Decoderen van inventarisgegevens van onroerend goed

Op grond van artikel 3, lid 1, van decreet 44/2022/ND-CP wordt onder vastgoedvoorraad verstaan ​​de hoeveelheid vastgoed van een project die volgens de wettelijke bepalingen voor transactie in aanmerking komt, maar die in de verslagperiode nog niet is verhandeld.

Wat is de basis voor het bepalen van de voorraad?

Volgens het laatste rapport van het Ministerie van Bouw en Woningbouw bedraagt ​​de vastgoedvoorraad in projecten in het eerste kwartaal van 2024 in 56 provincies en steden in het hele land ongeveer 23.029 eenheden (inclusief appartementen, vrijstaande woningen en grond), waarvan: 3.706 eenheden in appartementen, 8.468 in vrijstaande woningen en 10.855 percelen in grond. Hieruit blijkt dat de voorraadverhouding zich voornamelijk voordoet in het segment van vrijstaande woningen en percelen in projecten.

Volgens het Ministerie van Bouw zijn er momenteel 3.706 appartementen onverkocht, maar het werkelijke aantal ligt veel hoger.

De heer Vo Hong Thang, directeur van de R&D-afdeling van de DKRA Group, zei dat onder vastgoedvoorraad het aantal producten in vastgoedprojecten wordt verstaan ​​dat niet succesvol is verhandeld.

Volgens de heer Thang zijn de inventarisgegevens gebaseerd op gegevens die door vastgoedondernemingen zijn gerapporteerd onder clausule 1, artikel 3 van Besluit 44/2022/ND-CP. Volgens het besluit is de vastgoedvoorraad de hoeveelheid vastgoed van een project die volgens de wettelijke bepalingen in aanmerking komt voor verhandeling, maar die in de rapportageperiode niet is verhandeld.

De rapportageperiode vindt per kwartaal plaats en de investeerder rapporteert projectinformatie en transactiestatus (inclusief informatie over de inventaris van onroerend goed) volgens formulieren nr. 10 en 12 die zijn bijgevoegd bij Besluit 44/2022/ND-CP.

Formulier nr. 10 bevat informatie en gegevens over vastgoedprojecten en vastgoedproducten die voor transacties in aanmerking komen; Formulier nr. 12 bevat informatie en gegevens over de vastgoedtransactiesituatie van het project.

De werkelijkheid is anders dan data

Vastgoedbedrijven zijn van mening dat de inventarisgegevens die het Ministerie van Bouw en Ontwikkeling publiceert, niet helemaal accuraat zijn. De heer Ha Van Thien, adjunct-directeur-generaal van Tran Anh Group Real Estate Corporation, gaf aan dat de bedrijven die inventarisgegevens rapporteren momenteel beursgenoteerd zijn.

Niet-beursgenoteerde vastgoedbedrijven rapporteren alleen in hun jaarrekening. Er is zelfs onbevestigde informatie over hoe vastgoedbedrijven het probleem "ontwijken", namelijk dat sommige investeerders hun producten niet hebben verkocht, maar hun werknemers de producten op hun naam laten kopen en vervolgens geld lenen bij de bank om cashflow te genereren. Wanneer klanten deze producten kopen, verrekent het bedrijf de lening met de bank om het aan daadwerkelijke klanten te verkopen. Het product wordt dus nog steeds beschouwd als succesvol te koop aangeboden, maar in werkelijkheid is het nog steeds voorraad. Daarom is het mogelijk dat de gepubliceerde voorraadgegevens niet accuraat zijn.

Volgens de heer Thien is de werkelijke voorraad groter dan de gerapporteerde cijfers, omdat het aantal vastgoedondernemingen dat niet op de beurs genoteerd staat, erg groot is, deze ondernemingen een groot aantal projecten in de provincie hebben en de verkochte goederen jarenlang meegaan.

In Binh Duong bijvoorbeeld zijn er veel appartementenprojecten met volledige juridische documenten, maar het aantal verkochte woningen is zeer laag. Een voorbeeld is Danh Khoi Group met het Astral City-project. Dit project heeft 4.966 appartementen die sinds 2020 te koop staan, maar slechts ongeveer 40% van de bovengenoemde woningen is verkocht. Le Phong Group heeft 3 projecten te koop met volledige juridische documenten en is bezig met de oplevering van woningen in 2 projecten. Het aantal onverkochte woningen bedraagt ​​bijna 1.000...

Daarnaast heeft Binh Duong momenteel tientallen projecten die al lange tijd te koop staan ​​en bijna voltooid zijn, maar investeerders bieden nog steeds aanbod te koop aan. Volgens het Ministerie van Bouw en Woningbouw staan ​​er momenteel zo'n 3.706 appartementen op de markt. De cijfers lopen dus sterk uiteen.

Of in Ho Chi Minhstad, in 2023, hoewel er weinig projecten te koop zijn, is de hoeveelheid goederen niet gering. Zo wordt het MT Eastmark City-project in Thu Duc City, met bijna 2000 appartementen, verkocht tussen 2021 en nu, nog steeds door de investeerder te koop aangeboden. Het project in District 1 van Novaland Group, verkocht tussen 2019 en nu, heeft nog steeds onverkochte goederen, en het appartementenproject in Binh Chanh van An Gia Group, hoewel opgeleverd, heeft nog steeds een grote voorraad... Begin 2024 meldde de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad echter dat Ho Chi Minhstad momenteel geen voorraad heeft.

Daarnaast moet er ook nog een verhaal over de voorraad worden verteld: na een moeilijke financiële periode van 2022 tot nu toe, moesten veel klanten die vastgoedproducten bestelden maar niet over voldoende financiële draagkracht beschikten, de goederen terugsturen naar de investeerder. Deze hoeveelheid voorraad is dus ook behoorlijk groot.

Daarnaast is er, op grond van clausule 1, artikel 3 van decreet 44/2022/ND-CP, dat van toepassing is op projecten die volgens de wettelijke bepalingen in aanmerking komen voor handel, ook een probleem om als voorraad te worden berekend.

In Ho Chi Minhstad bijvoorbeeld zijn er momenteel veel projecten die te koop zijn aangeboden, gebouwd en aan klanten zijn overgedragen, maar die niet voldoen aan de wettelijke voorwaarden voor transacties. De investeerder en de klant hebben dus slechts een aanbetalingsovereenkomst getekend om de woning te behouden, ondanks het feit dat ze tot 95% van de waarde van het huis hebben geïnd. Omdat deze projecten niet aan de wettelijke voorwaarden voldoen, worden ze nog steeds beschouwd als onvoltooide projecten en kunnen ze niet als inventaris worden beschouwd zolang de producten niet zijn verkocht.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html