De appartementenkoorts is nog niet voorbij, maar nu komt de inflatie van de grondprijzen

De prijzen van appartementen zijn de laatste tijd sterk gestegen, waardoor veel mensen op zoek zijn gegaan naar bouwgrond voor bewoning. Het is vermeldenswaard dat de golf van stijgende appartementprijzen ook het segment van de bouwgrond voor bewoning heeft beïnvloed.

Makelaars 'blazen' grondprijzen op

Een herenhuis in de wijk General Department 5 (Tan Trieu, Thanh Tri, Hanoi ), met een oppervlakte van 101 m², een voorgevel van 5,2 m, gelegen op het zuiden, 6 verdiepingen met lift, wordt al 6 maanden door de eigenaar te koop aangeboden voor 17,5 miljard VND. Het telefoonnummer is op veel openbare plaatsen en op websites, zalo en Facebook geplaatst, maar niemand heeft willen kopen.

"Omdat ik kapitaal nodig had om te investeren in de voedingsindustrie, besloot ik mijn huis te verkopen en vroeg ik een makelaar om een koper te vinden. Maar na bijna vier maanden heeft de makelaar nog steeds geen kopers aangedragen om te informeren naar het huis of het te bezichtigen", aldus Tran Manh Phuong, de huiseigenaar.

Een herenhuis in General Department 5 (Tan Trieu, Thanh Tri) werd door de eigenaar te koop aangeboden voor 17,5 miljard VND, maar de makelaar verhoogde de prijs naar 19,5 miljard VND. (Illustratiefoto).

Volgens observatie is het huis vrij luchtig, ontworpen en afgewerkt met een hoogwaardig interieur. De eerste en tweede verdieping zijn open voor zakelijke doeleinden of voor zakelijke verhuur. De derde en vierde verdieping hebben elk twee slaapkamers en twee badkamers. De vijfde verdieping is open voor keuken en woonkamer. De zesde verdieping wordt gebruikt als gebedsruimte, opslagplaats en droogplaats.

De verslaggever deed zich voor als vastgoedinvesteerder en nam contact op met een aantal makelaars in de omgeving van Hanoi. Makelaar Pham Ba Minh werd aangeraden om een huis te zoeken naast afdeling 5, en leidde hem naar het huis van de heer Tran Manh Phuong. Minh vertelde dat het huis een oppervlakte heeft van 101 m², een voorgevel van 5,2 meter, op het zuiden is gericht, uitkijkt over het waterspinazieveld, zes verdiepingen telt en een lift heeft.

"De weg in de buurt is 13 meter breed, het huis ligt vlakbij de hoek, dus het is erg luchtig. Dit is een luxe woonwijk, voornamelijk voor officieren van de strijdkrachten en bedrijven. Het ligt ook vlakbij veel scholen van alle niveaus en universiteiten. Het huis heeft een rood boek, is klaar voor transactie en direct leverbaar. De verkoopprijs is 19,5 miljard VND. Omdat de makelaar 1% van de woning door de verkoper betaald krijgt, verhoog ik de prijs niet", aldus makelaar Minh.

Zo werd de vraagprijs van het huis dat de eigenaar te koop had aangeboden voor 17,5 miljard VND, via een makelaar verhoogd naar 19,5 miljard VND. Dat is een verschil van 2 miljard VND ten opzichte van de oorspronkelijke prijs.

In de middag van 13 april zetten verslaggevers hun onderzoek naar de grondprijzen in het Hoa Lac-gebied voort. Makelaar Nguyen Ngoc Nhat zei dat de huidige transactieprijs tussen de 23 en 25 miljoen VND/m² ligt, afhankelijk van de regio, de locatie en de toegangsweg.

"Alle grond hier is rood geboekt. Al meer dan twee maanden komen er veel klanten om te kopen en verkopen. De verkoopprijs na Tet was 21 miljoen VND/m², nu is die gestegen naar 23-25 miljoen VND/m², een stijging van 2-4 prijzen per m². Als je niet snel besluit en betaalt, zal de grondprijs nog verder stijgen", aldus makelaar Nguyen Ngoc Nhat.

Wijzend naar een stuk grond met een oppervlakte van 70 vierkante meter, een frontbreedte van 4,5 meter en een ligging op het zuiden, vertelde Nhat dat de eigenaar van dit stuk grond het voor 24 miljoen dollar per vierkante meter verkoopt. In slechts vier dagen tijd kwamen er vijf mensen informeren.

"Als je de deal direct sluit, krijgt de huiseigenaar 10 miljoen VND. De huiseigenaar betaalt de makelaarskosten, de inkomstenbelasting, de koper betaalt de registratiekosten en de overdrachtskosten volgens het rode boek. Het totale bedrag dat hier voor de grond betaald moet worden, is ongeveer 1,7 miljard VND. Als je de deal vroegtijdig sluit, moet je 100 miljoen VND storten, zodat de huiseigenaar niet terugkomt op de deal, terwijl de grondprijzen momenteel tekenen van sterke stijging vertonen," aldus Nhat.

Op de ochtend van 14 april nam de verslaggever opnieuw contact op met de makelaar en kreeg van Nhat te horen dat de huiseigenaar het land had verkocht voor 24,5 miljoen VND/m2, 500.000 VND/m2 meer dan de oorspronkelijke vraagprijs.

"Jammer dat je de deal niet vroeg hebt gesloten. Er is nog een laatste perceel aan de overkant, met uitzicht op het noorden. De eigenaar verkoopt het voor 24 miljoen per m². Als je het rond krijgt, kunnen we een afspraak maken om een aanbetaling te doen om te kopen en verkopen," zei Nhat.

Uit het onderzoek van de verslaggever blijkt dat de eigenaar het 70m2 grote perceel grond op het zuiden voor 22,5 miljoen VND/m2 heeft verkocht, en niet voor de prijs van 24,5 miljoen VND/m2 die makelaar Nhat had genoemd.

Hoe voorkom je dat je duur koopt?

Volgens een gerenommeerd vastgoedadviesbureau is de prijs van residentieel vastgoed in het eerste kwartaal met 10-20% gestegen ten opzichte van eind 2023.

De prijs van particuliere huizen in het district Nam Tu Liem met een oppervlakte van 30 - 40 m2, kleine steegjes en auto's die de gebieden Me Tri, My Dinh, Trung Van, Phu Do... niet in mogen, is gestegen van 2,8 - 4,4 miljard VND/eenheid naar 3,4 - 4,8 miljard VND/eenheid.

Appartementen met een oppervlakte van 30 - 40 m2, met auto's voor de deur, stegen ook in prijs, van 4,8 - 5,5 miljard VND/appartement naar 5,2 - 7,5 miljard VND/appartement.

Er zijn tekenen dat makelaars de grondprijzen opdrijven (illustratiefoto).

Momenteel worden huizen en grond in Nam Tu Liem aangeboden voor een gemiddelde prijs van 143,5 miljoen VND/m2. Deze prijs is met 6,1% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en is de hoogste van de afgelopen 5 jaar.

Volgens het rapport van het One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insight over het eerste kwartaal van 2024 zal de markt voor overdrachtstransacties in Hanoi naar verwachting zo'n 15.000 tot 16.000 transacties bereiken. Het merendeel hiervan bestaat uit overdrachtstransacties van rijtjeshuizen, goed voor meer dan 50% van het totale transactievolume. De overdrachtstransacties van hoogbouwappartementen stonden op de tweede plaats met bijna 42% van het transactievolume.

Naar verwachting zal het aantal vastgoedtransacties in het tweede kwartaal van 2024 blijven toenemen, zowel in het appartementen- als in het residentiële segment.

Volgens deze eenheid zijn Long Bien, Nam Tu Liem en Bac Tu Liem de drie districten met de meeste woningtransacties van december 2023 tot februari 2024. De verwachting is dat de transactietrends in deze drie districten in het tweede kwartaal van 2024 zullen blijven stijgen. Het prijssegment dat door veel klanten wordt gekozen, varieert van 3 tot 7 miljard VND.

Van 2018 tot 2024 behoort het aantal woningtransacties in Long Bien tot de top van de districten in Hanoi. Dit komt door de complete infrastructuur, de diverse woonvoorzieningen en de gunstige ligging ten opzichte van de binnenstad. Dit alles heeft ertoe geleid dat de woningmarkt in Long Bien een sterke doorbraak heeft gekend.

Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), zei dat in het verleden huizen en kleine stukken grond, vooral huizen en grond in steegjes, vaak het segment waren dat kopers kochten voor onroerend goed en vergeleken met de prijzen van appartementen.

De plotselinge stijging van de appartementprijzen op zowel de primaire als de secundaire markt heeft er echter toe geleid dat een groep klanten de overstap naar onroerend goed heeft gemaakt. Makelaars hebben de vastgoedprijzen daarom opgedreven om winst te maken.

"Om te voorkomen dat ze in de valkuil van makelaars trappen, moeten investeerders en kopers van grond met echte woonbehoeften de grond in het investeringsgebied zorgvuldig onderzoeken. Ze kunnen zelfs op zoek gaan naar de echte grondeigenaar om een transactie te sluiten, zodat ze niet voor de gek worden gehouden", analyseerde de heer Dinh.

PHAM DUY

Bron