De markt groeit positief, maar er zijn tekenen van "opwarming", de transacties voor appartementen zijn overweldigend en het aanbod van appartementen in het oosten van Ho Chi Minhstad bloeit... dit is het laatste nieuws op de vastgoedmarkt.
 |
| De Vietnamese vastgoedmarkt liet in het derde kwartaal in het bijzonder en in de eerste negen maanden van 2024 in het algemeen een positief herstel zien na een moeilijke periode. (Foto: Linh An) |
Het transactievolume van appartementen overweldigt de markt nog steeds
Volgens het rapport over de Vietnamese vastgoedmarkt voor het derde kwartaal en de eerste negen maanden van 2024 dat onlangs is gepubliceerd door de Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), vertonen alle vastgoedsegmenten, van woningen en commercieel tot industrieel vastgoed, tekenen van positieve groei.
De Vietnamese vastgoedmarkt heeft met name in het derde kwartaal en de eerste negen maanden van 2024 een positief herstel laten zien na een moeilijke periode, dankzij de stabiliteit van de economie en het steunbeleid van de overheid. Mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-directeur van VARs IRE, presenteerde het rapport over de vastgoedmarkt in het derde kwartaal en de eerste negen maanden van 2024 en zei dat de residentiële vastgoedmarkt tekenen van "opwarming" begint te vertonen.
Het verhaal van grondveilingen is "hotter" dan ooit, met veilingen die "nacht" worden gehouden en waarbij honderden, zelfs duizenden mensen bereid zijn om "te eten en te wachten" om te strijden voor een plek. De winnende prijs is ook een recordhoogte, gelijk aan die van projectgrond met goed geïnvesteerde infrastructuur.
De markt is ook in beweging in het appartementensegment, waar de prijzen voortdurend nieuwe hoogten bereiken, zowel op de primaire als op de secundaire markt. De grote vraag zorgt ervoor dat duizenden appartementeigenaren regelmatig worden gebeld met de vraag hun huis te verkopen. Ondanks de hoge verkoopprijzen hebben nieuw gelanceerde appartementenprojecten een zeer goede absorptiegraad laten zien.
Naast de resultaten van vraag en aanbod vertoont de markt echter ook tekenen van "opwarming". Deze situatie weerspiegelt zich in grondspeculatie, waardoor de huizenprijzen stijgen en er ondoorzichtige vastgoedtransacties ontstaan. Veel kleine beleggers nemen deel aan de markt om te surfen, waardoor de vastgoedprijzen onredelijk stijgen.
Tekenen van "opwarming" zijn ook zichtbaar in het appartementensegment, waar het prijsniveau van overgedragen appartementen steeds hoger wordt dankzij de "hulp" van enkele speculatieve groepen. Deze tekenen komen allemaal voort uit het gebrek aan aanbod, hoewel het aanbod is verbeterd.
Mevrouw Mien zei specifiek dat de residentiële vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2024 een aanbod van 22.412 aangeboden producten op de markt bleef registreren, met ongeveer 14.750 nieuwe producten te koop, een daling van 25% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, maar een stijging van 60% ten opzichte van dezelfde periode in 2023.
In de eerste negen maanden van 2024 registreerde de markt 38.797 nieuwe producten te koop. Het aanbod vertoonde nog steeds een sterke differentiatie. 70% van het nieuwe aanbod kwam dan ook uit het appartementensegment. Hiervan vormden producten met een verkoopprijs van meer dan 50 miljoen VND/m² de overgrote meerderheid. De markt was vrijwel volledig verstoken van betaalbare commerciële appartementen. Qua regio was het noorden koploper in het nieuwe aanbod met 46%, gevolgd door de centrale regio met 29% en het zuiden met 25%.
Onderzoeksgegevens van VARS tonen ook aan dat, hoewel het aanbod zich voornamelijk in het high-end en luxe segment bevindt, de totale markt in het derde kwartaal ongeveer 10.400 succesvolle transacties registreerde, wat neerkomt op een absorptiegraad van 51%. Dit weerspiegelt de interesse van de markt in nieuwe vastgoedproducten, hoewel het grootste deel van het nieuwe aanbod voldoet aan hoge normen en de investeringskosten, met name grondgerelateerde kosten, stijgen.
Het transactievolume en de absorptiegraad daalden met respectievelijk 25% en één procentpunt ten opzichte van het voorgaande kwartaal, maar stegen met respectievelijk 80% en 28 procentpunt ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Het aantal appartementtransacties bleef "overweldigend" en vertegenwoordigde 71% van de totale woningtransacties in het derde kwartaal, waarbij nieuwe appartementenprojecten een gemiddelde absorptiegraad van 75% noteerden. Appartementenprojecten in Hanoi noteerden zelfs een absorptiegraad van maar liefst 90% kort na de opening voor verkoop.
