De startprijzen zijn te laag, waardoor er mogelijkheden ontstaan voor 'winstbejag' bij grondveilingen.

Volgens een rapport van Batdongsan.com.vn kende de vastgoedmarkt in de eerste 6 maanden van 2024 een bloeiperiode. Vastgoed stond op de eerste plaats in termen van beleggingsrendement en overtrof daarmee zowel goud als aandelen.

Het markteffect registreerde een aanhoudende trend van verhuizingen naar voorstedelijke gebieden, waar percelen geleidelijk een aantrekkelijk segment voor kopers werden.

De Grondwet, de Woningwet en de Wet op de Onroerendgoedondernemingen, die vanaf 1 augustus vervroegd van kracht zijn, zullen naar verwachting met positieve aanpassingen bijdragen aan een bloeiende vastgoedmarkt.

In werkelijkheid was het echter zo dat de huizenmarkt in de eerste dagen van de invoering van de nieuwe wet direct in een stroomversnelling raakte, toen de prijzen bij veilingen van grond in de voorsteden plotseling stegen.

Grond in de buitenwijken van Hanoi wordt geveild voor prijzen die oplopen tot honderden miljoenen VND/m2, met een startprijs van enkele miljoenen VND/m2. Veel mensen vinden echter dat het terrein niet bijzonder is qua infrastructuur, verkeer en lage winstmogelijkheden.

De startprijs is de bron?

Advocaat Dang Van Cuong van het advocatenkantoor Chinh Phap van de balie van Hanoi vertelde over dit onderwerp dat vanwege de voortdurende schommelingen in de goudprijs, de trage aandelenmarkt, de beïnvloeding van bedrijfsactiviteiten door de toeleveringsketen en schommelingen op de wereldmarkt , vastgoed nog steeds de voorkeur geniet van investeerders als veilige haven voor cashflow.

Volgens de heer Cuong bepalen de wetten met betrekking tot onroerend goed, die gedeeltelijk van kracht zijn geworden op 1 augustus 2024, dat particulieren en bedrijven geen grond mogen kopen, percelen mogen verdelen of grond mogen verkopen. Alleen de staat mag percelen verdelen en veilingen organiseren.

Hierdoor ontstaat er een tekort aan aanbod, wat de psychologie van klanten en investeerders beïnvloedt. Zij zullen zich namelijk vooral richten op grondveilingen zoals die onlangs plaatsvond.

Bovendien zei de advocaat dat de reden voor de hoge grondprijzen ligt in het veilingprincipe. Wie de hoogste prijs betaalt, wint de opdracht.

Ondertussen trok de veiling van de bovengenoemde percelen de aandacht van duizenden mensen die zich registreerden en direct deelnamen aan de veiling. "Dit bewijst dat er veel interesse is. Met zoveel mensen is het heel goed mogelijk dat de prijs omhooggaat", analyseerde de heer Cuong.

Daarnaast opperde advocaat Dang Van Cuong ook een mogelijke zaak waarbij de autoriteiten tot nu toe nog geen conclusie hebben getrokken over de situatie van inflatie van de grondprijzen met als doel het manipuleren van de vastgoedmarkt door bepaalde personen of organisaties.

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *Advocaat Dang Van Cuong - Chinh Phap Law Office, balie van Hanoi.*

Volgens advocaat Dang Van Cuong was de oorzaak van de bovenstaande situatie deels te wijten aan het feit dat de startprijs voor de veiling te laag was vastgesteld.

Voorheen was de startprijs voor de veiling gebaseerd op de prijs van de Adviesraad. Volgens Besluit nr. 12 van februari 2024 wordt de startprijs echter door de gemeente bepaald op basis van de grondprijslijst vermenigvuldigd met de coëfficiënt.

Momenteel bevinden we ons in de overgangsperiode voor de invoering van de nieuwe Kadasterwetdocumenten uit 2023. Deze zijn pas gedeeltelijk van kracht geworden en de meeste ervan zullen pas op 1 januari 2025 volledig van kracht worden.

"Het probleem is dus dat de regelgeving voor de afschaffing van het kader voor grondprijzen nog niet in werking is getreden, waardoor de regelgeving voor de oude grondprijstabel tot eind dit jaar van toepassing blijft. De berekeningsformule is daarom nog steeds gebaseerd op de oude grondprijstabel vermenigvuldigd met de coëfficiënt K om de startprijs te verkrijgen, waardoor deze prijs laag is", aldus advocaat Cuong.

De heer Cuong benadrukte echter ook dat de uitvaardiging van de regelgeving van het regeringsbesluit niet verkeerd was, maar dat op dat moment de documenten nog niet gelijktijdig van kracht waren geworden. Hierdoor ontstond het verhaal dat de nieuwe grondprijslijst nog niet was vastgesteld, waardoor de hierboven beschreven situatie ontstond.

