Vastgoedbedrijven maken zich nog steeds zorgen over krappe kapitaalstromen

Circulaire 06/2023 betreffende de regulering van de kredietverlening door kredietinstellingen en buitenlandse bankfilialen aan klanten treedt in werking op 1 september 2023.

Op grond hiervan is bepaald dat kredietinstellingen geen leningen mogen verstrekken ter financiering van kapitaalstortingen, de aankoop of overdracht van kapitaalstortingen van vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid of vennootschappen onder firma. Ook mogen zij geen kapitaal bijdragen, aandelen kopen of overdracht van aandelen ontvangen van naamloze vennootschappen die niet op de effectenbeurs zijn genoteerd of niet zijn geregistreerd voor handel op het handelssysteem UPCoM.

Volgens de Staatsbank is deze regeling alleen van toepassing op het betalen van kapitaalstortingen, het aankopen en ontvangen van overdrachten van kapitaalstortingen van besloten vennootschappen en vennootschappen onder firma; het inbrengen van kapitaal, het kopen en ontvangen van aandelen van naamloze vennootschappen die niet beursgenoteerd zijn of niet geregistreerd staan voor handel op het UpCOM-handelssysteem. Kredietinstellingen verstrekken leningen overeenkomstig de regelgeving ten behoeve van het inbrengen van kapitaal, het kopen en ontvangen van overdrachten van kapitaalstortingen bij beursgenoteerde naamloze vennootschappen.

Met circulaire 06 wordt de regeling aangevuld dat kredietinstellingen geen kredieten mogen verstrekken ter financiering van kapitaalbijdragen op grond van kapitaalbijdrageovereenkomsten, investeringssamenwerkingsovereenkomsten of zakelijke samenwerkingsovereenkomsten ter uitvoering van investeringsprojecten die niet voldoen aan de voorwaarden voor inbedrijfstelling volgens de wettelijke bepalingen op het moment dat de kredietinstelling besluit krediet te verstrekken.

De Staatsbank bevestigt dat deze regeling alleen van toepassing is op investeringsprojecten die niet voldoen aan de voorwaarden voor inbedrijfstelling volgens de wettelijke bepalingen. Voor investeringsprojecten die wel voldoen aan de voorwaarden voor inbedrijfstelling volgens de wettelijke bepalingen, blijven kredietinstellingen kredieten aan klanten verstrekken ter financiering van kapitaalinbreng volgens kapitaalinbrengovereenkomsten, investeringssamenwerkingsovereenkomsten of zakelijke samenwerkingsovereenkomsten volgens de bepalingen.

Over iets meer dan een maand treden bovenstaande regels in werking.

Gezien de lastige context en de juridische 'verwikkelingen' die nog steeds moeten worden opgelost, maken vastgoedondernemingen zich nog steeds zorgen dat de regelgeving in Circulaire 06 het voor vastgoedondernemingen moeilijker kan maken om toegang te krijgen tot kapitaal.

Opnieuw berekenen is nodig

In een gesprek met verslaggever van VietNamNet zei de heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dat in een moeilijke periode die eigenlijk voorbij had moeten zijn, de regelgeving in circulaire 06 onbedoeld voor meer problemen voor bedrijven heeft gezorgd. "Er zijn veel kwesties die de Staatsbank in deze circulaire 06 opnieuw moet bekijken", aldus de heer Toan.

Bedrijven in de vastgoedsector maken zich zorgen dat de moeilijke kapitaalstroom het vastgoedaanbod verder zal beperken. (Foto: Hoang Ha)

Volgens de leiders van EZ Property zorgt de toename van het aantal groepen mensen die geen kapitaal mogen lenen ervoor dat de kapitaalstroom naar de vastgoedmarkt verder afneemt. Dit geldt met name voor bedrijven die willen meewerken aan investeringen en beursgenoteerd moeten zijn.

"Het aantal bedrijven dat op de beurs actief is, is erg klein vergeleken met het aantal bedrijven dat daarbuiten actief is en niet-beursgenoteerd is", aldus de heer Toan.

Bovendien maakt deze regeling het voor bedrijven die toegang tot kapitaal willen hebben, volgens de heer Toan, zeer moeilijk, doordat er geen leningen worden verstrekt om kapitaalbijdragen te betalen in het kader van kapitaalbijdrageovereenkomsten, investeringssamenwerkingsovereenkomsten of zakelijke samenwerkingsovereenkomsten voor de uitvoering van investeringsprojecten die niet voldoen aan de voorwaarden voor inbedrijfstelling.

Volgens de leider van dit bedrijf betekent het dat het bedrijf, wanneer het project in aanmerking komt voor verkoop, vele stappen heeft doorlopen, van juridische procedures en het vrijmaken van de locatie tot de aanleg van de infrastructuur en het betalen van de grondgebruikvergoeding. Na het voltooien van deze fase zal het bedrijf vrijwel niets meer lenen.

"De kredietgroei in de eerste zes maanden van het jaar was erg laag. Ondertussen gebruikten de meeste vastgoedbedrijven zeer veel hefboomkapitaal. Naast hun eigen kapitaal zijn ook andere kapitaalbronnen, zoals bankleningen, mobilisatie van partners en klanten, obligatie-uitgiftes, enz., stopgezet. Deze regelgeving is momenteel erg lastig voor bedrijven", benadrukte de heer Toan.

