Het wegnemen van rentebelemmeringen voor een sterke ontwikkeling van sociale woningbouw in de komende periode

Bevorderen van de ontwikkeling van sociale huisvestingsprojecten

Volgens het Ministerie van Bouw hebben momenteel 15 van de 63 afdelingen van Bouw in het hele land documenten bestudeerd en een lijst samengesteld met in aanmerking komende sociale huisvestingsprojecten en huisvestingsprojecten voor werknemers. Deze lijst wordt ter overweging voorgelegd aan het Provinciaal Volkscomité. Vervolgens wordt een lijst gepubliceerd met 40 projecten met een totale investering van VND 43,707 miljard en een leningaanvraag van VND 18,010 miljard.

Hiervan hebben 11 provinciale volkscomités een lijst met 24 projecten bekendgemaakt die in aanmerking komen voor leningen onder het kredietprogramma van 120.000 miljard VND met een totaal investeringskapitaal van 31.673,1 miljard VND en een leningaanvraag van 12.442,78 miljard VND. Dit komt neer op 10,37% van het uitgekeerde kapitaal in het kredietpakket van 120.000 miljard VND.

De provincies die projecten hebben aangekondigd die in aanmerking komen voor een lening zijn onder meer: Tra Vinh (2 projecten); Tay Ninh (1 project); Ha Tinh (1 project); Binh Duong (4 projecten); Ba Ria - Vung Tau (1 project); An Giang (2 projecten); Bac Giang (1 project); Kien Giang (2 projecten); Bac Ninh (6 projecten); Hau Giang (1 project); Da Nang City (3 projecten).

De bouwafdelingen van andere provincies en steden bestuderen ook documenten en stellen een lijst op van in aanmerking komende projecten die ter overweging en bekendmaking aan de volkscomités van de provincies en steden worden voorgelegd. Als de projecten worden goedgekeurd voor leningen, zal er VND 12,442 miljard worden uitgekeerd uit het stimuleringspakket van VND 120,000 miljard.

Blijf het tempo van de ontwikkeling van sociale huisvesting verhogen om de komende periode sterk te blijven groeien, figuur 1 — Als de lopende projecten worden afgerond, is het project van 1 miljoen sociale huurwoningen en arbeiderswoningen voor bijna een derde voltooid.

Het programma voor sociale woningbouw voor mensen met een laag inkomen in stedelijke gebieden heeft ook de investering in de bouw van 34 projecten afgerond, met een bouwomvang van circa 14.202 appartementen. Momenteel worden 201 projecten met circa 161.227 appartementen gerealiseerd. Het programma voor arbeidershuisvesting op het industrieterrein heeft 7 projecten opgeleverd, met een bouwomvang van circa 5.314 appartementen. Momenteel worden 93 projecten met een bouwomvang van circa 127.272 appartementen gerealiseerd.

Alleen al in de eerste zeven maanden van 2023 zijn tien sociale woningbouwprojecten en woningen voor werknemers op industrieterreinen gestart, met in totaal circa 19.853 appartementen. Hiervan hebben zeven sociale woningbouwprojecten een omvang van 8.815 appartementen en drie woningbouwprojecten een omvang van 11.038 appartementen voor werknemers.

Wat betreft de resultaten van de implementatie van het kredietondersteuningspakket onder Resolutie nr. 11/NQ-CP inzake het programma voor sociaaleconomisch herstel en ontwikkeling, heeft het ministerie van Bouw driemaal de lijst van in aanmerking komende projecten voor leningen bekendgemaakt via het elektronische informatieportaal van het ministerie en deze naar de Staatsbank gestuurd. Deze lijst bevat 24 in aanmerking komende sociale woningbouwprojecten, huisvesting voor werknemers en renovatie van oude appartementen, met een omvang van 20.188 appartementen. De totale investering voor de bovengenoemde 24 projecten bedraagt ongeveer VND 19.014 miljard en de door de gemeenten voorgestelde kapitaalvraag bedraagt ongeveer VND 7.516 miljard.

