Waarom worden marktprincipes genegeerd bij de waardering van grond?

(NLDO) - In het ontwerp van de herziene Grondwet zijn belangrijke aanpassingen doorgevoerd met betrekking tot de inhoud van de grondprijzen.

Het ontwerp van de herziene Grondwet trekt speciale aandacht omdat het veel belangrijke wijzigingen introduceert met betrekking tot de regelgeving inzake grondwaardering - een van de kernpunten van de artikelen 158 tot en met 162 van de Grondwet van 2024.

Twee hoogtepunten zijn de aanpassing van de grondprijsprincipes om de rol van marktfactoren te verminderen en het voorstel om specifieke grondprijsmechanismen af ​​te schaffen. Deze aanpassingen roepen veel zorgen op over de richting van landbeheer en -administratie in de komende tijd.

Waarom de regelgeving rond marktconforme grondwaardering afschaffen?

Concreet schaft het ontwerp voor de gewijzigde Grondwet de regelgeving af die gebaseerd was op marktprincipes met betrekking tot de waardering van grond. Eisen op het gebied van openbaarheid, transparantie, objectiviteit, eerlijkheid en onafhankelijkheid worden niet langer erkend. De harmonie van de belangen van de staat, investeerders en grondgebruikers wordt vervangen door de overeenstemming tussen de eisen van het staatsbeheer en de lokale realiteit.

Uit de vier principes in het ontwerp blijkt dat administratieve factoren een rol spelen bij de waardering van grond. Stellen we het principe van grondwaardering dan gelijk aan het principe dat de staat de grondprijzen vaststelt?

De beslissing van de Staat over grondprijzen op de primaire markt en de beslissing over grondprijzen voor de berekening van de compensatie wanneer de Staat grond terugwint, bestaan ​​sinds de regelgeving over grondprijzen in de Grondwet van 1993.

We moeten opmerken dat deze principes algemeen van toepassing zijn op grondwaarderingen, niet alleen wanneer de staat de grondprijzen vaststelt. Tegelijkertijd moeten de principes voor grondwaardering worden ontwikkeld om ervoor te zorgen dat de werkelijke waarde van het perceel/de oppervlakte van de grond en de inherente kenmerken van de grondprijzen tot uiting komen, en om te voorkomen dat subjectieve wil een rol speelt bij de waardering van grond.

Daarom is het noodzakelijk dat de beginselen in het ontwerp zorgvuldig worden overwogen, zodat de doelstellingen ervan worden gewaarborgd en er een bijdrage wordt geleverd aan de verbetering van de professionaliteit op het gebied van grondwaardering.

Het opleggen van subjectieve wil en het negeren van marktfactoren weerspiegelt niet de aard en objectiviteit van grondwaardering. De kern van de zaak is dat we het mechanisme voor effectief marktbeheer en -regulering moeten verbeteren, en niet de impact van de markt op het grondwaarderingsproces moeten vermijden of elimineren.

Het ontwerp van de herziene Grondwet trekt bijzondere aandacht omdat het veel belangrijke wijzigingen in de regelgeving rond grondwaardering introduceert. Foto: Son Nhung

Vervanging van specifiek grondprijsmechanisme

De volgende belangrijke wijziging is dat het ontwerp voorstelt om het specifieke grondprijsmechanisme te vervangen door een grondprijstabel in combinatie met een aanpassingscoëfficiënt. Wanneer de staat grond terugwint, wordt de grondprijs voor de berekening van de compensatie gebaseerd op de aangepaste grondprijstabel en niet, zoals voorheen, voor elk geval afzonderlijk vastgesteld.

Het gebruik van een prijslijst met aanpassingscoëfficiënten zorgt voor gemak en snelheid bij het toepassen van grondprijzen in de huidige context, vermindert het risico op fouten en verlengt de tijd voor specifieke grondwaardering. Het gebruik van specifieke grondprijzen vanaf de Kadasterwet 2013 tot heden heeft echter opmerkelijke voordelen, zoals: hoge individualiteit voor toepasselijke gevallen, waardering op basis van marktgegevens op elk bepaald tijdstip, en het specifiek reguleren van de belangen van betrokken partijen in elk geval...

De moeilijkheden en tekortkomingen bij grondwaardering in de afgelopen tijd zijn dat de taxatie niet professioneel is gebleken en dat adviesbureaus op het gebied van grondwaardering niet effectief hebben gefunctioneerd. Daarom is het noodzakelijk om een ​​model voor een onafhankelijk grondwaarderingssysteem te bestuderen en op te zetten, zoals voorgeschreven in Resolutie nr. 19-NQ/TW van 31 oktober 2012.

Wij zijn van mening dat het noodzakelijk is om de kern van het probleem correct te identificeren, niet alleen voor het gemak en de moeilijkheden, maar ook om de wetenschap en professionaliteit van grondwaardering te negeren. De wijdverbreide toepassing van de Grondprijslijst met aanpassingscoëfficiënten is vergelijkbaar met de periode van de Grondwet van 2003. Toen de specifieke grondprijsoplossing in de Grondwet van 2013 werd geboren, is het noodzakelijk om specifiek te beoordelen of de oude problemen zich zullen herhalen, wat een stap achteruit is bij het afschaffen van specifieke grondprijzen.

Bron: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm