Hoop op betere dagen eind 2023

De vastgoedmarkt is de output van veel productie- en bedrijfssectoren en vormt een essentiële infrastructuur voor een aantal belangrijke economische sectoren. De recessie heeft echter ernstige gevolgen voor andere sectoren.

Moeilijkheden identificeren

De Vietnamese economie bevindt zich in een herstelfase na Covid-19, maar de complexe schommelingen in de wereldwijde economische situatie en enkele interne economische problemen hebben de groei van de vastgoedmarkt ernstig beïnvloed. Veel experts, die de grootste problemen van de huidige markt identificeren, zijn van mening dat kapitaal- en juridische problemen de belangrijkste redenen zijn waarom nieuwe projecten niet worden goedgekeurd.

Volgens rapporten van banken vertoont de kredietgroei op de vastgoedmarkt geen tekenen van herstel en bereikte deze in het eerste kwartaal van 2023 slechts 1,6%. De druk op de looptijd van obligaties loopt op tot VND 225 biljoen aan af te lossen obligaties, waarvan vastgoed meer dan VND 100 biljoen vertegenwoordigt. De piek ligt in het derde kwartaal van 2023, met VND 91 biljoen aan bedrijfsobligaties die zowel aflossing als rente moeten betalen.

Veel vastgoedprojectinvesteerders zijn vol vertrouwen weer opengegaan voor verkoop.

Voor vastgoedbedrijven is dit een lastig probleem, omdat de vastgoedmarkt zich in een "bevroren" fase bevindt. Wanneer de obligatie afloopt, is het voor bedrijven erg moeilijk om middelen te mobiliseren om schulden af te lossen. Momenteel hebben veel vastgoedbedrijven zich moeten neerleggen bij de verkoop van woningproducten met verlies, maar kunnen ze nog steeds geen investeerders vinden.

Een ander intern probleem op de vastgoedmarkt zijn de juridische problemen rond vastgoedprojecten. Het Ministerie van Bouw gaf aan dat het aantal nieuwe vergunde vastgoedprojecten in 2022 sterk is gedaald ten opzichte van 2021. Dit zorgde ervoor dat het vastgoedaanbod in 2023 beperkt bleef. Momenteel bestaat het aanbod op de vastgoedmarkt uit de resterende voorraad projecten die eerder te koop waren. Uit het rapport van het Ministerie van Bouw blijkt dat het hele land in het eerste kwartaal van 2023 slechts 14 voltooide commerciële woningbouwprojecten telde. Daarvan waren er 9 in het Noorden met 5.679 woningen, 3 in het Midden met 137 woningen en 2 in het Zuiden met 93 woningen.

De heer Ha Quang Hung, adjunct-directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer (Ministerie van Bouw), constateerde dat veel projecten te maken kregen met moeilijkheden, obstakels en een trage uitvoering vanwege regelgeving inzake grondwaarderingsmethoden die het moeilijk maakte om de "marktprijs" te bepalen. Dit was goed voor meer dan 50% van de problemen van de projecten. Daarnaast zijn er veel gevallen van ruimtelijke ordening gemeld, maar is er geen jaarlijks plan voor ruimtelijke ordening op districtsniveau en zijn er andere problemen met betrekking tot landgebruiksconversie, vereffening van bedrijven, grondtoewijzing, de vermenging van openbare grond in projecten, enz.

Sommige projecten waarvan de gedetailleerde planning voor 1/500 is goedgekeurd, maar niet aan de regelgeving voldoet, worden herzien, aangepast en bijgewerkt volgens de regelgeving. Veel knelpunten in juridische procedures hebben geleid tot vertraging van het project, een langere bouwtijd en hogere kosten.

Veel oplossingen

Gezien de realiteit dat de vastgoedmarkt met veel problemen kampt, zowel vanuit de binnenlandse als buitenlandse economie, zijn er door beheersinstanties weliswaar veel oplossingen voorgesteld, maar volgens vastgoedbedrijven moeten deze oplossingen drastischer worden doorgevoerd om ze ook daadwerkelijk te realiseren.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedmakelaars, zei dat de huidige kredietproblemen met bedrijfsobligaties en het huidige juridische beleid grote obstakels vormen, waardoor 1.000 projecten in het hele land zijn opgeschort. Veel vastgoedprojecten kunnen niet worden uitgevoerd, ondanks het feit dat procedures in verschillende fasen zijn afgerond, zoals het selecteren van investeerders, bieden, veilen, gronduitgifte, berekenen van grondgebruiksrechten, vergunningen... Het proces zit in veel fasen "vast".

De regering erkent de moeilijkheden van de markt en heeft ministeries en afdelingen opgedragen voortdurend oplossingen voor te stellen om deze te overwinnen. Alleen al in december 2022 ondertekende de premier drie opeenvolgende officiële berichten om dringende kwesties te behandelen, waaronder veel onderwerpen die betrekking hadden op het oplossen van problemen op de vastgoedmarkt, zoals het verstrekken van kredietkapitaal voor de economie, de markt voor bedrijfsobligaties, de vastgoedmarkt en woningbouw.

In maart en april heeft de regering voortdurend belangrijke richtlijnen uitgevaardigd, zoals Resolutie 33, Officiële Mededeling nr. 178 en Besluit nr. 10, om de markt te bevorderen en belemmeringen voor de markt weg te nemen.

Vicepremier Tran Hong Ha heeft onlangs de officiële kennisgeving 469 ondertekend en uitgegeven, waarin de volgende vereisten worden benadrukt: Het perfectioneren van de wetgeving inzake grond en onroerend goed; Het creëren van gunstige voorwaarden voor investeerders in onroerend goed en huizenkopers om toegang te krijgen tot kredietbronnen; Het wegnemen van moeilijkheden en obstakels bij het bepalen van grondprijzen, planning en bestemmingsplannen...

De werkgroep van de premier heeft zich recentelijk specifiek gericht op een aantal grote projecten, met name in Dong Nai, Ho Chi Minhstad en Binh Thuan, om obstakels te identificeren en zich te richten op het wegnemen ervan. Bedrijven verwachten dat de knelpunten geleidelijk worden weggenomen, waardoor het aanbod toeneemt.

Met een reeks van steunmaatregelen zoals hierboven aangegeven, is de vastgoedmarkt sinds het begin van het tweede kwartaal weer "aan het opleven". Een aantal projecten van grote investeerders, op toplocaties in economisch ontwikkelde provincies en steden, zijn te koop aangeboden, wat betere vooruitzichten biedt voor eind 2023.

Bron