Vanaf augustus 2024 treedt een reeks nieuwe beleidsregels in werking

De wetten op het gebied van grond, huisvesting en onroerend goed treden in werking op 1 augustus 2024

Op 29 juni stemde de Nationale Vergadering voor het aannemen van de wet tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de Grondwet nr. 31/2024/QH15, de Woningwet nr. 27/2023/QH15, de Wet op de Vastgoedsector nr. 29/2023/QH15 en de Wet op kredietinstellingen nr. 32/2024/QH15.

De wet, die bestaat uit 5 artikelen en in werking treedt op 1 augustus 2024, bevat wijzigingen en aanvullingen op een aantal artikelen van Grondwet nr. 31/2024/QH15, zoals de wijziging en aanvulling van clausule 2, artikel 251: "Schaf Resolutie nr. 132/2020/QH14 van 17 november 2020 van de Nationale Assemblee af, waarin een aantal beleidsmaatregelen worden genomen om de moeilijkheden en achterstanden bij het beheer en gebruik van land voor nationale defensie en veiligheid in combinatie met arbeidsproductie en economische bouwactiviteiten vanaf 1 januari 2025 weg te nemen.".

De wetten op het gebied van grond, huisvesting en onroerend goed treden in werking op 1 augustus 2024. Foto: Pham Hung

Wijziging en aanvulling van lid 1, artikel 252 "Deze wet treedt in werking op 1 augustus 2024, met uitzondering van de gevallen genoemd in de leden 2 en 3 van dit artikel".

Bovendien moet clausule 10, artikel 255 worden gewijzigd en aangevuld: "Investeringsprojecten in het geval van grondtoewijzing en grondhuur die niet via de vorm van een veiling van grondgebruiksrechten verlopen overeenkomstig de bepalingen van Grondwet nr. 45/2013/QH13, relevante wetten en in overeenstemming met de ruimtelijke ordening en -plannen, maar waaraan geen grond is toegewezen of verpacht, moeten de volgende stappen in de volgorde en procedures voor grondtoewijzing en grondhuur blijven uitvoeren om grond toe te wijzen en grond te verpachten aan investeerders en projecteigenaren overeenkomstig de bepalingen van deze wet, indien zij in een van de volgende gevallen vallen:

a) Het project heeft een investeerder of projecteigenaar geselecteerd overeenkomstig de bepalingen van de wet op investeringen, de wet op huisvesting en de wet op aanbestedingen van 1 juli 2014 tot vóór 1 augustus 2024;

b) Projecten waarvoor investeerders vóór 1 augustus 2024 geldige documenten hebben ingediend om de procedures voor de selectie van investeerders en projecteigenaren uit te voeren en vóór 1 januari 2025 investeerders en projecteigenaren hebben geselecteerd.

De selectie van investeerders en projectontwikkelaars voor de in dit punt genoemde projecten vindt plaats overeenkomstig de bepalingen van de wet op investeringen, de wet op huisvesting en de wet op aanbesteding die van kracht zijn op het moment van de indiening van het dossier.

Tegelijkertijd wijzigt en vult de wet ook clausule 1, artikel 197 van de Woningwet nr. 27/2023/QH15 aan; wijzigt en vult clausule 1, artikel 82 van de Wet op de Vastgoedsector nr. 29/2023/QH15 aan; en wijzigt en vult clausule 2, artikel 209 van de Wet op kredietinstellingen nr. 32/2024/QH15 aan, met ingang van 1 augustus 2024.

Nieuwe regelgeving over compensatie, ondersteuning en hervestiging

De regering heeft op 13 juli 2024 decreet nr. 88/2024/ND-CP uitgevaardigd, waarin compensatie, ondersteuning en hervestiging worden geregeld wanneer de staat grond verwerft. Dit decreet is van kracht vanaf 1 augustus 2024.

In decreet nr. 88 wordt compensatie vastgelegd in de vorm van grond met een ander doel dan het type grond dat is teruggevorderd, of in de vorm van huisvesting wanneer de staat grond terugvordert zoals voorgeschreven in clausule 1, artikel 96, clausule 1, artikel 98, clausule 1, artikel 99 van de Grondwet.

Volgens de regelgeving is de grondprijs voor het berekenen van grondgebruikskosten bij compensatie met grond met een ander gebruiksdoel dan het type grond dat wordt teruggevorderd voor huishoudens, individuen en mensen van Vietnamese afkomst die in het buitenland wonen en woongrond gebruiken of huizen bezitten die gekoppeld zijn aan grondgebruiksrechten in Vietnam, de grondprijs die is vastgesteld op basis van de grondprijslijst op het moment van goedkeuring van het compensatie-, ondersteunings- en hervestigingsplan.

In geval van compensatie door middel van grondhuur waarbij de grondhuur in één keer voor de gehele huurperiode wordt betaald, is de grondprijs voor de berekening van de grondhuur de specifieke grondprijs die door het bevoegde Volkscomité is vastgesteld op het moment van goedkeuring van het compensatie-, ondersteunings- en hervestigingsplan.

De grondprijs voor de berekening van de grondgebruiksvergoeding en grondhuur bij compensatie met grond met een ander doel dan het type grond dat is teruggewonnen voor economische organisaties met teruggewonnen woongrond, is de specifieke grondprijs die door het Volkscomité op het bevoegde niveau is vastgesteld op het moment dat het compensatie-, ondersteunings- en hervestigingsplan wordt goedgekeurd.

Mensen van wie de grond is teruggewonnen, krijgen een compensatie voor grond met een ander gebruiksdoel dan het type grond dat is teruggewonnen, of voor huisvesting als er een verschil in waarde is tussen de compensatie en de grondsteun en de grondgebruiksvergoedingen. De grondhuur die moet worden betaald bij toewijzing van grond, het huren van andere grond of het kopen van huisvesting, wordt als volgt behandeld:

Indien de compensatie en ondersteuning voor grond hoger zijn dan de grondgebruiksvergoeding of grondhuur die verschuldigd is wanneer grond wordt toegewezen of verpacht voor een ander doel dan het type grond dat is teruggevorderd of de prijs voor de aankoop van een huis, ontvangt de persoon van wie de grond is teruggevorderd het verschil;

Indien de compensatie en ondersteuning voor grond lager zijn dan de grondgebruiksvergoeding of grondhuur die verschuldigd is wanneer grond wordt toegewezen of verpacht voor een ander doel dan het type grond dat is teruggevorderd of de prijs voor de aankoop van een huis, dan moet de persoon van wie de grond is teruggevorderd het verschil betalen.

Het Provinciaal Volkscomité zal, op basis van het grondfonds, het woningfonds en de feitelijke situatie in de regio, de omzettingsgraad en compensatievoorwaarden vaststellen in de vorm van grond met een ander gebruiksdoel dan het type teruggewonnen grond of in de vorm van huisvesting ter compensatie van mensen wier grond volgens de voorschriften is teruggewonnen.

Normen voor de waardering van onroerend goed

Het Ministerie van Financiën heeft circulaire nr. 42/2024/TT-BTC van 20 juni 2024 uitgegeven, waarin de Vietnamese taxatienormen voor de waardering van onroerend goed worden afgekondigd. Deze normen zijn van kracht vanaf 5 augustus 2024.

Dienovereenkomstig schrijven de Vietnamese taxatienormen de waardering van onroerend goed voor en sturen deze aan bij het vaststellen van de prijs in overeenstemming met de bepalingen van de wet op de prijzen. Deze Vietnamese taxatienormen zijn niet van toepassing op de taxatie van grond in overeenstemming met de bepalingen van de wet op de grond.

Bij de waardering van onroerend goed worden onder andere de marktbenadering, de kostenbenadering en de inkomstenbenadering toegepast, zoals voorgeschreven in de Vietnamese taxatienormen, of een combinatie van deze benaderingen.

Waarderingsmethoden die worden gebruikt bij de waardering van onroerend goed omvatten waarderingsmethoden die behoren tot de hierboven genoemde benaderingen of combinaties daarvan. De surplusmethode is een waarderingsmethode die is gebaseerd op een combinatie van de marktbenadering, de kostenbenadering en de inkomstenbenadering.

Op basis van de kenmerken van het te taxeren onroerend goed, het doel van de taxatie, het tijdstip van de taxatie, de grondslag van de taxatiewaarde en de informatie en gegevens over het te taxeren onroerend goed die kunnen worden verzameld, kan de juiste aanpak en taxatiemethode worden gekozen.

Nieuwe regelgeving voor de aankoop en verkoop van bedrijfsobligaties door kredietinstellingen

De Staatsbank heeft circulaire 11/2024/TT-NHNN van 28 juni 2024 uitgegeven, waarin een aantal artikelen van circulaire nr. 16/2021/TT-NHNN worden gewijzigd en aangevuld. Deze circulaire reguleert de aankoop en verkoop van bedrijfsobligaties door kredietinstellingen en buitenlandse bankfilialen; deze is van kracht vanaf 12 augustus 2024.

