Tijdens een bijeenkomst met kiezers in Hanoi , voorafgaand aan de 10e zitting van de 15e Nationale Vergadering op 30 september, besteedde secretaris-generaal Lam veel tijd aan het bespreken van grondkwesties. De secretaris-generaal wees erop dat de staat de prijzen van benzine, elektriciteit en vele andere goederen beheert, maar dat de grondprijs wordt toegewezen aan gemeenteraden en adviesbureaus om de prijzen op basis van de markt te bepalen. Dit leidt tot marktmanipulatie en prijsinflatie, wat leidt tot problemen voor mensen.
Veel tekortkomingen in het management
De secretaris-generaal wees erop dat er zeer kleine, verspreide percelen grond zijn die nergens voor gebruikt kunnen worden, maar dat "landmakelaars" bij veilingen de prijzen zo opdrijven dat duizenden hectares aangrenzende grond voor zeer hoge prijzen worden verkocht. De secretaris-generaal stelde vervolgens dat de wijziging van de Grondwet en de Planningswet een effectief en gelijkwaardig grondgebruik moet garanderen.
Een stuk grond in de buitenwijken van Ho Chi Minh City, maar de verkoopprijs is nu veel hoger dan een paar jaar geleden
Sterker nog, de afgelopen jaren zijn er veel gevallen geweest die dure lessen zijn geworden. Zo betaalde Pham Ngoc Tuan bij de grondveiling in Soc Son (Hanoi) in 2025 bijvoorbeeld maar liefst 30 miljard VND/m², honderden keren hoger dan de werkelijke prijs van iets meer dan 40 miljoen VND/m². Na het winnen van de veiling liet deze persoon de aanbetaling liggen en werd uiteindelijk veroordeeld tot 3 jaar gevangenisstraf wegens overtreding van de regels voor vastgoedveilingen. Of in Thanh Oai (Hanoi), in februari van dit jaar, herhaalde de truc met "prijsinflatie" zich opnieuw toen 54 percelen met een oppervlakte van meer dan 4.400 m² werden opgewaardeerd tot het dubbele van de oorspronkelijke prijs, waarna een reeks speculanten de aanbetaling liet vallen, wat leidde tot verdere chaos op de markt.
Niet alleen de grondprijzen, ook de huizenmarkt in veel plaatsen, vooral Hanoi en Ho Chi Minhstad, was het toneel van ongelooflijke prijsstijgingen.
Er worden veel redenen genoemd, van speculatie en prijsinflatie tot schaarste door aanhoudende juridische problemen, trage vaststelling van grondgebruiksvergoedingen, waardoor investeringskosten stijgen en de uiteindelijke verkoopprijzen omhoogschieten.
De heer Vo Huynh Tuan Kiet, directeur en hoofd van de afdeling Woningbouwprojectmarketing van CBRE Vietnam, zei dat de grote veranderingen na de fusie van Ho Chi Minhstad tot een megastad een sterke investeringsgolf teweeg hebben gebracht. De ontwikkeling van de transportinfrastructuur, met name het metrosysteem, ringwegen en het op openbaar vervoer (TOD) gerichte stadsontwikkelingsmodel, heeft de aantrekkingskracht van buitenlands kapitaal op de vastgoedmarkt vergroot. "Echter, in combinatie met de aanpassing van de grondprijzen en het belastingbeleid met betrekking tot onroerend goed, heeft de markt een nieuw prijsniveau bereikt, vooral in voorstedelijke gebieden", analyseerde de heer Kiet.
Het ontwikkelen van een nationaal standaardgrondprijskader
Grondprijzen zijn altijd al een van de factoren geweest die de vastgoedmarkt sterk beïnvloeden, en die ook direct van invloed zijn op het economische en sociale leven. Onredelijke schommelingen, speculatie en groepsbelangen hebben de markt verstoord en het voor mensen en bedrijven moeilijk gemaakt. Veel experts zijn van mening dat dit het moment is om een transparant, wetenschappelijk en synchroon mechanisme te ontwikkelen om de grondprijzen terug te brengen naar hun werkelijke waarde en zo een basis te leggen voor duurzame ontwikkeling.
Dr. Nguyen Si Dung, voormalig adjunct-hoofd van het kantoor van de Nationale Assemblee, zei dat de meest fundamentele oplossing het opstellen van een nationaal standaardkader voor grondprijzen is. "Er moet een onafhankelijke nationale raad voor grondprijzen worden opgericht, die een prijskader opstelt op basis van big data, met deskundig advies en nauwlettend toezicht. Het is onmogelijk om elke gemeente haar eigen prijzen te laten bepalen, omdat het risico op groepsbelangen zeer groot is", benadrukte hij.
Tegelijkertijd is de opbouw van een uniforme, landelijke kadasterdatabase een belangrijke taak. Dit systeem moet transactie-, belasting- en kredietinformatie volledig en in realtime registreren, wat bijdraagt aan een accurate weergave van vraag en aanbod en virtuele transacties, die een 'speeltuin' voor speculatie vormen, elimineert.
