20% belasting op winsten uit onroerend goed: gaan de huizenprijzen weer stijgen?

Het laatste voorstel van het Ministerie van Financiën om een ​​belastingtarief van 20% toe te passen op winsten uit onroerendgoedoverdrachten bij de berekening van de inkomstenbelasting, zal, indien van toepassing, grote gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt.

De overdrachtsbelasting van 20% op de winst zal, wanneer deze wordt ingevoerd, een grote impact hebben op de vastgoedmarkt, met name op het prijsniveau van huizen en grond. - Foto: NGOC HIEN

Het ministerie van Financiën onderzoekt de mogelijkheid om twee methoden voor belastingberekening toe te passen, waaronder de optie om 20% belasting te heffen op winsten uit de overdracht van onroerend goed. Deze maatregel zal naar verwachting de inkomsten van de staatsbegroting uit de inkomstenbelasting verhogen, maar roept ook vragen op over de haalbaarheid, met name over de vaststelling, correcte berekening en volledige berekening van de kosten bij de overdracht van onroerend goed.

In de praktijk is het berekenen van de overdrachtsbelasting ingewikkeld.

Volgens het Ministerie van Financiën wordt in gevallen waarin een database beschikbaar is die de aankoopprijs en de kosten in verband met de overdracht van onroerend goed nauwkeurig vaststelt, de inkomstenbelasting over de overdracht van onroerend goed berekend aan de hand van de belastingtariefformule (voorgesteld 20%) vermenigvuldigd met het belastbaar inkomen.

In gevallen waarin de aankoopprijs en de kosten in verband met de overdracht van onroerend goed niet kunnen worden vastgesteld, wordt de inkomstenbelasting berekend over de totale overdrachtsprijs van het onroerend goed vermenigvuldigd met het belastingtarief van 2%.

In een reactie op het voorstel om 20% belasting te heffen op winsten bij de overdracht van onroerend goed, zei de heer Dinh Minh Tuan, regionaal directeur van Batdongsan in het zuiden, dat het onderzoek van het ministerie van Financiën naar een belasting van 20% op het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs is bedoeld om aan te sluiten bij de realiteit van de markt en de inkomstenbelasting die aan de staatsbegroting wordt betaald te optimaliseren.

Meneer Tuan gaf echter aan dat de implementatie in werkelijkheid eenvoudig en simpel lijkt, maar dat er wel degelijk problemen zullen optreden.

Meneer Tuan gaf aan dat het voor de belastingdienst relatief ingewikkeld is om de inbrengkosten van een vastgoedtransactie te bepalen, vooral bij huizen die decennia geleden zijn aangekocht en waarbij kosten zoals aankoopkosten, makelaarskosten, renovatiekosten, reparatiekosten en hypotheekrente moeten worden betaald. Als deze kosten niet kunnen worden vastgesteld, kan het voorkomen dat er bij de aankoop en verkoop van een huis weinig winst wordt gemaakt, terwijl de belastingdienst tot wel 20% van het verschil moet betalen.

Gezien de soms scherpe dalingen op de markt, zoals de afgelopen periode, zei de heer Tuan dat veel projecten die met verlies worden verkocht of met sterke prijsverlagingen worden aangeboden, mogelijk niet in aanmerking komen voor het belastingtarief van 20%, maar nog steeds voor 2%, wat zeer nadelig is voor de mensen.

Wat de groep investeerders betreft, zei de heer Tuan dat zij alleen geïnteresseerd zijn in de winst op een vastgoedproduct. Bij de berekening van de 20% belasting plus een makelaarscommissie van 1-3% wordt dit bedrag dus bij de uiteindelijke verkoopprijs opgeteld. Dit verhoogt de vastgoedprijs of, in sommige gevallen, leidt het notariëren van twee prijzen tot een verlies aan inkomsten voor de staatskas.

Wat betreft de groep daadwerkelijke huizenkopers, zei de heer Tuan dat het moeilijker zal worden om huizen te bemachtigen, omdat de huizenprijzen naar verwachting zullen stijgen.

Daarom is de heer Tuan van mening dat het belastingbeleid de marktontwikkeling moet stimuleren in plaats van transacties en liquiditeit te beperken, wat zowel bij kopers als verkopers tot terughoudendheid zou leiden.

Risico op toegenomen ophoping van onroerend goed

Volgens universitair hoofddocent dr. Pham The Anh (Nationale Economische Universiteit) zal een hoge belasting op winsten uit overdrachten, als het hoofddoel van belastingheffing is om oppotten van vermogen te voorkomen, spooksteden te vermijden en ongelijkheid te verminderen, terwijl tegelijkertijd het aanbod wordt vergroot, de prijzen worden verlaagd en het banksysteem gezond wordt gehouden, juist leiden tot een toename van oppotten van vermogen. De kans op een daling van de vastgoedprijzen is dan ook klein.

Dr. The Anh zei dat in dit geval de belastingdruk tussen de koper en de verkoper zal worden gedeeld.

Wat betreft de eerder voorgestelde belasting op basis van de houdduur, is dit beleid vooral gericht op prijsmakelaars en kortetermijnhandelaren.

Dr. The Anh stelde dat het jaarlijks belasten van de tweede woning of het tweede stuk grond het "beste beleid" is, omdat dit het aanbod zal vergroten, hamsteren zal tegengaan, de prijzen zal verlagen en verstoringen op de arbeidsmarkt, in het onderwijs en bij carrièrekeuzes zal verminderen. Tegelijkertijd zal de staat beschikken over een stabiele inkomstenbron ter vervanging van belastingen die een grote impact hebben op de productie en de arbeidsmotivatie, zoals de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting voor particulieren.

Dr. The Anh waarschuwde dat als hoge belastingen op overdrachtswinsten of belastingen gebaseerd op de bezitsduur worden ingevoerd, maar dit averechts werkt en leidt tot "prijsinflatie" in de vastgoedsector en toenemende hamsterwoede, het bovengenoemde "beste beleid" mogelijk niet zal worden toegepast.

Persoonlijke inkomstenbelasting moet alleen worden berekend als de transactie winstgevend is.

In een gesprek met Tuoi Tre Online zei de heer Tran Manh Chi, adjunct-directeur van Dong Tay Property Company, dat de overdrachtsbelasting op onroerend goed in feite een inkomstenbelasting is die wordt geheven over de winst uit de handel in onroerend goed. Dit betekent dat er inkomsten moeten zijn om belastingplichtig te zijn. De huidige berekening hanteert een belastingtarief van 2% over de verkoopprijs, waardoor in veel gevallen ook verliezen belastbaar zijn.

Daarom is de heer Chi van mening dat het bij de berekening van de winstbelasting noodzakelijk is om de gemaakte kosten, zoals bankrente, makelaarskosten en zelfs inflatie, correct en volledig mee te rekenen, zodat de belastingheffing op winst uit overdrachtsactiviteiten reëel is en overeenkomt met de aard van de persoonlijke inkomstenbelasting.

Lees verder Terug naar onderwerpen

NGOC HIEN

Bron: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm