Het ontwarren van de ‘knelpunten’ van grondprijzen

De laatste tijd zijn er veel meningen geweest die wijzen op het gebrek aan evenwicht tussen de grondprijslijst en de financiële draagkracht van de bevolking. Een typisch voorbeeld is het verhaal van de familie van de heer Dinh Cong Phuong in de gemeente Ba Vi, Hanoi . Toen ze toestemming kregen om meer dan 210 m² vaste grond om te zetten in een landelijk woongebied, moesten ze bijna VND 900 miljoen aan grondgebruikskosten betalen, wat neerkomt op meer dan VND 4,3 miljoen per m² volgens de nieuwe grondprijslijst.

Of de familie van meneer Tran Duy Dong in de provincie Nghe An, die ook geschokt was toen ze 4,5 miljard VND moesten betalen om 300 m² tuingrond om te zetten in grond voor bewoning. Dat komt neer op een omzettingspercentage van bijna 15 miljoen VND/m²... Dit zijn bedragen die de financiële draagkracht van huishoudens op het platteland en in de bergen te boven gaan...

De bovengenoemde gevallen staan niet op zichzelf. Het is een onvermijdelijk gevolg wanneer de grondprijslijst niet gebaseerd is op toegankelijkheid voor de meerderheid van de mensen, maar slechts de marktontwikkelingen volgt. De "gelijkheid" van financiële verplichtingen tussen arm en rijk, tussen stedelijke en landelijke gebieden, maakt het grondbeleid, dat een rechtvaardig reguleringsinstrument is, tot een last voor de meerderheid van de mensen, vooral voor mensen in moeilijke omstandigheden...

Volgens Mai Van Phan, adjunct-directeur van de Dienst Landbeheer ( Ministerie van Landbouw en Milieu ), is de afschaffing van het kader voor grondprijzen een stap voorwaarts, maar als de nieuwe prijslijst niet nauw aansluit bij de realiteit, zal het beleid zijn maatschappelijke effectiviteit verliezen. Dit geldt met name wanneer de Grondwet van 2024, die op 1 januari 2026 in werking treedt, elke gemeente verplicht om een nieuwe grondprijslijst met een waardebepalingsdatabase voor elk perceel uit te brengen, na uitgebreid overleg met de bevolking en met regelmatige updates.

Het ministerie van Landbouw en Milieu heeft het ministerie van Financiën en de gemeenten aanbevolen om de marktprijzen dringend te actualiseren, een database met grondprijzen op te zetten, de publieke opinie te peilen en een passend aanpassingsplan op te stellen. Het consistente standpunt van het ministerie is: grondprijzen moeten consistent zijn met de werkelijkheid en de sociaaleconomische ontwikkelingsomstandigheden van elke regio en elke bevolkingsgroep nauwkeurig weerspiegelen, en kunnen niet mechanisch of absoluut op marktprijzen worden toegepast.

Naar aanleiding van feedback vanuit de basis heeft het Ministerie van Financiën een ontwerpwijziging opgesteld van Besluit nr. 103/2024/ND-CP van de regering inzake grondgebruiksvergoedingen en grondhuren. Deze wijziging richt zich op het wijzigen en aanvullen van een aantal artikelen met betrekking tot grondgebruiksvergoedingen, grondhuren en grondontwikkelingsfondsen. Dit moet de gevallen beperken waarin specifieke grondprijzen moeten worden vastgesteld en de financiële verplichtingen voor burgers in bepaalde overgangssituaties versoepelen. Met name in het geval van een wijziging van de bestemming van grond voor tuingrond of vijvers bij woningen stelt het Ministerie van Financiën voor dat burgers slechts 50% van het prijsverschil tussen de prijs van woongrond en landbouwgrond hoeven te betalen, in plaats van 100% zoals nu het geval is.

Het is tijd om te erkennen dat grondprijslijsten niet zomaar een technische "prijslijst" kunnen zijn om budgetinkomsten te innen, maar een instrument moeten zijn om ontwikkeling te ondersteunen, sociale rechtvaardigheid te waarborgen en de legitieme rechten van de bevolking te beschermen. Daarom moeten gemeenten voorzichtig en verantwoordelijk te werk gaan bij het opstellen van nieuwe grondprijslijsten, met het oog op een duidelijke bestemmingsplanprocedure, grondig overleg met de bevolking, een specifieke sociaaleconomische effectbeoordeling en het vermijden van misbruik van de verwijzing naar marktprijzen...

Het ontwarren van de grondprijslijst gaat niet alleen over het aanpassen van de wet of het veranderen van de manier waarop prijzen worden berekend, maar ook over het creëren van een beleidssysteem dat zowel eerlijk als haalbaar is en mensen centraal stelt in de ontwikkeling. De grondprijslijst moet een brug vormen voor mensen om legaal toegang te krijgen tot grondbeleid, en geen belemmering vormen voor levensonderhoud en duurzame ontwikkeling.

Bron: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html