De prijzen van appartementen schieten omhoog, waardoor het moeilijk wordt om een ​​woning te vinden; nieuwe grondprijslijsten in Hanoi en Ho Chi Minhstad zorgen voor gelijke concurrentie en remmen de speculatieve golf af

Er is een tekort aan betaalbare appartementen en mensen zijn wanhopig op zoek naar een plek om te wonen. Hopelijk zal de speculatie afnemen als gevolg van de nieuwe grondprijslijsten in Hanoi en Ho Chi Minh City... dit is het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

Het segment van betaalbare appartementen is volledig verdwenen op de markt, terwijl ook appartementen in het middensegment steeds schaarser worden. (Foto: Linh An)

Appartementprijzen blijven stijgen

De Vietnamese vastgoedmarkt, met name het appartementensegment, heeft de laatste tijd een sterke prijsstijging doorgemaakt. Dit maakt het voor veel mensen, zelfs met 3-4 miljard VND op zak, lastig om een ​​geschikte woning te vinden.

Volgens Lao Dong is het segment van betaalbare appartementen volledig afwezig op de markt en worden appartementen in het middensegment ook steeds schaarser. Begin 2024 zal de markt beginnen met een gemiddelde prijs van ongeveer 65 miljoen VND/m².

Na slechts twee kwartalen is de prijs echter al boven de 68 miljoen VND/m² uitgekomen en is de prijs de laatste maanden van het jaar verder gestegen. Nieuwe projecten die dit jaar zijn gestart, richten zich allemaal op het hogere segment in gebieden zoals Nam Tu Liem, Cau Giay en Gia Lam, Dong Anh, met prijzen die regelmatig boven de 70 miljoen VND/m² uitkomen.

De heer Vo Huynh Tuan Kiet, directeur van de woningmarketingafdeling van CBRE Vietnam, gaf commentaar op het appartementensegment en zei dat de primaire verkoopprijs van appartementen in Hanoi in het vierde kwartaal van 2024 gemiddeld 72 miljoen VND/m2 bedroeg, een stijging van 36% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en van 12% ten opzichte van het derde kwartaal van 2024.

Deze stijging maakt het voor veel starters, met name jonge gezinnen, lastig om toegang te krijgen tot de woningmarkt. Dit betekent dat huizenkopers met 3-4 miljard VND weinig keuze hebben, slechts een bescheiden appartement kunnen kopen dat al jaren in gebruik is, of genoegen moeten nemen met een locatie ver van het centrum. Veel starters hebben daarom, na een lange zoektocht, hun plannen moeten opschorten omdat de prijs hun financiële draagkracht te boven gaat.

Mevrouw Ngoc Van (33 jaar, Nam Tu Liem, Hanoi) vertelde dat zij en haar man, na jarenlang sparen, van plan waren een appartement te kopen met een budget van 3 miljard VND. Toen ze de markt echter onderzocht, ontdekte ze dat de prijzen voor appartementen enorm waren gestegen, ver boven het budget van haar gezin. Ze moest haar plan om een ​​huis te kopen daarom uitstellen vanwege de stijgende prijzen.

In de context van stijgende appartementprijzen wordt het steeds moeilijker om een ​​huis te bezitten met een budget van 3-4 miljard VND, aangezien de prijzen blijven stijgen. Dit maakt het niet alleen moeilijk voor mensen met een midden- en laag inkomen om een ​​huis te bezitten, maar vermindert ook de duurzaamheid van de markt. Het verlagen van de huizenprijzen is een dringende noodzaak geworden om de toegang tot huisvesting te waarborgen en de economie te stabiliseren.

Eén van de oplossingen om de vastgoedprijzen in Hanoi te verlagen, is het stimuleren van de ontwikkeling van sociale woningbouw.

Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, zei dat sociale huisvesting een belangrijke manier is om de druk op de huizenprijzen op de markt te verminderen. Daarnaast is het noodzakelijk om juridische obstakels in projecten sneller weg te nemen om het aanbod op de markt te ontlasten.

