Honderdduizenden miljarden worden 'bevroren' samen met de voorraad onroerend goed

Veel projecten voor het sluiten van manden

Volgens statistieken uit onvolledige rapporten van gemeenten (17/63 provincies) bedraagt de vastgoedvoorraad in het tweede kwartaal van 2023 ongeveer 16.688 eenheden, inclusief producten zoals appartementen, individuele huizen en grond.

Hiervan zijn er circa 1.714 appartementen, 7.473 vrijstaande woningen en 7.501 bouwkavels. De voorraadverhouding is nog steeds voornamelijk geconcentreerd in de vastgoedsegmenten vrijstaande woningen en bouwkavels van projecten.

Het Ministerie van Bouw merkte over dit onderwerp op dat er in het tweede kwartaal van 2023 weliswaar veel positieve signalen zijn die het herstel van de vastgoedmarkt ondersteunen, zoals beleidsmechanismen, bankrentetarieven, enz., maar dat veel projecten nog steeds te maken hebben met juridische problemen en kwesties met betrekking tot kredietkapitaal en obligaties.

Uit onderzoek blijkt nog steeds dat het herstel van de vastgoedmarkt onduidelijk is, hoewel veel beleggers aantrekkelijke kortingsregelingen hebben aangeboden in de verwachting van herstel van de liquiditeit. Het transactievolume in juli was echter nog steeds niet hoog, met name in sommige soorten resortproducten.

Volgens een recent rapport over de vastgoedmarkt van diverse onderzoeksinstellingen staan er in de toeristische kuststeden van het land bijna 30.000 winkelpanden, herenhuizen en resortvilla's onverkocht, met een prijs van tientallen miljarden dong per stuk.

Er worden honderdduizenden miljarden geïnvesteerd in onroerend goed, afbeelding 1 — Resortvastgoed heeft een groot aanbod.

Wat villa's betreft, bedroeg de totale voorraad aan het einde van het tweede kwartaal 15.000 woningen, zowel in het noorden als in het zuiden. Hiervan waren 2.400 woningen te koop, maar de liquiditeit was laag. Ongeveer 12.600 woningen in de volgende projectfase stonden nog in de voorraad, zaten vast in de periode van een vastgoedbevriezing en waren nog niet op de markt gebracht.

In het segment van de rijtjeshuizen en winkelpanden bedroeg de voorraad eind juni eveneens circa 15.000 woningen. Er waren bijna 2.500 woningen te koop, maar er waren geen transacties, en ongeveer 12.400 woningen in projecten die op de markt waren aangekondigd, maar in de wacht stonden en niet konden worden gelanceerd toen de vastgoedmarkt in crisis verkeerde.

Uit verkoopcijfers blijkt dat er in het tweede kwartaal van 2023 slechts 33 winkelpanden werden verkocht, een daling van 97% ten opzichte van een jaar eerder, en 50 villa's, een daling van 50% ten opzichte van een jaar eerder. Opvallend is dat dit transactievolume geconcentreerd is in een paar prominente projecten met gunstige locaties.

Het bovenstaande transactievolume is voor veel mensen een teleurstelling, omdat veel investeerders voorheen zeer aantrekkelijke incentives boden, zoals toezeggingen om te leasen, terug te kopen of zelfs de korting te verhogen tot 40-50% voor snelle betaling om het kapitaal snel terug te verdienen en de liquiditeit te vergroten.

Door de lage liquiditeit is de voorraad van sommige projecten inmiddels opgelopen tot meer dan 90% van de producten. Dit is een enorme last voor investeerders vanwege de financiële kosten van het lenen van kapitaal om de projecten te ontwikkelen. Veel projecten moesten hun productlijsten sluiten om kosten te besparen, beleid en prijzen aan te passen en te wachten tot de markt zich herstelde.

Bedrijven in de vastgoedsector hebben het moeilijk om stand te houden.

Volgens onlangs vrijgegeven gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn er de afgelopen 7 maanden 2.622 nieuwe geregistreerde vastgoedondernemingen, een daling van 56,2% ten opzichte van dezelfde periode in 2022. Het aantal opgeheven vastgoedondernemingen in de afgelopen 7 maanden bedroeg 756, ook een stijging van 17% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Aan het einde van het tweede kwartaal van 2023 meldde Hoang Hai, directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer (Ministerie van Bouw), ook dat veel vastgoedbedrijven problemen en uitdagingen ondervonden in hun bedrijfsvoering. Bedrijven moesten hun bedrijfs- en managementplannen aanpassen, waarbij de meeste bedrijven hun schulden moesten herstructureren, hun bedrijfsvoering moesten herstructureren, de omvang van de investeringen in productie en bedrijfsvoering moesten verminderen, hun apparatuur moesten stroomlijnen en hun personeelsbestand moesten inkrimpen.

Er worden honderdduizenden miljarden geïnvesteerd in onroerend goed (afbeelding 2) — Als de huidige situatie op de vastgoedmarkt aanhoudt, lopen veel bedrijven het risico failliet te gaan.

Uit enquêtegegevens van de Vietnam Real Estate Brokers Association onder leden die actief zijn in de vastgoedsector, blijkt ook dat als de situatie op de vastgoedmarkt zich de komende tijd onvoorspelbaar blijft ontwikkelen, maar liefst 23% van de bedrijven slechts tot het einde van het derde kwartaal van 2023 in bedrijf kan blijven en slechts 43% tot eind 2023.

Bovenstaande cijfers weerspiegelen ook de huidige marktsituatie. Na een periode van pieken in het aantal bedrijven, is de markt bezig bedrijven met een zwakke financiële en operationele capaciteit te zuiveren.

Hoewel de overheid de afgelopen tijd voortdurend obstakels heeft weggenomen en een juridische corridor heeft gecreëerd om het marktherstel te bevorderen. Bijvoorbeeld de uitvaardiging van decreet 10, tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de decreten die de implementatie van de Grondwet van 2013 begeleiden, om een uitweg te vinden voor condotels – een type vastgoed met momenteel een grote voorraad. Maar het lijkt erop dat deze "uitwegen" niet het verwachte resultaat hebben opgeleverd.

Bron