Volgens Dr. Nguyen Si Dung moet de staat, om de reden voor speculatie weg te nemen, een anti-speculatiebelasting heffen, een progressieve belasting op verlaten grond of kortetermijntransacties. Daarnaast moet het mechanisme voor het terugvorderen van verschillen in grondhuur serieus worden geïmplementeerd. Dat wil zeggen, wanneer de staat investeert in infrastructuur waardoor de grondprijzen stijgen, moet die toegevoegde waarde via belastingen, heffingen of veilingen ten goede komen aan de gehele bevolking en mag deze niet in de zakken van een groep individuen terechtkomen. Hij stelde ook voor om de civiele transactieprijzen binnen een redelijke marge te laten afwijken van de staatsprijzen, maar er moet een plafond zijn om flexibiliteit te behouden en tegelijkertijd de stabiliteit te waarborgen.
Bepaal de strategie voor landgebruik
Vanuit de marktpraktijk zei Dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Ho Chi Minh City Institute of Natural Resources and Environment Economics, dat de toepassing van de nieuwe grondprijslijst volgens de Grondwet van 2024 veel tekortkomingen aan het licht heeft gebracht. "Na slechts één jaar is de nieuwe grondprijslijst 2,3 tot 38 keer zo hoog geworden ten opzichte van vóór de inwerkingtreding van de wet. Tegelijkertijd bepaalt decreet 103/2024 dat 100% belasting moet worden betaald bij het omzetten van grond naar woongebied, wat de draagkracht van de bevolking te boven gaat, wat leidt tot inkomstenverlies en de sociaaleconomische ontwikkeling, met name het levensonderhoud en de sociale zekerheid, ernstig aantast", aldus de auteur.
Deze deskundige is van mening dat de reden hiervoor ligt in de onredelijke interpretatie van de grondprijslijst volgens Besluit 71/2024, en dat deze daarom moet worden aangepast. "Het bepalen van de strategie voor grondgebruik in macro-economische regelgeving is van het grootste belang. Daarom moet de grondprijslijst in elke provincie en stad stabiel zijn en moet de K-coëfficiënt worden toegepast voor aanpassing.
In theorie is de K-coëfficiënt een instrument voor het staatsbeheer van grond, dat helpt de amplitude van schommelingen te beperken. Daarom moet in deze herziene Grondwet duidelijk worden vastgelegd dat de basis voor het opstellen van de nieuwe grondprijslijst die vanaf 1 januari 2026 van toepassing is, de grondprijslijst is vóór de inwerkingtreding van de wet, waarbij de K-coëfficiënt telkens wordt aangepast met een stijging/daling van 3%-5%. Deze aanpak zal bijdragen aan de stabilisatie van de macro-economie op de lange termijn", suggereerde de heer Thuan.
Hij benadrukte ook dat grond een middel voor productie en dienstverlening is, dus grondprijzen moeten in balans zijn om investeringen te stimuleren en banen te creëren. Het beperken van speculatie is een onvermijdelijke trend, omdat het voorkomen van grondverspilling ook een voorwaarde is voor een rijk volk en een sterk land. In plaats van de grondprijzen op te drijven, zou de staat grond- en stedelijke bouwkosten moeten berekenen om een duurzamere bron van inkomsten te creëren.
Woningbouw voor reële behoeften
Dr. Nguyen Van Khoi, voorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging, benadrukte dat het ontwikkelen van woningen voor reële behoeften een duurzame oplossing is, in plaats van de markt te laten dobberen op speculatie. Hij analyseerde: "Het is noodzakelijk om preferentieel beleid en specifieke mechanismen voor sociale woningbouwprojecten en middenklasse commerciële woningen te bevorderen, terwijl we tegelijkertijd de luxe woningvoorraad flexibel omzetten in het reële woningsegment om verspilling van middelen te voorkomen."
De heer Khoi zei ook dat juridische procedures vereenvoudigd moeten worden en dat de planning transparant moet zijn, vooral tijdens de fusiefase van bestuurlijke eenheden, zodat bedrijven een basis hebben voor langetermijninvesteringen. Een andere kwestie is het beheersen van de risico's van traag voortschrijdende infrastructuur en stilgelegde projecten, die grote schade aan de bevolking toebrengen.
De heer Khoi stelde ook voor dat de regering binnenkort een Nationaal Huisvestingsfonds en een Lokaal Huisvestingsfonds zou oprichten om kapitaal te ondersteunen, vraag en aanbod te reguleren en huurwoningen te ontwikkelen. Het publiek-private partnerschap (PPS) zou moeten worden aangemoedigd bij de ontwikkeling van sociale huisvesting en satellietinfrastructuur. Tegelijkertijd moet het mechanisme voor het monitoren en beheersen van speculatie en prijsinflatie worden aangescherpt om "duurzame activa" voor de bevolking te garanderen.
Bron: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
Reactie (0)