplusmethode (het vernietigen van de productiemachine). Als het afschaffen van de surplusmethode werkelijkheid wordt, zal dat een stap achteruit betekenen in de grondwaardering ", aldus hij.

De surplusmethode moet behouden blijven.

Met het voorstel om de overschotmethode te schrappen, kent het ontwerpbesluit tot wijziging van besluit 44 slechts drie methoden: vergelijking, inkomen en grondprijsaanpassingscoëfficiënt. Het is echter direct duidelijk dat deze drie methoden niet voldoende zijn om de overschotmethode te vervangen bij de waardering van grond met ontwikkelingsmogelijkheden.

Bij een specifieke analyse wezen experts op drie tekortkomingen. Ten eerste wordt de grondprijs bepaald op basis van het gebruiksdoel met potentieel voor toekomstige ontwikkeling, en niet op basis van het huidige gebruiksdoel, zoals de vergelijkingsmethode en de inkomstenmethode berekenen.

Ten tweede kunnen grondsoorten met een gemeenschappelijk ontwikkelingspotentieel niet beschikken over vergelijkbare activa die succesvol zijn verhandeld op de markt om de vergelijkingsmethode toe te passen (op voorwaarde dat er minimaal 3 vergelijkbare activa moeten zijn, behalve in uitzonderlijke gevallen). In dat geval kan de vergelijkingsmethode niet worden toegepast voor de waardering.

Ten derde is de inkomstenmethode een methode die toekomstig inkomen bepaalt, ervan uitgaande dat het inkomen stabiel en permanent is en het risico op toekomstig inkomen vastligt. De residuele methode is daarentegen volledig tegengesteld. Daarom kan de inkomstenmethode de residuele methode niet vervangen.

Volgens de vastgoedjurist zal er een gat ontstaan in de grondwaardering als de surplusmethode wordt afgeschaft. " Welke methode moet de overheidsinstantie gebruiken om grond te waarderen bij de toewijzing van grond aan investeerders voor projecten zonder veiling? Momenteel passen overheidsinstanties bij de overgrote meerderheid van vastgoedprojecten de surplusmethode toe om grond te waarderen (met uitzondering van enkele fondsen voor laagwaardige grond die de aanpassingscoëfficiëntmethode toepassen); zelfs bij veiling van grondgebruiksrechten moet de startprijs worden bepaald volgens de surplusmethode ."

Professor Dang Hung Vo, voormalig plaatsvervangend minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu , gaf verder commentaar op deze kwestie en zei dat het noodzakelijk is om de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt te verwijderen uit de methoden voor grondwaardering en de surplusmethode te behouden/toe te voegen om vastgoedontwikkelingsprojecten op land te waarderen.

De methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt is dan ook slechts een vermenigvuldiging van de waarde op de grondprijslijst die wordt gereguleerd door het provinciaal Volkscomité met een coëfficiënt die eveneens door het provinciaal Volkscomité wordt vastgesteld. "De grondprijs die geschikt is voor de markt is een objectieve grootheid; er kan niet van worden verwacht dat deze gelijk is aan het product van twee subjectieve grootheden die worden gereguleerd en vastgesteld door het provinciaal Volkscomité. Daarom kan worden geconcludeerd dat dit een methode is om grondprijzen te bepalen zonder enige wetenschappelijke theorie", aldus professor Vo.

De premier heeft onlangs een telegram gestuurd waarin hij het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en de leiders van provincies en steden verzoekt om snel de problemen en obstakels op het gebied van grondwaardering weg te nemen. Er is met name een belangrijke inhoud die het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu vóór 31 juli ter overweging en afkondiging aan de regering moet voorleggen van een decreet tot wijziging en aanvulling van decreet nr. 44/2014/ND-CP tot regulering van grondprijzen, en tot aanvulling van circulaire nr. 36/2014/TT-BTNMT, waarin methoden voor grondwaardering, het opstellen en aanpassen van grondprijslijsten, specifieke grondwaardering en advies over grondwaardering worden beschreven.
Volgens deskundigen kent de wijziging van decreet 44 en circulaire 36 echter grote tekortkomingen, die aanzienlijke gevolgen zullen hebben voor de grondwaardering en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. De opsteller van het wetsvoorstel heeft namelijk de surplusmethode bij de grondwaardering afgeschaft, die de meest praktische methode is en beschikt over een complete, stabiele en transparante database met invoergegevens.

Hai Anh

Bruikbaar
Emotie
Creatief
Uniek
Toorn