Wat hebben de Chinese autoriteiten gedaan om onroerend goed te redden?

Na ruim twee jaar vastgoedcrisis heeft China veel maatregelen doorgevoerd, zoals het verlagen van de rentetarieven, het versoepelen van de regelgeving rond huizenaankopen en het stimuleren van investeringen.

Op 8 november citeerde Reuters een bron dicht bij de zaak die zei dat de Chinese autoriteiten verzekeringsgigant Ping An Insurance Group hebben gevraagd een meerderheidsbelang te nemen in Country Garden, China's grootste particuliere vastgoedbedrijf, dat in de problemen zit. Volgens deze bron heeft de Chinese overheid de provincie Guangdong – waar beide bedrijven hun hoofdkantoor hebben – opdracht gegeven als bemiddelaar op te treden om Ping An te helpen Country Garden te redden.

Ping An werd gekozen omdat het een belangrijke aandeelhouder is van Country Garden. De Chinese autoriteiten willen dat de liquiditeitsproblemen van Country Garden binnen de provincie worden opgelost.

Country Garden had eind juni een schuld van 1,4 biljoen yuan (190 miljard dollar). Momenteel zijn er zo'n 3.000 projecten in aanbouw in China. Country Garden verkeert al enkele maanden in de problemen en balanceert voortdurend op de rand van faillissement.

Het is niet ongebruikelijk dat autoriteiten een bedrijf opdragen een ander over te nemen. Maar als het gebeurt, zou het een van de meest agressieve interventies tot nu toe zijn van China om zijn schuldenlast en illiquide vastgoedsector te redden.

Terwijl andere Chinese projectontwikkelaars, waaronder China Evergrande, failliet zijn gegaan, is het Chinese beleid tot nu toe grotendeels gericht geweest op het verlagen van de rentetarieven en het versoepelen van de regels voor het kopen van huizen. Het Ping An-nieuws wijst erop dat de Chinese overheid bereid is een grotere rol in dat proces te spelen.

Eerder deze week maakte de grootste aandeelhouder van China Vanke, het staatsbedrijf Shenzhen Metro, ook bekend dat het ongeveer 10 miljard yuan (1,4 miljard dollar) had klaargezet ter ondersteuning van het op één na grootste vastgoedbedrijf van China.

Een Country Garden-project in Tianjin (China) in augustus 2023. Foto: Reuters — Een Country Garden-project in Tianjin (China) in augustus 2023. Foto: *Reuters*

De Chinese vastgoedmarkt verkeert sinds medio 2021 in een crisis. In die tijd kampten diverse bedrijven, van grote particuliere bedrijven zoals China Evergrande Group tot door de overheid gesteunde bedrijven zoals CIFI Holdings, met cashflowproblemen en schuldenaflossing.

De oorzaak zou het "drie rode lijnen"-beleid van Peking zijn, dat werd ingevoerd om systeemrisico's te verminderen door de mogelijkheid van vastgoedbedrijven om nieuw geld te lenen te beperken. Dit wordt beschouwd als de belangrijkste reden waarom veel vastgoedbedrijven in dit land hun schulden niet konden afbetalen. In de afgelopen twee jaar zijn ongeveer 50 bedrijven failliet gegaan met buitenlandse obligaties, met een totale omvang van 100 miljard dollar, aldus JPMorgan. Bedrijven die aan een faillissement zijn ontsnapt, bevinden zich altijd in een precaire situatie en hebben moeite om nieuw kapitaal te lenen.

Halverwege vorig jaar was de situatie verslechterd. De huizenprijzen in China bleven kelderen. Veel projecten liepen vast door een gebrek aan financiering. Overal brak een golf van wanbetalingen op hypotheken uit. De harde Chinese campagne tegen Covid-19 ondermijnde het marktvertrouwen verder.

Vastgoed is nu goed voor 25% van het Chinese bbp. De problemen in de sector voeden daarom de angst voor een bredere financiële crisis.

Peking heeft daarom zijn beleid moeten aanpassen en manieren moeten vinden om de sector nieuw leven in te blazen. In maart 2022 stopte de Chinese overheid haar proefproject om een onroerendgoedbelasting in te voeren. Ook heeft de Chinese overheid herhaaldelijk financiële instellingen opgeroepen de sector te steunen.

In november vorig jaar lanceerde Peking een 16-puntenplan om de vastgoedmarkt te redden, dat halverwege de maand werd gepubliceerd door de People's Bank of China (PBOC) en de China Banking and Insurance Regulatory Commission (CBIRC). Het plan biedt richtlijnen aan financiële autoriteiten in het hele land, gericht op het aanpakken van de liquiditeitscrisis van bedrijven, en zal de beperkingen op bankleningen tijdelijk versoepelen.