De trend om kleinere appartementen te ontwikkelen om de totale waarde ervan te verlagen, is steeds duidelijker en beter afgestemd op de behoeften en financiële draagkracht van alleenstaanden en jonge gezinnen. Dit is ook het type woning met de beste liquiditeit.
Ho Chi Minhstad zal uiterlijk 20 oktober een lijst met grondprijzen publiceren.
Op de middag van 14 oktober hield de delegatie van de Nationale Assemblee van Ho Chi Minhstad een werksessie met het Volkscomité van de stad over de sociaal-economische situatie, de implementatie van de resoluties van de Nationale Assemblee en de inhoud die ter goedkeuring was aangemeld bij de 8e zitting van de 15e Nationale Assemblee.
Tijdens de vergadering bracht afgevaardigde Nguyen Tran Phuong Tran (voorzitter van de Vrouwenbond van Ho Chi Minhstad) de kwestie ter sprake wanneer de grondprijslijst van de stad zou worden uitgegeven. Zij zei dat kiezers hier zeer geïnteresseerd in waren.
Een vertegenwoordiger van het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad reageerde door te zeggen dat de nieuwe lijst met grondprijzen is ingediend bij de Taxatieraad van de stad.
"Vanmorgen is de raad bijeengekomen en heeft het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu de opdracht gegeven de indiening en ondertekening af te ronden. Naar verwachting zal uiterlijk 20 oktober de grondprijslijst voor het jaar 2025 worden gepubliceerd", aldus een vertegenwoordiger van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu.
Eind september rapporteerde het Volkscomité van Ho Chi Minhstad aan de Volksraad van de stad over de voortgang en inhoud van de tabel met de grondprijsaanpassingen. Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu zal het rapport afronden en aan de raad voorleggen. De raad zal naar verwachting vóór 10 oktober een taxatievergadering houden. Volgens plan zal het Volkscomité van Ho Chi Minhstad vóór 15 oktober de tabel met de aangepaste grondprijsaanpassingen publiceren.
In de periode dat de aangepaste prijslijst niet beschikbaar was, heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad op 21 september de departementen, afdelingen, het Volkscomité van Thu Ducstad en districten goedgekeurd om de huidige grondprijslijst en grondprijsaanpassingscoëfficiënt toe te passen om financiële verplichtingen en belastingen te bepalen.
Wijk aan de rand van Hanoi sluit grondveiling na 20 uur
Op 13 oktober organiseerde het Quoc Oai District Land Fund Development Center in samenwerking met National Auction Joint Stock Company No. 5 een veiling van 54 percelen land op het veilingterrein in het dorp Son Trung, gemeente Yen Son, district Quoc Oai, met een totale oppervlakte van bijna 5.200 vierkante meter.
De geveilde percelen hebben een oppervlakte van 92,5-121,4 m2, met een startprijs van bijna 12,5 miljoen VND/m2.
Er waren bijna 300 klanten bij de veiling, met meer dan 1.000 deelnemende inschrijvingen. Dat komt neer op ruim 5 klanten die geïnteresseerd zijn in een stuk grond.
De veilingmethode bestaat uit directe stemming in meerdere ronden, met een minimum van 5 verplichte ronden. De gemiddelde prijs voor de percelen is 2 miljoen VND/m². De veiling eindigt pas wanneer er geen kopers meer meedoen aan de biedingen.
Na bijna 20 uur en 12 ronden waren er op 14 oktober rond 2 uur 's nachts 54 percelen succesvol geveild. De hoogste prijs bedroeg bijna 55 miljoen VND/m², 4,4 keer de startprijs. De laagste prijs bedroeg bijna 45 miljoen VND/m², 3,6 keer de startprijs.
Het totale geldbedrag dat het district Quoc Oai ophaalde bij de veiling bedroeg bijna 243 miljard VND, een verschil van bijna 180 miljard VND met de startprijs.
Volgens een onderzoek op een aantal websites over onroerend goed varieert de prijs van onroerend goed te koop in de gemeente Yen Son van 28-50 miljoen/m2.
Op de recente grondmarkt zijn de prijzen in sommige gebieden weliswaar gestegen, maar de transacties zijn vrij rustig gebleven. Op sommige plaatsen hebben investeerders die in financiële moeilijkheden verkeren hun prijzen verlaagd om verliezen te beperken, maar transacties blijven lastig.
Het aanbod van appartementen in Ho Chi Minhstad bloeit in het oosten
In november opent het appartementencomplex King Crown Infinity in Ho Chi Minhstad officieel de verkoop. King Crown Infinity, gelegen aan de Vo Van Nganstraat (Binh Tho, Thu Duc City), bestaat uit twee 30 verdiepingen tellende torens, Apollo en Artemis, die in totaal 729 appartementen bieden. Afhankelijk van de locatie en het gebied beginnen de verkoopprijzen van de appartementen in King Crown Infinity bij VND 90 miljoen per m².
Een ander appartementenproject in Ho Chi Minhstad dat in de laatste maanden van het jaar officieel nieuwe producten heeft gelanceerd in het oosten van Ho Chi Minhstad, is Eaton Park van investeerder Gamuda Land. Eaton Park, gelegen aan de Mai Chi Tho Street, biedt de markt 2.000 luxe appartementen. De prijs in de eerste fase bedraagt ongeveer 120 miljoen per m², wat overeenkomt met ongeveer 6-7 miljard voor een appartement met één slaapkamer, 8-10 miljard voor een appartement met twee slaapkamers en 13-15 miljard voor een appartement met drie slaapkamers. Na de liquidatie van bijna alle gebouwen in A5 en A6 zal Eaton Park in het vierde kwartaal van 2024 doorgaan met de lancering van het productassortiment in A1 en A2, met 550 appartementen met een gemiddelde prijs van 142 miljoen VND per m².
Ook in het vierde kwartaal van 2024 zal het aanbod van appartementen in het oosten van Ho Chi Minhstad worden aangevuld met de wijk Opus One in het stedelijk gebied Vinhomes Grand Park. Deze wijk is een samenwerking van investeerder Vinhomes en de Japanse partner SAMTY. Het project bestaat uit vier torens, waarmee 2.000 luxe appartementen aan de markt worden toegevoegd met prijzen vanaf 80 miljoen VND/m².
Het oosten verwelkomt ook een nieuwe aanvoer van appartementen in Ho Chi Minhstad via het Fiato Uptown-project in de wijk Tam Phu in de stad Thu Duc. Fiato Uptown bestaat uit vier appartementengebouwen op een terrein van 1,6 hectare, met bijna 400 residentiële appartementen en serviceappartementen. De verkoopprijs van de appartementen in Fiato Uptown bedraagt vanaf 55 miljoen VND/m².
Vastgoedmarktgegevens van Batdongsan.com.vn laten zien dat de appartementprijzen in Ho Chi Minhstad de afgelopen jaren continu zijn gestegen. Van 2015 tot 2023 overtrof de prijsstijging van appartementen in Ho Chi Minhstad de inkomensgroei. Van 2015 tot 2023, na 8 jaar, stegen de appartementprijzen in Ho Chi Minhstad met 56%, terwijl het inkomen van mensen in stedelijke gebieden slechts met 39% steeg.
Volgens een rapport van Cushman & Wakefield is de gemiddelde prijs van appartementen in Ho Chi Minhstad de afgelopen 10 jaar met ongeveer 12% per jaar gestegen. Op de primaire markt ligt de gemiddelde verkoopprijs van appartementen in Ho Chi Minhstad op meer dan 60 miljoen VND/m². Op de secundaire markt ligt de gemiddelde prijs van een appartement op 45 miljoen VND/m².
Alleen al in het derde kwartaal van 2024, volgens gegevens van Batdongsan.com.vn, waren appartementen in Ho Chi Minhstad de grootste groeier op de markt vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Dit is het type woning met de sterkste groei in interesse, met 19% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
Appartementen zijn ook het type vastgoed met de sterkste stijging in verkoopprijzen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, namelijk 12%. Het is opmerkelijk dat sommige projecten, ondanks de hoge prijs, nog steeds een vrij goede liquiditeit op de markt hebben, met name projecten met volledige juridische documentatie en van grote, gerenommeerde investeerders. De liquiditeit van projecten bedraagt bij elke lancering meer dan 60%.
De heer Dinh Minh Tuan, directeur van Batdongsan.com.vn in de zuidelijke regio, gaf aan dat het toekomstige aanbod in werkelijkheid vrij beperkt is vanwege de schaarste aan schoon land. Juridische knelpunten zijn nog in ontwikkeling, waardoor het voor investeerders moeilijk is om nieuwe projecten uit te voeren. Bovendien zorgt de grote financiële druk ervoor dat veel investeerders niet over voldoende kapitaal beschikken om projecten uit te voeren.
Bovendien zal het nieuwe punt in de Grondwet 2024 over de aanpassing van de nieuwe grondprijslijst van invloed zijn op de inputkosten van bedrijven en de verkoopprijzen voor klanten, wat zal leiden tot een opwaartse trend in toekomstige verkoopprijzen. Appartementen vertegenwoordigen nog steeds een groot deel van de vraag naar langetermijninvesteringen en vastgoed. Daarom zullen appartementen nog steeds een goede absorptie in de markt hebben en zullen de verkoopprijzen blijven stijgen.
Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html
Reactie (0)