Grote verwachtingen nu wetgeving op het gebied van onroerend goed vanaf 1 augustus 2024 van kracht wordt

Tijdens het seminar "Focus op vastgoedinvesteringen in de nieuwe context" beoordeelden experts en leiders uit het bedrijfsleven de impact van wetgeving op het gebied van vastgoed die vanaf 1 augustus 2024 van kracht wordt.

Vanaf 1 augustus 2024 treden de Grondwet, de Wet op de Onroerendezaakbelasting en de (gewijzigde) Woningwet officieel in werking. Dit zijn bijzonder belangrijke wetten met grote impact op de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in het algemeen en de economie in het bijzonder.

Tijdens het seminar " Focus op vastgoedinvesteringen in de nieuwe context", georganiseerd door TheLEADER Magazine, verwachtten experts en bedrijven dat de wetgeving met betrekking tot vastgoed die vanaf 1 augustus 2024 van kracht wordt, een nieuwe doorbraak zou creëren en een impuls zou geven aan de marktontwikkeling.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnam Real Estate Association: " Een beter en aantrekkelijker spel creëren"

Met deze herziene wetten willen de wetgevers de institutionele regelgeving met betrekking tot landgebruik uniformeren, overlappingen en conflicten tussen wetten voorkomen, ervoor zorgen dat investeringsactiviteiten en het gebruik van landbronnen duidelijk en transparant zijn en zich richten op het bevorderen van de praktische capaciteit.

De recente marktproblemen zijn ook een spelveranderend filter. De markt zal alleen nog maar capabele bedrijven overhouden. Kleine bedrijven zullen gedwongen worden om joint ventures en partnerschappen te vormen om voldoende slagkracht te hebben om zich te ontwikkelen en te overleven op de markt.

Wanneer de wetten van kracht worden, zullen bedrijven niet langer "een dief met lege handen kunnen vangen" en zal het ontwikkelen van projecten veel moeilijker worden. Investeerders moeten echte werknemers en spelers zijn. Virtueel surfen zal niet mogelijk zijn wanneer de nieuwe wetgeving van kracht wordt.

Enkele nieuwe wetswijzigingen met betrekking tot de vastgoedmarkt, zoals de grondprijslijst die voorheen elke vijf jaar werd vastgesteld door de centrale overheid, worden nu jaarlijks bijgewerkt en zijn gedecentraliseerd per regio. De informatie over grondprijzen is strikt en duidelijk, om het spel eerlijker en rechtvaardiger te maken.

Daarnaast zijn er regels voor investeringen, sociale huisvesting, de verkoop van huizen aan buitenlanders... allemaal nieuwe regels die het spel in de toekomst beter en aantrekkelijker zullen maken.

Met dergelijke nieuwe regels in de wet is het de vraag of de besluiten en circulaires die onder de wet vallen, niet voor extra knelpunten zullen zorgen?

De kwaliteit van de subwetdocumenten blijft een grote zorg voor bedrijven en investeerders. Zullen deze documenten echt helpen om de problemen voor bedrijven op te lossen?

Met name de grondprijsproblematiek vormt een groot knelpunt. Als dit niet wordt opgelost, zal het blijven leiden tot projectcongestie, wat tot veel problemen op de vastgoedmarkt zal leiden.

Dhr. Nguyen Hoang Nam, algemeen directeur van G-Home: "Investeerders hebben meer vertrouwen in de ontwikkeling van sociale woningen"

Voordat de wetten op 1 augustus van kracht werden, bestonden de richtlijnen voor sociale huisvesting al. Met name de oplossing van het grondwaarderingsproces helpt om het ontwikkelingsproces van sociale huisvesting aanzienlijk te verkorten.

Bovendien hoeven investeerders in sociale woningbouw niet langer 20% van de oppervlakte te reserveren voor verhuur en kunnen ze pas na vijf jaar verkopen. Dit zorgt voor een aanzienlijke "ontkoppeling" van de huurprijs, die momenteel openbaar is op informatieportals, maar nog steeds duurder is dan de gemiddelde huurprijs voor mensen die zelf huren, om nog maar te zwijgen van de zeer ingewikkelde juridische procedures. Kopen, verkopen of huren moet aan de markt worden overgelaten.

Bovendien hadden mensen die in aanmerking kwamen voor een sociale huurwoning onder de vorige regelgeving niet genoeg geld, terwijl mensen uit de middenklasse die niet genoeg geld hadden om een commerciële woning te kopen, niet aan de voorwaarden voldeden om een sociale huurwoning te kopen. Bovendien was er sprake van overlappende en ingewikkelde regelgeving rond huishoudens en de registratie van huishoudens.