Dit markeerde een grootschalige poging van China om de markt te redden, waarvan voormalig gouverneur Yi Gang had gehoopt dat het een "zachte landing" zou zijn. Een paar weken later kondigde een reeks Chinese banken aan dat ze honderden miljarden dollars in onroerend goed zouden steken, wat werd beschouwd als een eerste succes van het plan.

Concreet zijn zes grote Chinese staatsbanken van plan om 140 miljard dollar in de markt te pompen. Het kapitaal zal voornamelijk worden gebruikt voor vastgoedontwikkeling, hypotheken voor klanten, fusies en overnames, financiering van de toeleveringsketen en obligatiebeleggingen.

De PBOC begon halverwege het jaar met het verlagen van de rentetarieven over de hele linie. Ook werd een aantal maatregelen uit het 16-punten reddingspakket verlengd tot eind 2024.

De Chinese overheid heeft ook plannen goedgekeurd om betaalbare woningen te bouwen en onderontwikkelde gebieden in grote steden te renoveren om investeringen in de vastgoedsector te stimuleren. Ook zijn enkele regels versoepeld, zoals het verlagen van de hypotheekrente voor starters en het verlagen van de aanbetaling voor de aankoop van een huis in sommige steden.

Banken hebben ook ongekende manieren bedacht om hypotheken te stimuleren. Eerder dit jaar verhoogden sommige banken in Nanning, Hangzhou, Ningbo en Beijing de leeftijdsgrens voor hypotheken naar 80-95 jaar. Dit betekent dat 70-jarigen 10-25 jaar kunnen lenen. Dit is een stimuleringsinstrument omdat het de maandelijkse aflossingslast kan verlichten.

Ook lokale overheden hebben zich aangesloten bij de reddingsoperatie. In juni 2022 kondigde Meishan, een stad in Sichuan, aan dat het dit jaar de aankoop van nieuwe huizen zou subsidiëren. Wenzhou, een stad in Zhejiang, staat kopers van een eerste huis toe om de eerste drie jaar alleen rente te betalen. Huainan, een stad in Anhui, heeft banken gevraagd om de kredietverlening te verhogen en de goedkeuringstermijnen voor leningen voor kopers van een eerste huis te verkorten.

Vastgoedbedrijven hebben zelf ook incentives aangeboden om klanten aan te trekken. In juni 2022 accepteerde Central China Real Estate betalingen in tarwe en verstrekte het boeren tot 160.000 yuan (24.000 dollar) aan subsidies om de aanbetaling voor woningen in het River Mansion-appartementenproject in Shangqiu, Henan, te compenseren. Een paar weken eerder bood het ook betalingen in knoflook aan van kopers die op zoek waren naar een woning in een ander project in Kaifeng.

In Wuhu, Anhui, bood Golden Scale House, een appartementenproject aan de rand van de stad, in plaats van zich te houden aan de door de overheid vastgestelde minimumprijs, reparatiesubsidies van maximaal 230.000 yuan binnen een maand na afronding van de transactie.

De Chinese vastgoedmarkt is echter niet veel verbeterd. Uit cijfers van vorige maand bleek dat de prijzen van nieuwe huizen in China drie maanden op rij waren gedaald, tot eind september.

De vastgoedverkopen (per vloeroppervlakte) daalden in september eveneens met bijna 20% op jaarbasis. De vastgoedinvesteringen daalden met 9,1% in de eerste negen maanden van het jaar.

Huizenkopers wachten af omdat ze willen dat de prijzen verder dalen. Dit verergert de situatie, omdat vastgoedbedrijven meer huizen moeten verkopen om geld op te halen en faillissement te voorkomen.

Eerder deze week verhoogde het Internationaal Monetair Fonds (IMF) zijn groeiverwachting voor China naar 5,4% dit jaar. Het agentschap waarschuwde echter dat de Chinese economie nog steeds met veel risico's kampt in de financiële en vastgoedsector. Het zei dat de vastgoedsector van het land momenteel "vrij zwak" is.

Het IMF heeft China opgeroepen om niet-levensvatbare vastgoedbedrijven uit de markt te laten stappen. Volgens het IMF heeft het toestaan van zwakke bedrijven om door te gaan met hun activiteiten het herstel van de sector belemmerd.

Tijdens een financieel forum in Hongkong eerder deze week erkende de vicegouverneur van de PBOC, Zhang Qingsong, ook dat de vastgoedsector in verval is.

"We moeten deze snelheid beter beheersen om een scherpe daling en onverwachte gevolgen te voorkomen. We hebben veel beleid ingevoerd om de vastgoedmarkt te stabiliseren." Hij riep de autoriteiten ook op om nieuwe manieren te vinden om de economische groei te handhaven, omdat "het oude model, gebaseerd op investeringen en vastgoed, niet langer houdbaar is."

Ha Don (volgens Reuters, NYT)

Bronlink