De heer Vu Kim Giang, voorzitter van de raad van bestuur van SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), deelde dit ook met verslaggevers. Hij maakt zich zorgen dat het toevoegen van meer gevallen van niet-leningsgeschiktheid in circulaire 06 de toegang tot kapitaal voor investeringssamenwerking en projectoverdracht zal beperken.

"Eerdere projecten die nog niet zijn uitgevoerd, of zelfs nieuwe projecten die zich voorbereiden op de implementatie van investeringen en op zoek zijn naar partners om mee te werken of over te dragen, zullen allemaal problemen ondervinden met de kapitaalstroom. Dit zal de uitvoering van projecten vertragen", aldus de heer Giang.

De heer Giang gaf aan dat investeerders bij grondprojecten, om in aanmerking te komen voor verkoop, alle infrastructuur, grondgebruiksvergoedingen, terreinruiming, enz. moeten voltooien. Alleen dan is kredietverlening voor investeringssamenwerking zinvol. Op dat moment zal de onderneming aan individuele klanten verkopen en geld innen op basis van de voortgang, zonder dat er hoeft te worden meegewerkt aan investeringen.

Volgens de voorzitter van SGO Group vindt de samenwerking op investeringsgebied tussen de eenheden meestal plaats voordat het project in aanmerking komt voor verkoop. Op dat moment hebben ze elkaars capaciteit nodig, met name op het gebied van financiën.

"Gezien het beperkte aanbod van onroerend goed als gevolg van juridische problemen en overlappende wetgeving, zal de toepassing van circulaire 06 het aanbod verder beperken vanwege financiële problemen. Bedrijven kampen momenteel ook met veel moeilijkheden en hebben dringend behoefte aan andere kapitaalbronnen via fusies en overnames en projectoverdrachten. Als samenwerkingspartners echter geen leningen hebben en alleen hun eigen kapitaal gebruiken, zal het zeer moeilijk zijn om samen te werken bij investeringen in een context van krappe cashflow", aldus de heer Giang.

Voorstel tot wijziging van de circulaire

De algemeen directeur van EZ Property zei dat Circulaire 06 naast de vastgoedsector ook betrekking heeft op PPP-projecten, stedelijke infrastructuurontwikkeling, landbouw en bosbouw...

Wanneer het project als PPP-project moet worden aangemerkt en gekwalificeerd, betekent dit dat de weg moet worden voltooid. Hoewel de uitvoering van dit project een enorme hoeveelheid kapitaal vereist, zal het ontbreken van toegang tot dit kapitaal direct van invloed zijn op de investeringen in sociale infrastructuur van de economie .

De heer Toan illustreerde dat EZ Property een aantal stedelijke infrastructuurprojecten uitvoert en dringend geld nodig heeft. In het recente verleden hebben bedrijven moeite gehad om toegang te krijgen tot bankkapitaal en de rentetarieven zijn hoog. Wanneer de rentetarieven dalen, zijn bedrijven van plan om dat kapitaal via partners aan te trekken en te lenen. Door de voorwaarden van circulaire 06 is het bedrijf echter vrijwel van de lijst met toegestane kredietnemers verdwenen.

"De circulaire is uitgegeven, maar nog niet geïmplementeerd. Er moet dus zorgvuldig over worden nagedacht en de ongepaste voorwaarden in de huidige omstandigheden moeten worden opgeheven", stelde de heer Toan voor.

Voorzitter van de SGO Group, Vu Kim Giang, zei dat het noodzakelijk is om plannen te overwegen om bedrijven toegang te geven tot kapitaal, zodat projecten beter kunnen worden uitgevoerd en de toelevering aan de markt kan worden verbeterd.

Als er echter een kredietondersteuningsmechanisme is, zal dit de koopkracht helpen vergroten en de totale vraag naar de vastgoedmarkt doen toenemen.

Eerder stuurde de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) ook al een document waarin werd verzocht om aanpassing van de regelgeving, waaronder de inhoud van vier gevallen waarin klanten "die kapitaal nodig hebben geen krediet mogen lenen".

Volgens HoREA zullen de artikelen 8, 9 en 10 leiden tot een situatie waarin sommige bedrijven in economische sectoren die behoefte hebben aan leningen, waaronder vastgoedbedrijven, huizenkopers en vastgoedbeleggers, moeilijk toegang krijgen tot krediet.

Bovendien stelde deze vereniging dat circulaire 06 van de Staatsbank werd uitgegeven vóór Resolutie 97 en dat deze derhalve moet worden overwogen voor wijziging, zodat de Staatsbank proactieve, flexibele en harmonieuze oplossingen voor monetair beleid kan implementeren met een redelijk, expansief fiscaal beleid.

HoREA maakt zich zorgen over het opleggen van 'barrières' aan leningen en stelt voor om circulaires aan te passen De Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) heeft zojuist een petitie gestuurd aan de premier en de Staatsbank, waarin wordt voorgesteld om een aantal regels aan te passen die volgend jaar september van kracht worden. Dit vanwege zorgen over het opleggen van 'barrières' aan leningen.

Bron