Ten slotte is de eis dat het inkomen van het echtpaar (echtgenoot/echtgenote) niet meer mag zijn dan 1 miljoen VND per maand afgeschaft. In plaats daarvan is er een officiële berekening toegevoegd van het totale inkomen van het echtpaar, dat niet meer mag bedragen dan 30 miljoen VND/maand. Dit heeft de mensen enorm opgelucht. Het laat zien dat het Ministerie van Bouw en de regering naar de meningen van deskundigen hebben geluisterd.

De bovenstaande vier factoren zorgen ervoor dat investeerders meer vertrouwen krijgen in de ontwikkeling van sociale woningen.

In ontwikkelde landen woont momenteel 1 op de 5 mensen in een sociale huurwoning. Dit toont de redelijkheid en de grondslag van het "20%-cijfer" aan, zoals vastgesteld door de beheersinstanties.

Ik verwacht dat de nieuwe circulaire, met een sterke versoepeling van de wetgeving, alle problemen zal wegnemen, zodat investeerders zich zekerder kunnen voelen bij de bouw van sociale woningen.

De heer Nguyen Dung Minh, adjunct-directeur-generaal van MIKGroup: "Hopelijk zal de markt meer grote stedelijke gebieden van enkele honderden hectares kennen"

Ik verwacht dat de nieuwe wetgeving de komende tijd kansen zal creëren voor grote investeerders om nieuwe grootschalige projecten te realiseren die daadwerkelijk waarde toevoegen aan de maatschappij. De afgelopen vijf jaar hebben grootschalige projecten zoals Vinhomes Smart City, Ocean, Ecopark… een grote meerwaarde gecreëerd.

Neem bijvoorbeeld Smart City Tay Mo, waar de verkoopprijs vier jaar geleden slechts zo'n 30 miljoen VND/m² bedroeg, nu is dat gestegen tot 80-90 miljoen VND/m². Dit bewijst niet dat de markt aantrekt, maar laat zien dat het project methodisch is geïnvesteerd, een goede schaal en infrastructuur heeft, en kopers daadwerkelijk waarde heeft opgeleverd.

Ik denk dat het beperkte aanbod op korte termijn een van de factoren is die de verkoopprijs beïnvloedt. Vanaf nu tot eind dit jaar en begin volgend jaar zal de gemiddelde verkoopprijs nog verder stijgen.

Ik hoop dat de komende tijd, met de nieuwe wettelijke corridor, er meer grote grondfondsen en echt grote stedelijke gebieden van enkele honderden hectaren of meer op de markt komen.

De heer Nguyen Tho Tuyen, voorzitter van de BHS Group: "Er zijn kansen voor kleine en middelgrote investeerders"

Naar mijn mening is de impact van de drie gewijzigde wetten op kleine en middelgrote investeerders minder belangrijk dan de vraag of de ondernemingen over voldoende middelen beschikken. De algemene beoordeling van BHS is dat er ten minste drie soorten wetten zijn aangenomen, en wel in een vroeg stadium.

Net als bij voetbal geloof ik dat geen enkele wet alleen gunstig of schadelijk is voor een specifieke groep mensen. Nieuwe wetten kunnen worden beschouwd als een grens voor vastgoedbeleggers om te volgen en geschikte producten te ontwikkelen.

De Vietnamese vastgoedmarkt beslaat vele provincies en steden met duizenden investeerders. Daarom verwachten we nog steeds kansen voor kleine en middelgrote investeerders. Zo heeft G-Home met succes sociale woningbouw gerealiseerd in bergachtige provincies.

Ik geloof dat de impact van marktfactoren reëel is, aangezien er veel partijen zijn die de vastgoedsector vormen, waaronder vraag, aanbod, juridische diensten en verkoopbemiddeling. Nadat de vastgoedmarkt meer dan twee jaar lang problemen en een gebrek aan liquiditeit had gekend, is de markt weer opgeleefd, maar concentreert deze zich nu in de grote steden.

Kleine en middelgrote investeerders beschikken niet over voldoende middelen, waardoor het moeilijk is om te concurreren op grote markten. Maar er zijn nog steeds kansen in perifere markten en nieuwe markten.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-lon-khi-cac-luat-lien-quan-den-bat-dong-san-co-hieu-luc-tu-ngay-182024-d221255.html