Hanoi is bijna "uitgestorven" appartementen geprijsd onder 60 miljoen VND/m2

VTV.vn - 95% van het huidige aanbod van appartementen in Hanoi heeft een prijs boven de 60 miljoen VND/m2, het segment onder de 60 miljoen vertegenwoordigt minder dan 5% van de markt.

Foto: Ngoc Hien

Bij de bekendmaking van de Real Estate Market Highlights voor het derde kwartaal van 2025 merkte mevrouw Nguyen Hoai An, Senior Director van CBRE Vietnam, het volgende op: "De appartementenmarkt in Hanoi gaat een periode van sterke groei tegemoet, zowel qua omvang als qua prijs. Dit weerspiegelt een duidelijke verschuiving in de productstructuur en het koopgedrag van woningen."

Volgens CBRE bereikte het totale aanbod van nieuw opgeleverde appartementen in Hanoi in het derde kwartaal van 2025 meer dan 10.300 appartementen, waarmee het tweede kwartaal in de afgelopen vijf jaar werd bereikt met een nieuw aanbod dat de grens van 10.000 eenheden overschreed. In de eerste negen maanden van het jaar bereikte het totale aanbod bijna 21.100 eenheden, een stijging van 10% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Opvallend was dat er tot 2.000 appartementen waren met een verkoopprijs van meer dan 120 miljoen VND/m² (exclusief btw, onderhoudskosten en korting), een recordaantal sinds CBRE de markt begon te monitoren.

Verkoopprijs van nieuw appartement overschrijdt 90 miljoen VND/m2

Uit het rapport blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van nieuwe appartementen in Hanoi de 90 miljoen VND/m² heeft overschreden, hoger dan de gemiddelde prijs in Ho Chi Minhstad in dezelfde periode. Dit is de hoogste prijs ooit op de appartementenmarkt van de hoofdstad. Vergeleken met het tweede kwartaal is de prijs ongeveer 14% hoger dan het voorgaande kwartaal, en vergeleken met dezelfde periode vorig jaar is de stijging zelfs 40%.

Een vertegenwoordiger van CBRE zei dat de stijging van de verkoopprijzen duidelijk de verschuiving in de marktstructuur weerspiegelt, waarbij het grootste deel van het nieuwe aanbod geconcentreerd is in gebieden met gunstige locaties, goede infrastructuur en ontwikkeld door investeerders met een groot potentieel.

Niet alleen centrale gebieden zoals Tay Ho, Cau Giay en Long Bien, maar ook voorsteden zoals Dan Phuong (Hanoi) en Van Giang ( Hung Yen ) registreerden prijzen van 70 tot 110 miljoen VND/m²; ook gebieden ver van het centrum naderden de drempel van 70 tot 80 miljoen VND/m². Het prijsverschil tussen de centrale en voorsteden wordt steeds kleiner, wat aangeeft dat het algemene prijsniveau van de markt een nieuwe fase is ingegaan.

Ondanks de sterke prijsstijging zijn de handels- en koopactiviteiten echter nog steeds levendig. Het totale transactievolume bereikte in het derde kwartaal meer dan 11.100 appartementen, het hoogste niveau sinds 2018. De gemiddelde absorptiegraad bedroeg 70-80%, wat aantoont dat de vraag naar investeringen en vermogensopbouw stabiel blijft en geen tekenen van vertraging vertoont.

Volgens CBRE hebben veel investeerders geprofiteerd van het positieve marktsentiment om bestaande productportfolio's agressief te lanceren, met name in projecten nabij het centrum en langs nieuwe verkeersroutes. Dit heeft geleid tot verdere prijsstijgingen, vooral in gebieden die ooit als "betaalbaar" werden beschouwd.

Potentiële duurzaamheidsrisico's

Op de secundaire markt bereikte de gemiddelde overdrachtsprijs ongeveer 58 miljoen VND/m², een stijging van 19% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Hoewel deze stijging trager is dan in het "warme jaar" 2024, zijn de huizenprijzen de afgelopen twee kwartalen toch gestegen, wat aantoont dat de vraag stabiel blijft, vooral onder kopers met langetermijninvesteringsdoelen.

Volgens experts zijn er drie belangrijke redenen voor deze prijsstijging. Ten eerste heeft de schaarste aan nieuw aanbod in het midden- en lage segment een groot aantal kopers gedwongen zich tot de secundaire markt te wenden – waar appartementen al zijn opgeleverd, goede locaties zijn en een duidelijke juridische status hebben. Ten tweede heeft de "vasthoudende" mentaliteit van beleggers na de periode van prijsstijgingen ervoor gezorgd dat het daadwerkelijke transactievolume afneemt, maar de vraagprijs stijgt. En ten derde blijft de vraag naar langetermijninvesteringen stabiel dankzij de lage rente, waardoor veel beleggers kiezen voor vastgoed als veilige haven.

Mevrouw Nguyen Hoai An, senior directeur van CBRE Hanoi Branch. Foto: Ngoc Hien

Als de secundaire prijzen echter snel blijven stijgen terwijl de reële vraag afneemt, kan de markt het risico lopen op een onevenwicht. Het is belangrijk om het aanbod te diversifiëren en het redelijke prijssegment uit te breiden om de duurzaamheid te behouden.

CBRE voorspelt dat Hanoi in het vierde kwartaal van 2025 ongeveer 11.000 nieuwe appartementen zal tellen, waarmee het totale jaarlijkse aanbod op meer dan 32.000 eenheden komt. Dit aanbod zal zich vooral in de voorsteden manifesteren, met prijzen van 50-60 miljoen VND/m², wat volgend jaar zal bijdragen aan een "afkoeling" van de markt.

De kloof tussen betaalbare woningen en de vraag naar betaalbare woningen wordt steeds groter

"Als 2023-2024 een periode van gebrek aan aanbod en productdorst was, dan zal 2025 een ommekeer te zien geven, wanneer het aanbod overvloedig is, maar de prijs te hoog is in vergelijking met de gemiddelde betaalbaarheid. Dit is de 'hervormingscyclus' van de markt, waarin de high-end en luxe segmenten absoluut domineren, terwijl de middenklasse en betaalbare segmenten bijna verdwijnen", aldus mevrouw Hoai An.

Concreet ligt 95% van het huidige aanbod boven de 60 miljoen VND/m², terwijl het segment onder de 60 miljoen slechts minder dan 5% van de markt vertegenwoordigt. Deze kloof zet de reële vraag naar woningen dan ook sterk onder druk, met name onder jongeren en huishoudens met een middeninkomen.

Over het algemeen blijft de vastgoedmarkt in Hanoi gezond dankzij lage rentetarieven, toegenomen kredietverlening en een stabiele macro- economie . Snelle prijsstijgingen en het onevenwicht tussen segmenten vormen echter grote uitdagingen voor zowel vastgoedbeheerders als bedrijven.

Als het krediet-, plannings- en belastingbeleid goed wordt geregeld, kan Hanoi richting de periode 2026-2027 een gezonde ontwikkelingscyclus ingaan waarin productkwaliteit en duurzaamheid topprioriteiten zijn.

Bron: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm