Bedrijven geven projecten op puur vanwege regelgeving rondom grondbezit.

VietNamNet•16/10/2023

Het project stopzetten omdat het probleem niet kon worden opgelost.

Volgens gegevens van het Ministerie van Bouw werden in het tweede kwartaal van 2023 slechts 15 nieuwe commerciële woningbouwprojecten landelijk vergund. Hiervan bevonden zich 7 projecten in het noorden, 3 in de centrale regio en 5 in het zuiden.

Ondanks de voortdurende inspanningen van de overheid om obstakels weg te nemen in het afgelopen jaar, heeft de vastgoedmarkt het aanbodprobleem nog steeds niet opgelost, omdat 70% van de belemmeringen voor projecten te wijten is aan juridische kwesties.

Hoewel de herziene ontwerpwet op het grondbezit naar verwachting een juridische impuls zal geven aan de vastgoedsector, vrezen bedrijven dat sommige regelgeving knelpunten kan vormen voor het herstel van de markt.

Met name punt b van clausule 1 en clausule 6 van artikel 128 bepalen dat landgebruik voor sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten is toegestaan door middel van overeenkomsten over de verwerving van landgebruiksrechten of bestaande landgebruiksrechten.

Bij het gebruik van grond voor de realisatie van commerciële woningbouwprojecten kan de overeenkomst betreffende het gebruiksrecht van de grond derhalve het volgende omvatten: woongrond of woongrond en niet-agrarische grond anders dan woongrond waarvoor grondgebruiksrechten zijn betaald of grondhuur in één keer is voldaan voor de gehele huurperiode.

In een gesprek met verslaggevers van VietNamNet vertelde de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de raad van bestuur van Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), dat zijn bedrijf plannen had voor een project van 4 hectare in Ha Dong (Hanoi) en een ander project in District 12 (Ho Chi Minh-stad)... Deze projecten moesten echter na jarenlange vruchteloze pogingen worden stopgezet, omdat niemand bereid was tot een oplossing vanwege de regelgeving voor woongebieden.

dat dai bai 1.jpg — Bedrijven geven projecten op puur vanwege regelgeving rondom grondbezit. (Foto: Hoang Ha)

Volgens de heer Hiep bepaalt decreet 30 (tot wijziging en aanvulling van enkele artikelen van decreet 99/2015 betreffende de uitwerking en uitvoering van enkele artikelen van de Woningwet - PV) sinds 2021 dat de omzetting van ander land naar woonland ten minste een deel woonland moet omvatten, wat zeer moeilijk te realiseren is.

"Dit is de reden waarom honderden projecten stil liggen en niet kunnen worden omgezet. Zelfs in gevallen waar het land al in gebruik is en er een bestemmingsplan bestaat, is omzetting niet toegestaan omdat er binnen dat gebied geen enkele vierkante meter woongrond is."

"Idealiter had het ontwerp van de herziene Grondwet moeten overwegen welke bepalingen redelijk zijn en deze behouden, en welke onredelijk en deze gewijzigd. Artikel 128 wordt echter herhaald, en ik geloof dat dit het voor bedrijven erg moeilijk maakt om woningbouwprojecten te ontwikkelen; de opstellingscommissie had dat moeten inzien," aldus de heer Hiep.

Ondertussen betoogde de heer Vu Cuong Quyet, algemeen directeur van Dat Xanh Noord-Vietnam, dat de regelgeving beperkingen oplegt aan overheidsinstanties.

De heer Quyet gaf een voorbeeld: als een district een project wil plannen, maar dat project niet op een stuk grond met woongebieden ligt, kan dat district dan een plan opstellen om het via een veiling te verkopen?

“Ik ben bezorgd dat zelfs overheidsinstanties problemen zullen ondervinden door overlappende wetgeving. Wat bedrijven betreft, bij het ontwikkelen van plannen op grond die niet bestemd is voor woondoeleinden, zijn er veel gevallen waarin het land voornamelijk commercieel, dienstverlenend of agrarisch is… gelegen nabij woonwijken of binnen geplande woonzones. In dergelijke gevallen kunnen bedrijven, zonder woongrond, geen plannen ontwikkelen, zelfs niet als het plan woongebieden omvat, omdat de grond zelf niet kan worden omgezet in woongrond. Deze problemen zullen aanzienlijke moeilijkheden en complicaties opleveren voor bedrijven die vastgoedprojecten ontwikkelen”, aldus de heer Quyet.

Bovendien stelde deze leider dat zelfs in Hanoi, waar de ontwikkeling zich uitstrekt tot Ringweg 3 en Ringweg 4, er nog steeds veel landbouwgrond binnen Ringweg 3 is. Als de regelgeving wordt doorgevoerd zoals die is opgesteld, zal er land verloren gaan omdat dat gebied bestemd is voor woondoeleinden, mogelijk voor hoogbouw of laagbouw, maar zonder ook maar één meter bestaande woongrond, wat uiteindelijk tot een impasse zal leiden.

Ondertussen wierp de heer Vu Kim Giang, voorzitter van de raad van bestuur van SGO Group, de vraag op: Als de ontwerpvoorschriften worden goedgekeurd, zal dat een aanzienlijke impact hebben, omdat het betreffende land grotendeels versnipperd is en vermengd met andere soorten grond uit het verleden. Hoe zal er worden omgegaan met een deel van het project dat landbouwgrond, productiegrond, enzovoort omvat?

"Ik vrees dat als dit wetsontwerp wordt aangenomen, we de algemene bestemmingsplannen en ruimtelijke ordeningsplannen van elke gemeente zullen moeten aanpassen, omdat veel gemeenten hun bestemmingsplannen voor elk gebied al bijna volledig hebben bijgewerkt," aldus de heer Giang.

Impact op het woningaanbod en de woningprijzen in stedelijke gebieden.

In een gesprek met een verslaggever van VietNamNet schatte advocaat Nguyen Thanh Ha, voorzitter van SBLaw Company, in dat de bovengenoemde regelgeving meer problemen en knelpunten voor de vastgoedmarkt zal creëren, aangezien honderden oude projecten juridische procedures doorlopen; terwijl nieuwe projecten ook moeilijk te realiseren zullen zijn, wat zal leiden tot een nog kleiner woningaanbod.

De advocaat analyseerde dat de moeilijkheid schuilt in de regelgeving die vereist dat er woongrond aanwezig is op het perceel waarvoor een bestemmingswijziging wordt aangevraagd voor een project. De meeste nieuwe vastgoedprojecten worden tegenwoordig echter gerealiseerd op grond die oorspronkelijk landbouwgrond, niet-landbouwgrond, productiegrond of andere soorten grond was.

Het probleem zit hem in de regelgeving die alleen erkenning verleent als het om niet-agrarische grond gaat (met uitzondering van woongrond) waarvoor de grondgebruiksrechten of erfpachtkosten in één keer voor de gehele erfpachtperiode zijn betaald. In de praktijk worden de meeste huidige projecten echter uitgevoerd door bedrijven die jaarlijkse erfpachtkosten betalen. Projecten die jaarlijkse erfpachtkosten betalen, kunnen daarom geen vastgoedprojecten ontwikkelen.

Bovendien maken de regelgevingen het moeilijk om te onderhandelen over de overdracht van gebruiksrechten voor de ontwikkeling van commerciële woningbouwprojecten, omdat ze alleen van toepassing zijn op niet-agrarische grond die geen woongrond is en waarvoor gebruiksrechten of erfpachtkosten in één keer voor de gehele looptijd zijn betaald.

In werkelijkheid moedigen de huidige regelgeving investeerders aan om zelf te onderhandelen over de overdracht van gebruiksrechten van grond om stedelijke en commerciële woningbouwprojecten te realiseren; de eis dat het om niet-agrarische grond moet gaan met een eenmalige erfpachtbetaling zal echter veel projecten belemmeren om tot bestemming te komen.

"Volgens punt b, lid 1 en lid 6 van artikel 128 van het ontwerp van de Grondwet zullen bedrijven geen commerciële woningbouwprojecten kunnen uitvoeren. Dit zal gevolgen hebben voor het aanbod van appartementen en de prijzen van stedelijke woningen."

Deze regelgeving is ook in tegenspraak met de huidige richtlijnen om juridische belemmeringen voor projecten weg te nemen, omdat de reikwijdte ervan is beperkt in vergelijking met de huidige regelgeving in Wet nr. 03/2022/QH15 tot wijziging van negen wetten, waaronder een wijziging van artikel 23, lid 1, van de Woningwet van 2014 betreffende de soorten grond die zijn toegestaan voor commerciële woningbouw. De regelgeving bepaalt dat bedrijven goedkeuring krijgen voor investeringsbeleid; en tegelijkertijd wordt goedkeuring verleend aan investeerders in commerciële woningbouwprojecten indien zij het recht hebben om grond te gebruiken of het recht verkrijgen om woongrond of woongrond en andere niet-woongrond te gebruiken die voldoet aan de voorwaarden voor het toestaan van grondgebruiksverandering om het investeringsproject te realiseren”, aldus de heer Ha.

Ontwerpgrondwet: Veel meningen uiten nog steeds hun bezorgdheid over grondverwerving voor sociaaleconomische ontwikkeling. Veel leden van de Nationale Vergadering blijven hun zorgen uiten over de regelgeving inzake grondverwerving voor sociaaleconomische ontwikkeling ten behoeve van het nationale en publieke belang in het ontwerp van de gewijzigde grondwet.

Bron