Investeerders hoeven vanaf de lage startprijs slechts een heel klein bedrag te storten. Hierdoor bestaat het risico dat sommige organisaties die aan de veiling deelnemen, misbruik maken van dit lage startbedrag om de gewenste prijs op te drijven, er persoonlijk voordeel uit te halen en vervolgens de storting te annuleren.

Ondertussen doen verhalen de ronde dat de Wet op de veiling van onroerend goed pas begin 2025 in werking zal treden. Hierdoor worden gevallen van annulering van aanbetalingen streng aangepakt door deelname aan veilingen voor een periode van 6 maanden tot 5 jaar te verbieden.

Momenteel zijn de regels voor de omgang met deelnemers aan een veiling die hun borgsom afstaan nog te administratief, te weinig afschrikwekkend en te weinig grondig. Veel individuen en organisaties hebben daarom misbruik gemaakt van deze maas in de wet om de markt te verstoren.

Het is niet de bedoeling dat alle begrotingsinkomsten via landveilingen worden geïnd

Advocaat Vu Ngoc Bang, adjunct-directeur van advocatenkantoor Galaxy, onderdeel van de balie van Hanoi, gaf zijn mening over landveilingen met overnachting. Hij zei dat de veiling zonder limiet op het aantal rondes met overnachting om de uiteindelijke prijs vast te stellen weliswaar niet openbaar was, maar dat dit mogelijk een precedent was en niet de eerste keer.

Het voordeel van deze vorm van veiling is dat het de begroting een groot en bijna "plotseling" inkomen oplevert, omdat de prijs bij elke ronde enorm stijgt en de uiteindelijke prijs de staat in staat stelt om via elke veiling honderden miljarden dong binnen te halen.

Het positieve is dat dit zal helpen om het budget aan te vullen door middel van veilingen, waarmee gegarandeerd kan worden dat aan alle wettelijke voorschriften wordt voldaan.

Maar integendeel, advocaat Vu Ngoc Bang zei dat "de gevolgen van de verkoop van land tegen een te hoge prijs erger zijn dan de economische voordelen die het oplevert."

Tegelijkertijd bevestigde de advocaat dat de veilingorganisaties van grond bij de recente grote veilingen volledig voldeden aan de bepalingen van de wet. Of de deelnemers aan de veiling ook daadwerkelijk de wet respecteerden, is een ander verhaal. We moeten wachten op de conclusies van het onderzoeksbureau.

"Als deelnemers aan de veiling een situatie van 'blauw team, rood team' hebben voor persoonlijk gewin, zal deelname aan de veiling met als doel de markt te manipuleren, op de lange termijn gevolgen hebben, waardoor de grondprijzen in dat gebied in een vastgoedbubbel terechtkomen. Het oplossen van dit probleem zal vele malen moeilijker zijn dan de voordelen van het op korte termijn verzamelde budget", analyseerde de heer Bang.

Advocaat Dang Van Cuong deelde deze mening en stelde dat de staat niet alle grond via veilingen hoeft te innen.

"Als de prijs hoog is, profiteert de staat direct van een iets hoger bedrag, maar dan wordt het land verlaten en drijven speculanten de prijs op, zodat het land niet in gebruik wordt genomen of geëxploiteerd, ook al is het een waardevolle hulpbron. De gevolgen zullen veel ernstiger zijn", aldus de advocaat.

Grondveilingen moeten tijdelijk worden opgeschort en grondprijzen moeten dichter bij de marktprijzen liggen.

Om te voorkomen dat soortgelijke gevallen van landkoorts zich opnieuw voordoen bij veilingen, is het volgens advocaat Dang Van Cuong volkomen redelijk om landveilingen tijdelijk op te schorten om inspecties uit te voeren.

Zeker in de context van wetten die met elkaar verweven zijn maar nog niet op elkaar afgestemd of "volledig veranderd" zijn, zijn er nog veel mazen in de wet waar individuen of organisaties met slechte bedoelingen misbruik van kunnen maken voor persoonlijk gewin.

Daarnaast stelde de heer Cuong een plan voor om de methode voor het berekenen van startprijzen bij veilingen snel te herzien. Daarmee zou het proces van het opstellen van grondprijslijsten die dicht bij de marktprijzen liggen, versneld kunnen worden.

De advocaat adviseerde investeerders ook om duidelijk te bepalen wanneer ze geld moeten investeren, wanneer ze geld moeten opnemen en hoe de markt in dat gebied zal stijgen en dalen.

Vermijd de situatie waarin u zich overhaast gaat investeren volgens de psychologie van de markt en er uiteindelijk niet op tijd aan kunt ontsnappen. Het is alsof u schulden heeft en de kans op verlies is erg groot.

Bovendien zei de expert dat investeerders ook voorzichtig moeten zijn met gebieden waar de vastgoedprijzen omhoogschieten, maar waar geen nieuwe infrastructuur, beleid of bevolkingsschommelingen zijn.

Voor degenen die onroerend goed willen kopen, adviseert de heer Cuong om het juiste moment en de juiste locatie te kiezen en zo het juiste onroerendgoedproduct te kiezen voor een langetermijnoplossing.

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm