Bedrijven laten projecten varen alleen vanwege regelgeving omtrent woongrond

Het project verlaten omdat het niet kan worden opgelost

Uit cijfers van het Ministerie van Bouw blijkt dat er in het tweede kwartaal van 2023 slechts 15 nieuwe commerciële woningbouwprojecten landelijk zijn goedgekeurd. Daarvan waren er 7 in de regio Noord, 3 in de regio Midden en 5 in de regio Zuid.

Nadat de overheid ongeveer een jaar lang voortdurend problemen heeft opgelost, heeft de vastgoedmarkt het aanbodprobleem nog steeds niet opgelost. 70% van de problemen bij projecten zijn te wijten aan juridische kwesties.

Hoewel verwacht wordt dat het ontwerp voor de herziene Grondwet een juridisch momentum voor de vastgoedsector zal creëren, maken bedrijven zich zorgen dat bepaalde regelgeving een knelpunt zal vormen in het herstel van de markt.

In het bijzonder wordt in punt b, clausule 1 en clausule 6, artikel 128 het gebruik van land voor de uitvoering van sociaal -economische ontwikkelingsprojecten vastgelegd middels overeenkomsten over het verkrijgen van landgebruiksrechten of het hebben van landgebruiksrechten.

Dienovereenkomstig wordt, in het geval van het gebruik van grond voor de uitvoering van een commercieel huisvestingsproject, een overeenkomst gesloten over het verkrijgen van het gebruiksrecht: grond voor bewoning of grond voor bewoning en niet-agrarische grond anders dan grond voor bewoning waarvoor grondgebruiksvergoedingen zijn betaald of grondhuur is betaald in één keer voor de gehele huurperiode.

De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de raad van bestuur van Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), een bedrijf dat het project moest opgeven vanwege de regelgeving voor residentiële grond, deelde met PV VietNamNet dat zijn bedrijf een project van 4 hectare in Ha Dong (Hanoi) en een project in District 12 (HCMC) had moeten uitvoeren... Hij moest het echter opgeven omdat hij er al jaren zonder succes mee bezig was en niemand het probleem had opgelost vanwege de regelgeving voor residentiële grond.

land lang lied 1.jpg — Bedrijven zien af van projecten, alleen maar vanwege regelgeving omtrent woongrond. (Foto: Hoang Ha)

Volgens de heer Hiep is in Besluit 30 (wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van Besluit 99/2015, waarin de uitvoering van een aantal artikelen van de Woningwet - PV wordt beschreven en begeleid) uit 2021 bepaald dat bij het omzetten van ander land in woongebied ten minste een klein deel woongebied aanwezig moet zijn, wat zeer moeilijk uitvoerbaar is.

"Dit is de reden waarom honderden projecten vastlopen en niet omgezet kunnen worden. Zelfs in het geval van mensen die de grond gebruiken, is de planning er wel, maar kunnen ze niet omzetten omdat er geen vierkante meter grond is."

In het ontwerp van de herziene Grondwet had moeten worden overwogen welke redelijkerwijs behouden kunnen worden en welke onredelijkerwijs gewijzigd kunnen worden. Artikel 128 wordt echter herhaald: ik denk dat dit erg moeilijk is voor bedrijven die woningbouwprojecten ontwikkelen; de redactiecommissie had dat moeten inzien," aldus de heer Hiep.

Ondertussen zei de heer Vu Cuong Quyet, algemeen directeur van Dat Xanh Mien Bac, dat de regels beperkingen opleggen aan staatsorganen.

De heer Quyet gaf een voorbeeld: een district wil een project plannen, maar dat project bevindt zich niet op een woonlocatie. Kunnen die districten een plan maken om het te veilen?

"Ik maak me zorgen dat overheidsinstanties zelf ook problemen zullen ondervinden door overlappende wetgeving. Wat bedrijven betreft, bij het plannen van grond zonder woonbestemming, gaat het meestal om commerciële dienstgrond, grond voor het planten van bomen... gelegen in de buurt van woonwijken, gelegen in gebieden die bestemd zijn voor woonbestemming. Op dat moment, als er geen woonbestemming is, zullen bedrijven geen plannen kunnen maken, ook al omvat de planning woonbestemming, maar is de grond niet omgezet in woonbestemming. Dit zal veel moeilijkheden en complicaties opleveren voor bedrijven die vastgoedprojecten ontwikkelen", aldus de heer Quyet.

Verder zei deze leider dat zelfs in Hanoi momenteel de 3e en 4e gordel in ontwikkeling zijn, maar juist in gordel 3 is er veel landbouwgrond. Als de regels worden aangepast zoals in het ontwerp, zal er grond verloren gaan, omdat dat gebied is bedoeld voor bewoning en er zowel hoog- als laagbouw kan worden gebouwd. Maar als er geen enkele meter bestaande bewoningsgrond is, zal er uiteindelijk een patstelling ontstaan.

De heer Vu Kim Giang, voorzitter van de raad van bestuur van SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), vroeg: Als de bepalingen in het ontwerp worden aangenomen, zal dit veel gevolgen hebben, omdat de oorsprong van de grond uit het verleden grotendeels verweven is. Als er in het totale project sprake is van een deel van de grondsoorten, zoals landbouwgrond, productiegrond, enz., hoe zal daar dan mee worden omgegaan?

"Ik vrees dat als dit wetsontwerp wordt aangenomen, we de algemene plannings- en bestemmingsplannen van elke gemeente opnieuw zullen moeten aanpassen, omdat veel gemeenten in het verleden de ruimtelijke ordening in elk gebied bijna volledig hebben bijgewerkt", aldus de heer Giang.

Impact op woningaanbod en stedelijke woningprijzen

In een gesprek met verslaggever van VietNamNet stelde advocaat Nguyen Thanh Ha, voorzitter van SBLaw Company, dat de bovengenoemde regelgeving tot een "blokkade" en meer problemen voor de vastgoedmarkt zal leiden, omdat honderden oude projecten te maken krijgen met juridische kwesties. Bovendien zijn nieuwe projecten moeilijk uit te voeren, wat leidt tot een nog kleiner aanbod van woningen.

De advocaat analyseerde dat de moeilijkheid schuilt in de regelgeving dat er woongrond moet zijn op de grond die de bestemming van het project aanvraagt. Terwijl de meeste nieuwe vastgoedontwikkelingsprojecten momenteel worden uitgevoerd op het initiële grondfonds van landbouwgrond, niet-agrarische grond, productiegrond en andere soorten grond.

Moeilijkheden met de regelgeving worden alleen erkend als er niet-agrarische grond is die geen woongebied is en waarvoor gedurende de gehele huurperiode één keer grondgebruiksrechten of grondhuur zijn betaald. In werkelijkheid worden de meeste projecten echter uitgevoerd in de vorm van ondernemingen die jaarlijks grondhuur betalen. Met projecten die jaarlijks grondhuur betalen, is het dus onmogelijk om vastgoedprojecten te ontwikkelen.

Daarnaast maakt de regeling het lastig om te onderhandelen over de overdracht van projecten naar commerciële woningbouwprojecten, omdat de regeling alleen geldt voor niet-agrarische grond, niet voor residentiële grond, waarvoor in één keer grondgebruiksvergoedingen zijn betaald of grondhuur is betaald voor de gehele huurperiode.

De huidige regelgeving stimuleert investeerders om te onderhandelen over de overdracht van grondgebruiksrechten om stedelijke en commerciële woningbouwprojecten te realiseren. De eis dat er niet-agrarische grond moet zijn waarvoor de grondhuur volledig is betaald, maakt het voor veel projecten onmogelijk om deze over te dragen.

"Indien overeenkomstig punt b, lid 1 en lid 6, artikel 128 van het ontwerp van Grondwet, ondernemingen geen commerciële woningbouwprojecten kunnen uitvoeren. Dit zal gevolgen hebben voor het aanbod van appartementen en de prijzen van stedelijke woningen.

Deze regeling is ook in strijd met de huidige richtlijnen om juridische belemmeringen voor het project weg te nemen, omdat deze strenger is dan de huidige regelgeving in Wet nr. 03/2022/QH15 tot wijziging van 9 wetten, waaronder de wijziging van clausule 1, artikel 23 van de Woningwet van 2014 betreffende de soorten grond die worden gebruikt voor commerciële huisvesting. Dienovereenkomstig bepaalt de regeling dat ondernemingen worden goedgekeurd voor investeringsbeleid; tegelijkertijd worden investeerders in commerciële huisvestingsprojecten goedgekeurd als zij grondgebruiksrechten hebben of grondgebruiksrechten ontvangen voor residentiële grond of residentiële grond en andere grond die geen residentiële grond is en die voldoet aan de voorwaarden voor toestemming om grondgebruiksdoeleinden te wijzigen om investeringsprojecten uit te voeren," aldus de heer Ha.

Ontwerp Landwet: Veel mensen maken zich nog steeds zorgen over landonteigening ten behoeve van sociaaleconomische ontwikkeling. Veel afgevaardigden van de Nationale Assemblee blijven bezorgd en bezorgd over de bepalingen over landonteigening ten behoeve van sociaaleconomische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen in het (gewijzigde) ontwerp Landwet.

Bron