Het probleem oplossen van het kopen van een appartement onder druk van stijgende prijzen

Appartementprijzen stijgen gestaag

De snelle economische ontwikkeling en verstedelijking hebben geleid tot een sterke toename van de vraag naar woningen, terwijl de grondreserves geleidelijk uitgeput raken. Het woningaanbod neemt voortdurend af door de trage projectuitvoering als gevolg van beleid met betrekking tot kapitaalbronnen en beslissingen van instanties en departementen die de vastgoedmarkt controleren. Gecombineerd met de stijgende waarde van stedelijke grond door de verbetering van infrastructuur en openbare diensten, hebben de appartementsprijzen de afgelopen jaren voortdurend nieuwe hoogten bereikt.

Onroerend goed - Het probleem van het kopen van appartementen onder druk van prijsstijgingen oplossen — In Hanoi stegen de prijzen van appartementen voortdurend, zowel op de primaire als op de secundaire markt.

Onderzoeksgegevens van de Vietnam Association of Realtors (VARS) laten zien dat de appartementenprijsindex in Hanoi in 2023 met ongeveer 38 procentpunten is gestegen ten opzichte van 2019. In Ho Chi Minhstad was dit 16 procentpunten.

De appartementenprijsindex is een van de indexen in het Real Estate Price Index Project dat VARS onderzoekt om de schommelingen van vastgoedprijzen onder invloed van marktbewegingen in de loop van de tijd weer te geven.

Met name de appartementenprijzen in Hanoi zijn continu gestegen, zowel op de primaire als op de secundaire markt. Ondertussen zijn de appartementenprijzen in Ho Chi Minhstad ook weer in een prijsstijgingscyclus terechtgekomen, samen met een geleidelijke daling van de high-end en luxe projecten op de secundaire markt.

De sterke toename van de vraag naar woningen is niet alleen te wijten aan de huisvestingsbehoefte van stedelijke huishoudens, maar ook aan de constante toename van de beroepsbevolking en de toestroom van studenten naar steden om te werken en studeren, met name in Hanoi. Ook de sterk toenemende investeringsvraag draagt hieraan bij, aangezien de huurprijzen van oude en nieuwe appartementen in woonwijken sinds de periode van social distancing continu zijn gestegen, vooral in de context van het marktherstel.

Statistieken van Batdongsan.com.vn laten zien dat de belangstelling voor appartementen te koop in januari 2024 landelijk met 66% is gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Ook het aantal vastgoedadvertenties is met 46% gestegen. Het aantal zoekopdrachten naar appartementen in Hanoi is in januari 2024 met 71% gestegen ten opzichte van dezelfde periode. Ook in Ho Chi Minhstad is de vraag naar appartementen met 59% gestegen. Deze trend is vergelijkbaar in de meeste andere provincies en steden.

Ondanks de sterke toename van de vraag van huizenkopers, groeit het aanbod van appartementen nog steeds onevenredig. In 2023 daalde het aanbod van appartementen in zowel Hanoi als Ho Chi Minhstad.

In Hanoi wordt het aanbod van nieuwe appartementen in 2023 geschat op 10.500, een daling van ongeveer 31% ten opzichte van het voorgaande jaar. In Ho Chi Minhstad wordt het aanbod van nieuwe appartementen geschat op bijna 7.500, een daling van meer dan 50% ten opzichte van dezelfde periode in 2022.

Het aanbod van appartementen is de laatste tijd afgenomen door het steeds schaarser wordende aantal nieuw goedgekeurde vastgoedprojecten, terwijl lopende projecten het "moeilijk" hebben vanwege juridische en kapitaalproblemen. Hoewel de inspanningen van de overheid, ministeries en afdelingen om de moeilijkheden te overwinnen opmerkelijke resultaten hebben opgeleverd, is het aantal projecten dat in 2023 is uitgevoerd en hervat, sterk toegenomen, maar de cashflowdruk voor vastgoedbedrijven is nog niet afgenomen.

Verwachtingen dat sociale huurwoningen zullen toenemen, appartementenprijzen zullen dalen

Dienovereenkomstig is de situatie van kapitaalmobilisatie door middel van de uitgifte van bedrijfsobligaties sinds medio 2023 geleidelijk verbeterd dankzij de inspanningen van de overheidsinstanties.

De druk van de looptijd van obligaties blijft echter een uitdaging voor bedrijven in 2024, met name voor bedrijven in de vastgoedsector. Volgens de meest recente gegevens van de Vietnam Bond Market Association (VBMA) vervalt er voor bijna VND 115,7 biljoen aan bedrijfsobligaties in de vastgoedsector, wat neerkomt op 41,4% van de totale waarde van de dit jaar af te lossen bedrijfsobligaties.

Onroerend goed - Oplossing voor het probleem van het kopen van een appartement onder druk van stijgende prijzen (Figuur 2). — In het betaalbare en middensegment blijven de prijzen van appartementen stijgen, vooral in de grote steden.

De uitgifteactiviteiten in de eerste maanden van 2024 zijn ook op belemmeringen gestuit door de moeilijkere omstandigheden voor de uitgifte en handel van obligaties, zoals de regelgeving voor professionele effectenbeleggers en de regelgeving voor verplichte kredietbeoordelingen wanneer Decreet 65/2022/ND-CP begin 2024 opnieuw wordt geïmplementeerd na een periode van verlenging en uitstel conform Decreet 08/2023/ND-CP. Dit is echter slechts een probleem op de korte termijn; op de lange termijn zal de implementatie van Decreet 65 bijdragen aan een gezondere ontwikkeling van de markt voor bedrijfsobligaties.

Wat betreft het kredietkapitaal is het uitstaande krediet voor vastgoedactiviteiten voortdurend toegenomen dankzij oplossingen van de banksector, de overheid en relevante instanties om de problemen bij projecten op te lossen.

Consumentenkrediet en de aankoop van onroerend goed zullen in de eerste maanden van 2024 echter verder dalen vanaf 2023, ondanks het feit dat de rentetarieven laag zijn gebleven. Omdat inflatie en renteschommelingen nog steeds onvoorspelbaar zijn, wordt het lenen van geld voor de aankoop van een huis en het aflossen van een maandelijkse schuld van meer dan 10 miljoen VND voor veel gezinnen een last, terwijl ze niet echt vertrouwen hebben in hun toekomstige baan en inkomen.

Na Tet nam het krediet voor woningaankopen bij een aantal commerciële banken met uiteenlopende ecosystemen op het gebied van onroerend goed echter licht toe, omdat mensen weer begonnen te investeren.

Na een lange periode van daling zal het aanbod van appartementen in beide bijzondere stedelijke gebieden naar verwachting weer toenemen dankzij het herstel van de markt en de inspanningen van de overheidsinstanties om juridische belemmeringen voor projecten weg te nemen. Dit geldt met name voor het aanbod van sociale huurwoningen en arbeiderswoningen. Dit aanbod heeft echter tijd nodig om de juridische procedures te doorlopen voordat het officieel op de markt kan worden gebracht en komt voornamelijk uit gebieden ver van het centrum.

VARS voorspelt daarom dat de prijzen van appartementen in de centra van grote steden op korte termijn zullen blijven stijgen, met name in de betaalbare en middensegmenten. Tegelijkertijd zullen de aankoop- en verkoopprijzen van luxe projecten mogelijk licht dalen.

VARS verwacht dat, naast de basis van een reeks positieve factoren van de huidige markt, medio 2025 de nieuwe wetten met betrekking tot de vastgoedsector, met nieuwe regelgeving die de problemen voor investeerders en kopers van sociale woningen en woningen voor werknemers wegneemt, officieel van kracht worden. Het aanbod van sociale woningen zal toenemen en de prijzen van appartementen zullen dalen tot een niveau dat beter geschikt is voor mensen met een reële woonbehoefte.

Ngan Giang

Bron