Nieuwe punten in de herziene Woningwet 2023: Studenten kunnen goedkope huizen kopen

Onlangs, op 27 november, heeft de 15e Nationale Vergadering de gewijzigde Woningwet aangenomen. In een onlangs gepubliceerd analyserapport over de vastgoedsector wees Vietcap Securities Company op belangrijke wijzigingen tussen de Woningwet van 2013 en de gewijzigde Woningwet van 2023.

Grondfonds voor sociale woningbouw in commerciële projecten

In de Woningwet van 2013 is de verplichting om grond voor sociale woningen toe te wijzen aan commerciële projecten niet specifiek geregeld. Besluit 49/2021/ND-CP (van kracht vanaf 1 april 2021) bepaalt echter dat investeringsprojecten voor de bouw van commerciële woningen en stedelijke gebieden met een grondgebruik van 2 hectare of meer in speciale stedelijke gebieden van type I of 5 hectare of meer in stedelijke gebieden van type II en type III, 20% van het totale woonoppervlak moeten reserveren in gedetailleerde planningsprojecten die zijn goedgekeurd door de bevoegde autoriteiten, en moeten investeren in de aanleg van technische infrastructuursystemen voor de bouw van sociale woningen.

De gewijzigde Woningwet van 2023 bepaalt duidelijk dat het Provinciaal Volkscomité voldoende grondgelden moet toewijzen voor de ontwikkeling van sociale huisvesting, in overeenstemming met het goedgekeurde provinciale programma en plan voor woningontwikkeling.

In speciale stedelijke gebieden van het type I, type II en type III beslist het Provinciaal Volkscomité op basis van de overheidsvoorschriften dat de investeerder van een investeringsproject voor commerciële woningbouw een deel van het residentiële grondoppervlak in het project moet reserveren waarin is geïnvesteerd in de bouw van een systeem van technische infrastructuur voor de bouw van sociale woningen, of het grondfonds voor sociale woningbouw moet oprichten dat heeft geïnvesteerd in de bouw van een systeem van technische infrastructuur op een andere locatie dan die van het investeringsproject voor commerciële woningbouw in dat stedelijke gebied, of een bedrag moet betalen dat gelijk is aan de waarde van het grondfonds dat heeft geïnvesteerd in de bouw van een systeem van technische infrastructuur voor de bouw van sociale woningen.

Hieruit blijkt dat investeerders flexibeler kunnen zijn bij het nakomen van hun verplichtingen om sociale woningen te ontwikkelen, omdat ze niet verplicht zijn om sociale woningen te bouwen in commerciële projecten en ze kunnen kiezen voor alternatieve opties, zoals het regelen van grond voor sociale woningen buiten commerciële projecten of het betalen van geld aan lokale overheden.

Stimulansen voor investeerders in sociale woningbouwprojecten

De Woningwet van 2013 bepaalt dat investeerders zijn vrijgesteld van grondgebruikvergoedingen (LUP) en grondhuur voor grondoppervlakten die door de staat zijn toegewezen of verpacht om te investeren in de bouw van sociale woningen.

In werkelijkheid moeten sommige investeerders echter wachten op procedures om de grondprijzen te bepalen, grondgebruiksrechten te berekenen en grondhuur te berekenen voordat ze vrijstellingsprocedures kunnen uitvoeren.

Volgens de gewijzigde Woningwet van 2023 zijn investeerders vrijgesteld van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur voor de gehele oppervlakte van het project. Bovendien hoeven investeerders geen procedures uit te voeren voor het bepalen van de grondprijs, het berekenen van vrijgestelde grondgebruiksvergoedingen en grondhuur, en hoeven ze geen procedures uit te voeren voor het aanvragen van vrijstelling van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur.

Volgens Vietcap zal het duidelijk in de wet vastleggen dat er geen procedures nodig zijn om landgebruiksrechten te bepalen, de procedures voor investeerders in sociale huisvestingsprojecten verkorten.

Điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi 2023: Sinh viên được mua nhà giá rẻ - 1 — Investeerders in sociale woningbouwprojecten krijgen de kans om de doorlooptijd te verkorten en de winstmarges te vergroten (Foto: Hai Long).

Winstmarge voor beleggers

De Woningwet van 2013 stelt de winstmarge voor sociale woningbouwprojecten niet duidelijk vast. Meer gedetailleerde instructies zijn echter te vinden in Besluit 100/2015 (van kracht vanaf 10 december 2015), waarin is bepaald dat de verkoopprijs van sociale woningen door de projectinvesteerder wordt bepaald op basis van de berekening van alle kosten om het investeringskapitaal voor de woningbouw te recupereren, de rente op leningen (indien van toepassing) en de standaardwinst van het gehele project, die maximaal 10% van de totale investeringskosten bedraagt; exclusief door de overheid voorgeschreven stimuleringsmaatregelen. Het commerciële deel moet in het gehele sociale woningbouwproject worden meegerekend en moet voldoen aan het principe van een maximale standaardwinst van 10%.

Het nieuwe punt in de gewijzigde Woningwet van 2023 is dat investeerders recht hebben op een maximale winst van 10% van de totale bouwinvesteringskosten voor het gebied waar sociale woningen worden gebouwd, en dat ze maximaal 20% van het totale woonoppervlak binnen het projectgebied mogen reserveren voor investeringen in de bouw van technische infrastructuursystemen om te investeren in de bouw van bedrijfs-, dienstverlenende, commerciële en commerciële woningbouwwerken.

De investeerder in een investeringsproject voor de bouw van sociale woningen mag de investeringskosten voor de bouw van service-, commerciële en commerciële woningbouwprojecten afzonderlijk in de kosten van het sociale woningbouwproject opnemen en heeft recht op alle winsten voor het gebied van de service-, commerciële en commerciële woningbouwprojecten. In het geval van een investering in de bouw van commerciële woningen moet de investeerder grondgebruiksbelasting betalen voor het gebied waar commerciële woningen worden gebouwd, in overeenstemming met de bepalingen van de wet op het land.

Zo kunnen investeerders extra winst behalen door sociale woningbouw te ontwikkelen op het bedrijventerrein.

Uitbreiding van het aantal personen dat in aanmerking komt voor het kopen van een sociale huurwoning

De gewijzigde Woningwet van 2023 wijzigt en vult twee groepen onderwerpen aan die in aanmerking komen voor sociale huisvestingssteun.

Ten eerste studenten van universiteiten, academies, hogescholen, beroepsopleidingen en gespecialiseerde scholen zoals voorgeschreven door de wet; studenten van openbare kostscholen voor etnische minderheden.

Ten tweede zijn er de ondernemingen, coöperaties en coöperatieve vakbonden in industrieterreinen.

Beginselen van verkoop, huurkoop en verhuur van sociale huurwoningen

Volgens de bepalingen van de Woningwet 2013 mag de huurder of koper van een sociale huurwoning de woning niet doorverkopen binnen een periode van minimaal 5 jaar vanaf de datum waarop de volledige huurprijs of de koopprijs van de woning is betaald.

Indien de koper of huurder binnen 5 jaar vanaf de datum waarop de koop of huur van de woning volledig heeft betaald en de woning moet verkopen, kan deze uitsluitend worden verkocht aan de beheerseenheid voor sociale huisvesting of aan een persoon die in aanmerking komt voor het kopen van een sociale woning, indien deze eenheid de woning niet kan kopen voor een maximale verkoopprijs die gelijk is aan de verkoopprijs van hetzelfde type sociale woning op dezelfde locatie en op hetzelfde tijdstip.

Volgens de gewijzigde Woningwet van 2023 mogen kopers en huurders binnen een periode van 5 jaar alleen doorverkopen aan de investeerder van het investeringsproject voor sociale woningbouw of aan personen die in aanmerking komen voor sociale woningen tegen een maximale verkoopprijs die gelijk is aan de verkoopprijs van deze sociale woningen in de koopovereenkomst met de investeerder van het investeringsproject voor sociale woningbouw.

Bron