De herziene Woningwet, de Wet op de Vastgoedondernemingen en de Grondwet zijn allemaal aangenomen en treden officieel in werking vanaf 1 januari 2025. Veel beleggers vragen zich af of dit het juiste moment is om vooruit te kijken en te investeren?

Het "gouden" moment om te investeren?

Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, verslaggever van VietNamNet , vertelde dat voor particuliere beleggers de goudprijzen nog steeds hoog zijn nu de rentetarieven scherp zijn gedaald. Hoewel de vastgoedmarkt tekenen van herstel vertoont, is dit voor beleggers het 'gouden' moment om te kijken of ze hun geld kunnen 'investeren' in markten verder weg van Hanoi of in grote steden.

"Tegen 2025, wanneer alle drie de wetten van het vastgoedrecht, het woningrecht en het grondrecht van kracht worden, zal de vastgoedmarkt een nieuwe weg inslaan; de prijzen van bestaande vastgoedproducten zullen stijgen. Investeerders hebben nu het recht om te kiezen voor producten met een passende prijs en juridische afwikkeling", aldus de heer Chung.

W-vastgoedinvestering-2.jpg
Is dit het "gouden" moment om te investeren in onroerend goed? (Foto: Hoang Ha)

De heer Nguyen Anh Que, voorzitter van de G6 Group, deelde met VietNamNet dat de Grondwet, de Woningwet en de Wet op de Vastgoedactiviteiten het einde van de vorige cyclus en het begin van een nieuwe cyclus markeren.

Dit kan de 'bodem' worden genoemd en gaat geleidelijk een nieuwe periode in. Wanneer de 'bodem' van de vastgoedmarkt is bereikt, moeten investeerders met geld kopen.

Volgens de heer Que zal de markt echter verdeeld worden in drie soorten investeerders.

Voor beleggers met 100% geld is dit het juiste moment om vastgoed te kopen. Voor beleggers die echter met de blote hand werken of te veel financiële hefboomwerking gebruiken, is dit niet het juiste moment om te investeren, omdat de liquiditeit nog steeds beperkt is, althans voor het komende jaar.

Professionele vastgoedbeleggers, die een gematigde hefboomwerking van ongeveer 30-50% hanteren en toch van plan zijn om binnen een korte periode van 3-6 maanden te verkopen en toch een vermogenswinst van ongeveer 10-30% te behalen, zijn sinds begin 2023 op de markt actief. Het is daarom moeilijk te zeggen of dit het juiste moment is om te investeren, maar het hangt ook af van de financiële situatie, de ervaring van elke belegger en elk segment", analyseerde de heer Que.

In welk vastgoedsegment moet ik investeren?

Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes, zei dat de hoogbouw- en laagbouwsegmenten in grote steden dit jaar nog steeds erg aantrekkelijk zijn voor investeerders. Echter, voor appartementen zoals in Hanoi zijn de prijzen met 15-20% gestegen, hoewel er nog steeds ruimte is voor investeringen, is de investeringswaarde groot. De minimale investering is 3 miljard VND voor appartementen, en voor laagbouw is het minimum 6 miljard VND of meer, dus dit zal niet voor iedereen een gangbaar segment zijn.

"In 2024 zal het grondsegment, met de laagste prijs, weer gaan groeien en meer investeerders aantrekken vanwege de gunstige waarde, de gegarandeerde juridische status en het feit dat het op dit moment de meest optimale keuze is. De grondmarkt zal daarom veel positieve factoren vertonen, met duidelijke tekenen van groei.

Momenteel is dit het segment met de grootste prijsdaling, dus het kopen van grond in deze fase zal een van de voordelen zijn. Wanneer de markt herstelt, samen met de nieuwe regelgeving die begin 2025 van kracht wordt, zullen nieuwe projecten hoge prijzen hebben", aldus Chung.

Ondertussen analyseerde de voorzitter van de G6 Group dat het momenteel niet raadzaam is om te investeren in resortvastgoed, omdat het erg lang duurt voordat er winst wordt gemaakt. Wat appartementen betreft, is huren op dit moment te duur; de terugverdientijd is ongeveer 25 jaar. Een appartement kopen om te "surfen" is op dit moment niet geschikt.

"De situatie is vergelijkbaar voor winkelpanden en podia: ook de mogelijkheid om te verhuren en zo kapitaal terug te verdienen, duurt lang. Wat betreft industrieel vastgoed, investeren en vervolgens verhuren of doorverkopen, is er nog steeds ruimte, maar die is niet zo 'vruchtbaar' als in de periode 2018-2023 omdat de prijzen hoog zijn", aldus de heer Que.

Dankzij zijn ervaring in het vak gelooft deze leider dat er in elke vastgoedcyclus twee 'koningssegmenten' zijn: grond, winkelcentra en rijtjeshuizen.

"Grond heeft een lage waarde, hoge verwachtingen voor vermogenswinst en een hoge liquiditeit. Winkelcentra of rijtjeshuizen vormen het beleggingssegment voor huur, het 'koningssegment' aan het einde van de cyclus", aldus de heer Que.

Bij investeringen in deze periode moeten investeerders echter wel aandacht besteden aan planningsproblemen, aldus de leider van de G6 Group.

"Je zou alleen onroerend goed moeten kopen op locaties met een stabiele planning of vooruitlopend op de planning als je echt over de juiste informatie beschikt. Bij het kiezen van de locatie van het beleggingsproduct moet deze gerelateerd zijn aan een woon- of resortlocatie. Als het onroerend goed niet aan deze factoren is gekoppeld, is het slechts speculatie, een 'surf'-investering. Het risico voor beleggers die liquiditeit willen, is erg groot", merkte de heer Que op.

De heer Chung merkte op dat investeerders bij investeringen in deze fase moeten letten op het kiezen van producten met volledige juridische documenten, op markten rond Hanoi die verbonden zijn met industrieterreinen, woonwijken en op producten die gericht zijn op de levenskwaliteit van de bewoners, met alle voorzieningen zoals scholen, parken, ziekenhuizen, goede verkeersverbindingen, etc.

Moet ik, nu ik 1 miljard VND heb gespaard, dit op een spaarrekening zetten of investeren in grond? Nu ik 1 miljard VND heb gespaard, vragen investeerders zich af of het verstandiger is om het op de bank te zetten om rente te ontvangen, of om op dit moment een stuk grond te kopen aan de rand van Hanoi of Ho Chi Minhstad?