Er moeten obstakels op het gebied van de rentetarieven voor leningen worden weggenomen

Wat betreft de resterende moeilijkheden en problemen bij de ontwikkeling van sociale huisvesting, gaf de regering ook aan dat de procedures voor investeringen, bouw, aankoop en verkoop van sociale woningen nog steeds ingewikkeld en langdurig zijn. Met name de prijsbepaling vóór verkoop, verhuur of huur-aankoop van sociale woningen waarin met niet-budgettair kapitaal is geïnvesteerd en gebouwd, moet worden beoordeeld door de provinciale overheidsinstantie, wat eveneens tijdrovend en kostbaar is voor bedrijven.

Bovendien is de regeling dat sociale woningbouwprojecten minimaal 20% van het projectoppervlak moeten reserveren voor verhuur en dat de investeerder het pas na 5 jaar gebruik mag verkopen, nog steeds ongepast. In werkelijkheid zijn er namelijk veel projecten die dit oppervlak niet kunnen verhuren, waardoor appartementen leegstaan en verkwist worden, terwijl de investeerder het niet kan verkopen. Dit leidt ertoe dat het kapitaal niet kan worden terugverdiend, wat leidt tot sociale verspilling en de aantrekkelijkheid van investeringen in sociale huurwoningen vermindert.

Blijf het tempo van de ontwikkeling van sociale huisvesting verhogen om de komende periode sterk te blijven groeien, afbeelding 2 — Door de juridische, organisatorische en vooral kredietgerelateerde problemen weg te nemen, zullen investeerders meer geïnteresseerd raken in sociale huisvesting.

Wat de resterende belemmeringen betreft, blijken problemen met betrekking tot implementatie en legaliteit nog steeds urgent te zijn, zo blijkt uit een onderzoek van de Vietnam Real Estate Association (VNREA). Juridische problemen hebben voornamelijk betrekking op grond, investeringsprocedures, planologische aanpassingen en terreinontginning, schommelingen in investeringskosten, grondstoffen en onredelijke huizenprijzen.

VNREA stelde ook voor om sterke stimuleringsmechanismen in te voeren om investeerders aan te trekken, zoals beleid inzake grondfondsen, investeerdersselectie, grondtoewijzing, enz. voor sociale woningbouwprojecten. Tegelijkertijd moet het investeringsproces specifiek zijn, waardoor de verwerkingstijd van 24-36 maanden naar 12 maanden wordt verkort. Gemeenten moeten ook prioriteit geven aan infrastructuurinvesteringen buiten de projectgrenzen, zodat sociale woningbouwprojecten direct kunnen worden aangesloten wanneer ze worden uitgevoerd. Dit versnelt de uitvoering van sociale woningbouwprojecten vanaf 2024.

Bovendien vormt de kwestie van gunstige rentetarieven voor kopers van sociale woningen volgens de heer Nguyen Van Khoi, voorzitter van VNREA, nog steeds een belemmering voor veel projecteigenaren en kopers. Uit het onderzoek van VNREA blijkt dat investeerders en kopers van sociale woningen in gebieden met projecten en vraag naar sociale woningen, tegen hoge rentetarieven moeten lenen, namelijk 8,7% per jaar voor investeerders en 8,2% per jaar voor kopers.

Deze realiteit maakt het voor investeerders en kopers moeilijk om cashflow te mobiliseren. Daarom heeft VNREA voorgesteld dat investeerders in sociale woningbouw mogen lenen tegen een rente van minder dan 6% per jaar en huizenkopers tegen een rente van minder dan 4,5% per jaar.

Nu de wettelijke belemmeringen zijn weggenomen en er sprake is van preferentiële leningen, kunnen sociale huisvestingsprojecten zich eind 2023 en 2024 sterk ontwikkelen. Binnenkort wordt dan het project voor de bouw van 1 miljoen sociale huurwoningen en arbeiderswoningen afgerond.

Bron