Circulaire 11/2024/TT-NHNN voegt clausule 14 toe aan artikel 4 over de beginselen van de aan- en verkoop van bedrijfsobligaties: de uitgevende onderneming moet de kredietinstelling informatie verstrekken over gelieerde personen zoals voorgeschreven in de Wet op de Kredietinstellingen vóór de aankoop van bedrijfsobligaties door de kredietinstelling. Gelieerde personen van de uitgevende onderneming zijn organisaties en personen die een relatie hebben met de uitgevende onderneming zoals voorgeschreven in clausule 24, artikel 4 van de Wet op de Kredietinstellingen.

Informatie over de betrokken persoon, zijnde een natuurlijk persoon, waaronder: volledige naam; persoonlijk identificatienummer; nationaliteit, paspoortnummer, datum van uitgifte, plaats van uitgifte voor buitenlanders; relatie met de uitgevende onderneming. Informatie over de betrokken persoon, zijnde een organisatie, waaronder: naam, bedrijfscode, hoofdkantooradres van de onderneming, nummer van het bedrijfsregistratiecertificaat of gelijkwaardige juridische documenten; wettelijke vertegenwoordiger, relatie met de uitgevende onderneming.

Bovendien voegt de circulaire clausule 15 toe aan artikel 4: kredietinstellingen moeten bij het verrichten van betalingen bij de aankoop en verkoop van bedrijfsobligaties gebruikmaken van niet-contante betalingsdiensten, overeenkomstig de wettelijke bepalingen betreffende niet-contante betalingen.

De circulaire wijzigt en vult tevens clausule 1, artikel 8, betreffende de limiet voor de aankoop van bedrijfsobligaties aan. Dienovereenkomstig wordt het totale saldo van de aankoop van bedrijfsobligaties (inclusief obligaties uitgegeven door ondernemingen en aan die onderneming gelieerde partijen) meegerekend in het totale uitstaande kredietsaldo voor een klant, voor een klant en aan die klant gelieerde partijen, conform de bepalingen van de Wet op Kredietinstellingen en de regelgeving van de Staatsbank van Vietnam betreffende limieten en veiligheidsratio's in de activiteiten van kredietinstellingen.

Wijzigingen in de regelgeving inzake indirecte investeringen in het buitenland

De Staatsbank heeft circulaire 23/2024/TT-NHNN van 28 juni 2024 uitgegeven, waarin een aantal artikelen van circulaire nr. 10/2016/TT-NHNN van 29 juni 2016 worden gewijzigd en aangevuld. Deze circulaire bevat richtlijnen voor een aantal zaken die zijn vastgelegd in decreet nr. 135/2015/ND-CP van 31 december 2015 van de regering ter regulering van indirecte investeringen in het buitenland.

Circulaire tot wijziging en aanvulling van artikel 8 over de beginselen voor de uitvoering van buitenlandse aandelenbonusprogramma's. De uitvoering van buitenlandse aandelenbonusprogramma's moet daarom de volgende beginselen waarborgen: buitenlandse aandelenbonusprogramma's waaraan Vietnamese werknemers deelnemen, kunnen alleen worden uitgevoerd via de organisatie die het aandelenbonusprogramma uitvoert.

Buitenlandse valuta die worden geïnd uit dividenden en andere wettelijke inkomsten met betrekking tot het buitenlandse aandelenbeloningsprogramma, moeten aan Vietnamese werknemers worden overgemaakt via de implementatierekening van het programma zoals gespecificeerd in artikel 12 van deze circulaire. Voldoe aan de regelgeving inzake valutabeheer, verplichtingen tot betaling van inkomstenbelasting en andere relevante regelgeving van de Vietnamese wetgeving.

Ten opzichte van de huidige regelgeving is met Circulaire 23/2024/TT-NHNN de vereiste voor een bevestiging van de registratie bij de Staatsbank vóór de invoering van een programma ter beloning van in het buitenland uitgegeven aandelen komen te vervallen.

Tegelijkertijd wijzigt en vult de circulaire artikel 9 over bonusvormen aan: (1) Directe bonus in aandelen; (2) Andere vormen van bonusaandelen in het buitenland die geen cashflow in het buitenland genereren.

De circulaire voegt andere vormen van aandelenbeloningen in het buitenland toe die geen cashflow in het buitenland genereren. De huidige regelgeving vermeldt alleen directe aandelenbeloningen en aandelenkooprechten met voorkeursvoorwaarden.

Bron: https://kinhtedothi.vn/hang-loat-chinh-sach-moi-co-hieu-luc-tu-thang-8-2024.html