De grondprijzen in Hanoi stijgen scherp, sommige huiseigenaren maken zich zorgen over de uitgaven van tientallen miljarden aan het ombouwen

De aangepaste grondprijslijst die door het Volkscomité van Hanoi werd aangekondigd en geldig was van 20 december 2024 tot en met 31 december 2025, liet een scherpe stijging zien ten opzichte van de oude grondprijslijst. Dit zorgde er ook voor dat de kosten voor grondgebruik enorm stegen.

De heer Pham B. (district My Duc, Hanoi) zei dat hij eind 2024 net de grondgebruiksvergoeding had betaald om een ​​deel van zijn woongrond om te zetten in tuingrond. Omdat de deadline voor het ontvangen van de beslissing om het dossier af te ronden na 20 december 2024 was, bedroeg de toegepaste grondgebruiksvergoeding volgens de nieuwe prijslijst meer dan 800 miljoen VND. Als de vergoeding volgens de oude prijslijst zou worden toegepast, zou zijn familie ongeveer 350 miljoen VND moeten betalen.

Mevrouw Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) vertelde dat haar familie meer dan 1000 vierkante meter tuingrond bezit. Als ze dit nu willen omzetten in woongrond om onder hun kinderen te verdelen, moeten ze ongeveer 15 miljoen VND per vierkante meter betalen. Het geschatte bedrag om het hele gebied om te zetten in een woonoppervlakte bedraagt ​​dus ongeveer 15 miljard VND. Dit bedrag overschrijdt hun financiële draagkracht, dus overweegt de familie om het op een gepaste manier te verdelen.

De stijging van de grondprijzen en de daaruit voortvloeiende verhoging van de grondgebruikskosten, hebben veel investeerders in landbouwgrond in de voorsteden gedwongen hun investeringsplannen aan te passen.

Tijdens de recente workshop over de toepassing van de grondprijslijst volgens de Grondwet van 2024, constateerde professor Dang Hung Vo, voormalig plaatsvervangend minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu (TN-MT), dat er in werkelijkheid "klachten" zijn, ongeacht of de grondprijslijst laag of hoog is.

De heer Vo benadrukte dat de grondprijslijst marktconform en marktconform moet zijn. De vraag is hoe deze te implementeren? Dit is een kwestie van overheidsbeleid. In welke gevallen wordt 80% van de marktprijs toegepast, in welke gevallen 20%, en in specifieke gevallen gelden verschillende toepassingspercentages. Hoe de prijslijst wordt toegepast om investeringen aan te trekken, de economie te ontwikkelen en de sociale zekerheid te waarborgen, hangt af van het regelgevingsbeleid van de staat.

De heer Le Van Binh, adjunct-directeur van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, gaf aan dat vastgoedprojecten (woningbouw, resortvastgoed) geen grondprijslijsten hanteren, maar specifieke berekeningsmethoden. De grondprijslijst is voornamelijk bedoeld om financiële verplichtingen van individuele huishoudens en jaarlijkse grondleaseprojecten te innen; andere gevallen zijn veilingen en biedingen.

Wat betreft de kosten voor het omzetten van grond naar woongebied, schatte de heer Binh in dat in Hanoi de omzetting van landbouwgrond in woongebieden of landbouwgrond die aan woongebieden grenst, naar woongebied nu vrijwel gelijk is. Voorheen was de omzetting erg moeilijk, omdat de prijs voor mensen om grond om te zetten slechts de helft was van de prijs voor woongebied.

Volgens de adjunct-directeur van de Kadasterdienst is de grondprijslijst die de marktprijs benadert een gelijk speelveld; er is geen verschil meer tussen beide prijzen. De marktdeelnemers accepteren een gelijk speelveld; de grondprijs is niet langer verschillend, zodat mensen kunnen zien dat de grond van het gezin dat is omgezet in woongrond, niet veel waard is, zelfs niet als deze wordt terugverkocht aan de openbare markt. Deze grond zal dus geleidelijk verzadigd raken.

Volgens experts van Savills Vietnam is de impact op de vastgoedprijzen gering als we kijken naar de nieuwe grondprijzenlijst van Hanoi. Het helpt echter wel om de snelheid van speculatieve golven te beperken. Mensen ontvangen een vergoeding die dicht bij de werkelijke waarde ligt.

Mevrouw Nguyen Thi Hong Van, adjunct-directeur van de afdeling Waardering en Financieel Advies van Savills Hanoi, adviseert investeerders die momenteel speculeren met kopen en verkopen om hier zorgvuldiger over na te denken. De stijging van de vastgoedprijzen moet namelijk hoger zijn dan de kapitaalkosten, de kosten van het gebruik van financiële hefboomwerking en de kosten van inkomstenbelasting bij vastgoedoverdracht, berekend op basis van de nieuwe grondprijslijst die dichter bij de marktprijs ligt.

Nieuwe grondprijslijst in Ho Chi Minhstad: transparantie verbeteren en infrastructuurontwikkeling bevorderen

Ho Chi Minhstad (HCMC) heeft onlangs een nieuwe grondprijslijst aangekondigd volgens Besluit nr. 79/2024/QD-UBN, geldig van 31 oktober 2024 tot en met 31 december 2025. Dit is de eerste aanpassing sinds 2020, met een sterke stijging van de grondprijzen, van 4 tot 38 keer, afhankelijk van het gebied. De laagste prijs in Thieng Lieng (district Can Gio) is 2,3 miljoen VND/m², terwijl de hoogste prijs in de centrale straten van district 1, zoals Dong Khoi, Le Loi en Nguyen Hue, 687,2 miljoen VND/m² bedraagt.

De aanpassing van de grondprijzen zou niet alleen zorgen voor eerlijkheid, maar ook de belangrijke infrastructuurontwikkelingsprojecten van de stad versnellen. Een grondwaardering die dicht bij de marktwaarde ligt, helpt geschillen over bouwrijp maken te minimaliseren - een van de belangrijkste redenen waarom grote projecten zoals Ringweg 3 en metrolijn 2 al jaren vertraging oplopen.

De nieuwe grondprijslijst heeft veel gevolgen voor verschillende groepen mensen op de markt, van particulieren en bedrijven tot buitenlandse investeerders. Mensen van wie de grond is teruggevorderd, hebben veel beter recht op hun rechten dan voorheen, en dit is de belangrijkste groep die hierdoor wordt getroffen.

Nu de prijzen de marktwaarde naderen, wordt de compensatie transparanter en redelijker, wat helpt om geschillen over grond te minimaliseren. Dit is vooral belangrijk bij grote infrastructuurprojecten zoals Ringweg 3 of metrolijn 2. Volgens mevrouw Giang Do, directeur van de adviesafdeling van Savills Vietnam, draagt ​​de nieuwe grondprijslijst niet alleen bij aan een grotere publieke consensus, maar versnelt het ook de bouwrijpmaking, wat een belangrijke factor is bij grote projecten.

Bovendien is een transparanter investeringsklimaat dankzij de nieuwe grondprijslijst een pluspunt. Buitenlandse investeerders kunnen eenvoudig kosten bepalen en winsten berekenen, vooral nu Ho Chi Minhstad het belangrijkste economische centrum van de regio wordt. "De transparantere aanpassing van de grondprijslijst, gebaseerd op de werkelijke waarde, zal meer vertrouwen wekken bij buitenlandse investeerders. Dit is een noodzakelijke stap om een ​​duurzame ontwikkeling van de markt te waarborgen", aldus een vertegenwoordiger van Savills Vietnam Consulting Department.

Aan de andere kant creëert de nieuwe grondprijslijst financiële druk voor investeerders. De hoge grondkosten zorgen ervoor dat de prijzen van vastgoedproducten stijgen, wat direct van invloed is op de toegang tot huisvesting.

"We maken ons zorgen dat de stijgende kosten voor grondgebruik de productprijzen onder druk zullen zetten, met name in het woningsegment voor mensen met een midden- en laag inkomen. Dit is een uitdaging die zorgvuldig moet worden overwogen", aldus mevrouw Giang Do. Vooral in voorstedelijke gebieden maken de nieuwe grondprijzen het moeilijker om grondgebruik van landbouwgrond om te zetten in woongrond, waardoor de mogelijkheden voor de ontwikkeling van betaalbare woningbouwprojecten afnemen.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html